서울 아파트 74% 직격탄이라고?.."강남3구, 규제 약발 석 달 못간다"

[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 30일 서울 시내 한 부동산에 급매물 광고가 게시돼 있다. 정부가 6·27 대책을 통해 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 낮추면서 서울 부동산 시장이 얼어붙고 있다. 특히 주담대를 활용한 갈아타기 수요가 많았던 '한강벨트'는 다른 지역에 선매수를 해 집을 처분해야 하는 매도인들이 호가보다 낮게 조정해 급매를 내놓는 등 빠르게 관망세로 돌아서는 모습을 보이고 있다. 2025.06.30. hwang@newsis.com /사진=황준선

"서울 아파트 74%가 직격탄" vs "6억원 넘는 주택담보대출은 전체의 10% 안 돼"

어제(28일)부터 전격 시행 중인 대출 규제로 인해 서울 아파트 74%의 대출 한도가 축소된다는 분석이 나왔다. 하지만 이는 현행 LTV(담보인정비율) 한도를 다 채워 대출받을 경우를 가정한 분석이라 현실성이 떨어진다는 비판이다. 실제론 6억원 이상의 주택담보대출을 받으려고 계획했던 차주가 직격탄을 맞는다. 이는 서울 전체 대출액의 10%가량이고, 경기·인천 지역은 2% 수준이다.

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"서울 가구 74% 영향은 과장... 6억 넘는 대출은 전체의 10%"
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30일 관련 업계 등에 따르면 지난 27일 '가계대출 안정화 방안'에 따라 부동산 정보업체 부동산 R114는 서울 아파트의 74%가 대출액이 종전 대비 감소할 것으로 예상했다. 서울 25개 자치구 중 18개 구가 영향권에 든다는 분석을 내놨다.

새 규제에 따라 서울에서 주택구입 목적 대출을 받으면 한도가 6억원으로 제한된다. 부동산 R114는 서울아파트 평균 가격이 14억6000만원인데 LTV 70%(비규제지역 기준, 규제지역은 50%) 적용 시 종전에 대출이 최대 10억2000만원 나왔지만 28일 이후 6억원으로 줄었다고 분석했다. 서울 재고 아파트 171만7384가구 중 74%인 127만6257가구가 타격을 받는다는 논리다.

하지만 이는 현실과는 괴리가 있는 분석이다. 금융당국은 지난 27일 안정화 방안을 발표하면서 서울에서 주담대 6억원 이상 나간 대출(1분기 신규대출 기준)이 전체의 10% 이내라고 밝혔다. 6억원 제한 규제가 적용되면 전체의 10% 가량이 영향을 받는다고 해석할 수 있다. 경기·인천 지역의 경우는 6억원 이상 나간 대출 비중은 이보다 낮은 약 2% 수준이다.

결국 전체 가구의 74%가 아니라 대출액 기준 10%가 이번 대출 규제의 영향권에 든다고 볼 수 있다. 신진창 금융위원회 금융정책국장은 "6억원 이상 받은 분들은 소수인데, 그 소수가 주택시장에서 가격 상승을 초래하는 상황"이라고 진단했다. 6억원 이상 대출을 30년 만기로 받으면 매월 300만원의 원리금을 갚아야 해 평균 소득의 일반 가구라면 6억원 한도로 대출받는 의사결정을 내리는 것은 어렵다.

주담대 건당 6억원 이상 대출 비중/그래픽=김다나

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초강력 대출·공급대책 타이밍 놓친 노무현·문재인 정부... "이번에 달라야"
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주택금융공사의 '2024 주택금융 실태조사'에 따르면 서울 주담대 평균액은 1억8000만원으로 이번 대책에 나온 6억원 한도와는 격차가 상당하다. 이들이 구매한 주택 가격 대비 주담대 비중(LTV)은 30.4%였다. 서울 아파트 74%가 규제 영향권이라는 분석에서 전제한 LTV 70%보다 절반 이하로 대출을 받는 셈이다.

이번 정부 대책의 직접 영향권은 강남 3구와 마포·용산·성동구 등 '한강 벨트'라는 분석이 많다. DSR(총부채원리금상환비율) 40% 적용 시 대출한도 6억원 이상이 나오는 고소득자(연 소득 1억원 이상)의 '영끌 대출'이 종전 보다 어려워지는 것이다.

다만 대출규제 효과는 단기에 그칠 가능성이 높다는 분석이 제기된다. 과거 정부의 '초강력 대출규제' 효과를 분석해 보면 "강남3구는 길어야 3개월, 비강남권은 1개월이면 규제 효과 약발이 떨어질 것"이란 관측이다.

한 부동산 전문가는 "노무현·문재인 정부는 정권 초기 느슨한 대책을 내놨다가 결국 집값을 못 잡자 후반기에 LTV나 DSR 등 대출규제를 발표했고, 공급 대책도 타이밍이 한참 늦었다"며 "이에 비해 이재명 정부는 초반부터 강력한 대출규제를 내놓은 것이 전 정부와 차별화되는 점"이라고 말했다. 그는 다만 "대출규제에 이어 규제지역 추가 지정이나 토지거래허가구역 확대, 4기 신도시급의 대규모 공급대책 등 종합대책이 신속히 나와야 한다"고 진단했다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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