서울 집값 상승세 훨씬 가팔라졌다…“정책대출 규제 강화 등 대책 서둘러야”

25일 서울 종로구 경제정의실천시민연합(경실련)에서 열린 2003년2월~2025년5월 정권별 서울 아파트 시세 분석 결과 발표 기자회견에서 참석자들이 구호를 외치고 있다. 연합뉴스

올 들어 다시 꿈틀대는 서울·수도권 집값이 과거에 비해 상승세가 훨씬 가팔라진 것으로 나타났다. 금리 인하기와 맞물려 과도하게 풀린 정책대출을 죄는 등 부동산 대책을 서둘러야 한다는 경고가 나온다.

한국은행은 25일 발표한 금융안정보고서에서 “최근 서울·수도권 집값은 과거 부동산 상승기에 견줘 상승세가 매우 가파르다”고 밝혔다. 한은 분석을 보면, 지난 3월 토지거래허가구역 일부 해제를 분기점으로 시작된 이번 서울 집값 상승세는 5주 만에 주간 상승률이 0.1%(연율 기준 5%), 7주 만에 0.2%(연율 기준 10%)를 기록했다. 과거 주택매매가격이 상승세로 전환한 2023년 상반기에는 주간 상승률이 연율 기준 5%에 도달하는 데 14주, 2024년 상반기엔 13주가 걸린 것에 견줘보면 두세배 빠른 속도다.

한은은 “최근에는 거래도 다시 늘고 가격 상승폭도 재차 확대되고 있다”며 “서울을 중심으로 집값 상승 기대심리가 커지면서 주택 매입 대기 수요가 빠르게 반응하고 있기 때문”이라고 진단했다. 집값이 오를 것이란 기대심리가 커 과열 양상을 보이고 있다는 얘기다. 실제 한은이 조사한 6월 주택가격전망지수(120)는 3년8개월 만에 가장 높은 수준을 보였다. 1년 뒤 집값 상승을 점치는 소비자 비중이 크게 늘었다는 뜻이다.

서울 집값 상승세는 최근 들어 더 가팔라지고 있다. 가장 최근인 6월 셋째주(16일 기준) 서울 아파트 매매가격은 주간 기준으로 6년9개월 만에 최대 상승폭(0.36%)을 나타냈다. 이는 집값이 급등했던 2020년의 ‘패닉바잉’(공포 구매) 시기보다 높은 것이다.

이 탓에 서울·수도권과 비수도권간 집값 격차는 최근 2년새 훨씬 더 벌어졌다. 한은 분석 결과, 2023년 1월~2025년 4월 수도권은 9.6% 상승한 반면 비수도권은 오히려 1.7% 하락했다. 같은 기간 서울 집값은 16.1% 크게 올랐다. 서울 지역에서도 강남·서초·송파 등 ‘강남 3구’와 비강남 지역간 격차는 확대됐다. 시민단체 경제정의실천시민연합(경실련) 분석을 보면, 윤석열 정부 말기 강남 3구 아파트 가격(30평형 시세 기준)은 비강남 아파트의 3.2배로, 문재인(2.4배), 박근혜(2.6배) 정부 말기 때보다 더 높아졌다.

한은은 과도하게 늘어난 정책대출을 최근 집값 상승을 부추기는 주요 요인으로 지목했다. 한은 집계를 보면, 전체 가계신용에서 정책대출이 차지하는 비중은 2015년 말 9.0%에서 지난해 말 16.4%로 10년 새 두 배 가까이 늘었다. 2018∼2019년에는 전세 관련 정책금융이 늘어 2020∼2021년 전세 대란을 불렀고, 2023년 이후 보금자리론 등 주택 구입 정책금융 공급이 늘면서 매매 가격이 올랐다고 한은은 분석했다. 지난해 말 기준 전체 정책대출·보증 잔액은 914조원에 이른다.

한은은 “정책대출이 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상에서 빠진 상황에서 그 비중이 갈수록 커져 가계부채 관리에 어려움을 주고 주택가격 상승 요인이 되고 있다”고 지적했다. 그러면서 정책대출도 단계적으로 디에스알 적용 대상에 포함시키고 대출 총량도 제한할 것을 제안했다. 경실련은 이날 기자회견을 열어 “무분별한 공급확대 정책을 재검토하고, 종합부동산세 등 세제 개편과 가계대출 관리 강화 등 정책 수단을 총동원해 집값 잡기에 나서야 한다”고 촉구했다.

김회승 기자 honesty@hani.co.kr

▶▶[한겨레 후원하기] 시민과 함께 민주주의를!

▶▶민주주의, 필사적으로 지키는 방법 [책 보러가기]

▶▶한겨레 뉴스레터 모아보기