2년새 16% 오른 서울 집값, 금리인하기 ‘상방 압력’ 주의 [한은 금융안정보고서]

수도권 집값 9.6%↑, 비수도권 1.7%↓
서울 주택시장 금융불균형 위험 ‘재상승’

수도권과 지방 주택매매 가격 차이가 심화하고 있다. 사진은 서울 강남구 일대 아파트 모습. [헤럴드DB]

[헤럴드경제=김벼리 기자] 최근 2년 동안 서울 집값이 16% 넘게 상승했다는 한국은행 분석이 나왔다. 반면 비수도권 집값은 2% 가까이 하락해 지역 간 집값 차이가 심화하고 있다. 특히 기준금리 인하 기조가 이어질 경우 수도권을 중심으로 주택가격이 더 큰 상방 압력을 받을 것으로 한은은 전망했다.

25일 한국은행이 발표한 ‘2025년 상반기 금융안정보고서’에 따르면 2023년 1월부터 올해 4월까지 수도권 주택매매가격은 9.6% 올랐다. 특히, 서울이 16.1% 오르면서 전체 가격을 끌어올렸다. 반면 비수도권 주택매매가격은 같은 기간 1.7% 떨어졌다.

거래량에서도 차이가 뚜렷했다. 최근 수도권 거래량은 장기평균 수준을 웃돌았지만, 비수도권은 장기평균을 밑돌았다. 분양, 경공매 시장에서도 수도권과 비수도권 간 청약경쟁률 격차가 점점 벌어지고 있다.

이런 현상이 나타나는 것은 금리인하 기대감 속에 수도권을 중심으로 주택 매입수요가 확대하고 있기 때문이라고 한은은 분석했다.

한국부동산원에 따르면 최근 수도권 주택수급동향은 97.5로 비수도권(89.8)보다 7.7포인트 높았다. 주택수급동향이 높을수록 매수 문의가 많다는 의미다.

구조적 요인도 있다. 비수도권의 경우 인구 감소 지속, 실물경기 부진 등이 주택수요의 구조적 둔화 요인으로 작용하고 있다. 지난해 수도권 인구는 0.43% 증가할 동안, 비수도권은 0.29% 줄었다.

수도권 중에서도 서울 지역의 주택시장은 여건 변화에 더욱 민감하게 반응하고 있다. 토지거래허가구역 일부 해제 등의 영향으로 서울지역 주택가격은 5주 만에 주간 상승률 0.1%, 7주 만에 0.2%를 기록하는 등 가파른 상승세를 보이고 있다. 최근 거래도 다시 늘고 가격 상승폭도 재차 확대되는 상황이다. 한은 관계자는 “수도권과 비수도권 간 주택시장 흐름이 차별화되는 가운데 서울을 중심으로 주택가격 상승 기대심리가 커지면서 주택매입 대기수요가 여건 변화에 빠르게 반응하고 있다”며 “다주택자 규제 등으로 선호지역 1주택 보유 유인이 증대된 것도 영향을 끼쳤다”고 설명했다.

문제는 서울지역 주택시장과 관련한 금융불균형 위험이 최근 재상승하고 있다는 점이다. 한은이 주택시장 위험지수를 통해 평가한 서울지역 주택시장 금융불균형 위험은 최근 빠르게 재상승하고 있다. 특히, 주택가격과 가계대출에 대한 금리하락의 영향은 금리 수준이 낮아질수록 확대되는 경향이 있다.

한은 관계자는 “기준금리 인하 기조하에서 서울 등 수도권을 중심으로 주택가격의 상방압력이 크게 나타날 가능성에 유의할 필요가 있다”며 “거시건전성정책의 일관성 있는 추진과 함께 안정적인 주택공급이 이루어지도록 하는 것이 중요하다”고 제언했다.

이어 “비수도권의 경우에는 주택시장 부진이 장기화할 때 관련 익스포저가 큰 금융기관들의 건전성이 저하될 가능성이 있는 만큼 리스크 관리에 유의하는 한편 지방의 정주 여건 개선을 통한 주택시장의 수요 확충을 도모함으로써 지역 간 불균형을 완화해야 한다”고 덧붙였다.