대법 "전세금 부풀려 대출받으면 허위계약"…HUG 면책될 듯

전세보증금 부풀려 기재한 계약서로 대출
"전세금안심대출보증약관상 면책사유 해당"
원심 파기환송…HUG 보증책임 면제 가능성

[이데일리 성주원 기자] 실제 전세보증금보다 부풀린 계약서로 대출을 받은 경우 주택도시보증공사(HUG)의 면책사유에 해당한다는 대법원의 판단이 나왔다.

대법원은 보증계약에 영향을 미치는 중요한 허위가 있으면 보증공사의 보증책임이 면책될 수 있다는 기준을 제시했다.

주택도시보증공사(HUG) 홈페이지 갈무리

대법원 3부(주심 이흥구 대법관)는 A은행이 HUG를 상대로 낸 보증채무금 청구소송에서 “전세보증금이 실제 지급금액과 다른 내용으로 정해진 전세계약은 허위의 전세계약에 해당한다”며 원고 승소 판결한 원심을 파기환송했다고 22일 밝혔다.

2017년 8월 임차인 C씨는 임대인과 전세보증금 2억6400만원으로 전세계약을 체결했다. A은행은 이 계약서를 근거로 C씨에게 2억1000만원의 전세보증금 대출을 실행했다. HUG가 이 대출채무를 보증했다.

그런데 C씨는 실제로는 대출금 2억1000만원과 추가 2000만원을 합해 총 2억3000만원만 보증금으로 지급했다. 계약서상 보증금 2억6400만원과 3400만원의 차이가 발생한 것이다.

C씨가 2019년 11월 대출금 만기에 원금을 변제하지 못하자 A은행은 HUG에 보증사고를 통지했다.

1심은 HUG가 A은행에 보증금 2억1000만원을 지급하라고 판결했다. 1심 재판부는 “이 사건 전세계약은 실제 지급된 2억3000만원의 범위에서 진정으로 체결된 유효한 임대차계약”이라며 “허위 전세계약에 해당하지 않는다”고 판단했다.

그러면서 “실제 지급된 보증금액과 다른 내용으로 보증금액을 정해서 전세계약서를 작성하는 경우가 있지만, 그 사유만으로 계약이 전체적으로 무효가 된다고 볼 수 없다”고 설명했다.

2심은 1심과 같이 전세계약이 허위계약이 아니라고 보면서도 HUG의 지급 의무를 1억2200만원으로 줄였다.

2심 재판부는 “C씨가 다른 채권자에게 임차보증금 2000만원짜리 임대차계약 확인서를 작성해준 점을 고려하면, 우선변제권 상실 우려가 있는 부분에 대해서는 HUG가 이행을 거절할 수 있다”고 판단했다.

대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 허위 전세계약의 범위를 넓게 해석했다.

대법원은 “전세금안심대출보증약관에서 정한 허위의 전세계약은 계약 내용의 일부가 허위인 경우도 포함한다”고 명시했다. 다만 “보증부대출의 근거가 된 전세계약의 허위성은 보증계약의 체결 여부 또는 보증범위 등에 영향을 미칠 수 있는 중요 사항에 대한 것이어야 한다”고 판단 기준을 제시했다.

이 사건의 경우 대법원은 “C씨가 규정상 대출 가능한 금액보다 많은 금액을 대출받기 위해 실제 전세보증금보다 부풀려 기재된 전세계약서로 대출받은 점을 고려할 때, 중요 사항에 대해 허위가 있는 전세계약에 해당한다”고 결론지었다.

대법원은 또 “전세보증금 액수는 보증사고 발생 시 구상금채권 변제의 실효성과 직접적인 관계가 있다”며 “전세보증금 액수가 부풀려진 이 사건 전세계약은 보증약관상 허위의 전세계약에 해당한다”고 판시했다.

대법원 (사진=이데일리 방인권 기자)