전남보다 5배 높은 서울 주거비...한은 “집값 양극화에 가계부채·신용위험 증대”

수도권 인구 집중으로 집값 양극화 심화 지역내총생산 중 수도권 비중 53% 넘겨 주택 공급 과잉에 비수도권 약세 흐름 지속 인플레 양극화 확대...서울 주거비 229만원 경북 51만원·전남 49만원으로 편차 4~5배 “단기정책과 구조개혁을 함께 추진해야”

지난달 15일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 서울 등 수도권과 전남 등 비수도권의 주거비 격차가 5배 가까이 벌어진 것으로 나타났다. 좁은 면적에 인구가 집중되면서 서울을 중심으로 주택가격 상승세가 지속되고 있는 반면, 인구가 줄어들고 있는 지방은 공급과잉에 따른 미분양물량이 누적된 결과다. 주택가격의 양극화로 수도권은 가계부채 위험이 커지고 비수도권은 부실위험이 증대되고 있는 만큼, 지역 거점도시 육성 등을 통해 불균형을 완화해야 한다는 지적이 나온다.

■주택가격 양극화에 주거비 등 인플레도 양극화

한국은행 제공.

18일 한국은행이 발표한 ‘주택시장 양극화의 경제적 영향’에 따르면 우리나라의 소비자물가지수 상 주택임차료를 지역별로 분석한 결과, 2013년 이후 수도권과 비수도권간 상승률 격차가 확대되는 등 주택가격의 양극화가 지역 간 주거비 격차를 확대시킨 것으로 나타났다. 주택가격 상승은 임차가구의 임차료, 자가가구의 자가주거비를 통해서 물가에 영향을 미친다. 실제 지역별 체감 자가주거비 수준은 서울이 229만원으로 비수도권(경북 51만원, 전남 49만원)보다 4~5배 가량 높았다.

이에 더해 팬데믹 이후 2022년 중반까지 체감 자가주거비를 포함한 물가상승률은 이를 포함하지 않은 지표 물가에 비해 높았고, 같은 기간 중 지역 간 물가상승률 격차도 크게 확대된 것으로 나타났다. 주거비를 포함한 물가상승률은 수도권과 비수도권간 격차가 주택가격 상승기 중 최대 1.9%p(2021년 12월)까지 확대됐으며, 팬데믹 이후 누적 상승률도 지역간 격차가 뚜렷하게 나타났다. 누적된 체감물가 부담은 특히 수도권을 중심으로 소비여력을 제약하는 요인이다.

한국은행 제공.

이같은 주택가격 양극화는 수도권과 비수도권간 경제력 격차 확대, 수도권 인구 집중 등 우리 경제의 구조적 문제와 과거 주택경기 부양 정책이 맞물리면서 심화된 것으로 나타났다. 2015년을 기점으로 지역내총생산 중 수도권 비중이 비수도권을 넘어선 뒤 최근에는 53%까지 커지는 등 경제력 격차가 확대된 가운데, 청년층 인구가 수도권으로 집중되면서 지역별 주택수요가 양극화되고 전국적인 공급확대가 비수도권 주택 공급과잉으로 이어졌다는 지적이다.

한은 관계자는 “지역간 주택시장 양극화는 주거비를 포함한 체감물가의 지역별 차별화, 건설경기 부진 장기화, 거시건전성 위험 증대 등으로 발현되고 있다”며 “수도권에서는 상대적으로 양호한 소득여건에도 불구하고 누적된 주거비 부담이 높은 체감물가로 이어지고 있다”고 지적했다.

■수도권은 가계부채 누증...비수도권은 신용위험 증대

한국은행 제공.

지역별로 살펴보면 수도권의 건설경기는 지난해부터 회복 조짐을 보였으나, 비수도권은 인구감소와 고령화 가운데 공급과잉으로 구조적 부진이 지속되고 있다. 건설경기의 동행지표인 건설업 취업자수는 수도권의 경우 2024년 들어 감소세가 진정됐으나, 비수도권은 2023년부터 최근까지 감소세가 지속되고 있다. 특히 건설경기의 선행지표인 건설수주도 수도권은 지난해부터 회복세를 나타낸 반면 비수도권은 미분양물량 누적 등으로 주택가격 하락세가 지속되면서 올해 들어서도 큰 폭으로 감소했다.

수도권의 경우 주택가격 상승으로 가계부채 위험이 누증된 가운데 비수도권은 주택가격 하락 장기화로 부동산금융의 부실위험이 증대됐다. 서울 등 수도권 가계대출은 전체 가계대출에서 차지하는 비중이 주택가격 상승에 따라 꾸준히 확대되면서 우리나라 가계대출 증가를 주도해왔다.

한은은 이같은 가계대출 증가는 거시건전성 위험을 증대시킬 뿐 아니라 구조적 소비부진 등으로 이어지면서 거시정책 운용에 부담으로 작용하고 있다고 평가했다. 비수도권의 경우 공사비 원가부담 등으로 개발사업 부실이 늘어나면서 금융기관 등이 위탁한 토지공매 건수가 증가했다. 이에 지역 주택개발사업 관련 여신비중이 높은 지방은행의 경우 고정이하여신비율이 시중은행에 비해 빠르게 늘어나는 등 여신건전성지표가 악화되는 모습을 보이고 있다.

한국은행 제공.

한은은 주택가격 양극화 문제를 완화하기 위해서는 단기정책과 구조개혁을 함께 추진해야 한다고 강조했다. 지역 거점도시 육성 등을 통해 비수도권에 활력을 불어넣음으로써 과도한 지역간 불균형을 완화하고, 수도권 인구집중 문제를 해결해 나가야 한다는 지적이다.

한은 관계자는 “단기적으로는 지역별로 차별화된 대출규제 등 맞춤형 거시건전성 정책을 통해 가계대출의 수도권 쏠림을 억제하는 한편 지역 부실사업장에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정 등을 통해 비수도권 공급과잉 문제를 해소할 필요가 있다”고 말했다.

이어 “주택건설용 토지가 제한된 수도권에 공급을 늘리기 위해서는 정비사업이 활성화될 수 있도록 관련 제도를 개선하는 가운데 광역교통망을 포괄한 신도시 조성이 원활히 추진돼야 한다”고 덧붙였다.
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eastcold@fnnews.com 김동찬 기자

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