과천·분당·수지도 ‘집값대책 타깃’…수도권도 불붙었다

강남 부동산가격 급등세 경기도로 확산
서울 40%·경기 3개區 조정대상지 충족
“국무위원 인선 직후 이달 말께 대책”
상승장 속 ‘더 큰 규제’ 악순환 우려

경기 과천시 일대 모습 [연합]

서울 강남권에서 시작된 집값 열기가 경기도로 옮겨 붙고 있다. 서울 지역의 40%는 물론, 경기도에서도 세 곳이나 집값 상승률이 물가 상승률을 웃돌며 조정대상지역 지정의 요건을 충족한 것으로 나타났다. 금리인하가 본격화되는 현 상황에서 새 정부의 부동산 정책 수장이 정해지면, 집값 안정을 위한 정책이 1순위가 될 것으로 보인다.

▶서울 전역 오르자 ‘과판분(과천·판교·분당)’도 질주…조정대상지역 요건 충족=13일 한국부동산원 통계에 따르면 지난 2~4월 3개월간 경기도 용인시 수지구의 평균 주택가격 상승률은 0.36%를 기록한 것으로 나타났다. 이는 경기도에서 과천시(1.27%) 다음으로 높은 수치로, 새 정부에 따른 대규모 반도체 단지 개발 호재와 수도권광역급행철도(GTX-A) 완전 개통에 따른 기대감이 상승 요인으로 작용한 것으로 보인다. 성남시 분당구도 평균 주택가격 상승률이 0.24%를 기록하며 큰 폭으로 올랐다. 분당은 2월까지 마이너스 성장률을 보였지만, 3월 갑작스럽게 0.43% 상승폭을 기록하며 주택가격이 튀어 올랐다. 강남에서 가까운 분당 재건축 단지들이 주목받으며 상승장을 형성한 것으로 풀이된다. 이로써 과천과 수지, 그리고 분당이 모두 조정대상지역 지정의 요건을 충족한 것으로 나타났다. 주택법 시행규칙에 따르면 조정대상지역을 지정하려면 3개월간의 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과해야 한다. 지난 2~4월 경기도의 지역 물가 상승률은 0.16%로, 그 1.3배를 뛰어넘는 세 곳은 규제지역으로 지정될 가능성이 생겼다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “토지거래허가구역도, 조정대상지역도 아닌 경기도 남부 지역들이 상승하기 시작했다”며 “7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행을 앞두고 그 전에 매입하려는 수요가 서울 강남과 연동돼있는 이른바 ‘과판분(과천·판교·분당)’의 주택을 매입하는 것으로 풀이된다”고 진단했다.

서울은 이미 전 자치구의 40%가 해당 조건을 충족했다. 이전부터 투기지역으로 지정돼 있던 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 외에도 마포구와 성동구가 토지거래허가구역(토허구역) 재지정에 대한 반사이익을 보며 주택 가격이 급증했다. 특히 성동구는 지난 3월 0.9%의 상승폭을 보이며 그 전달(0.13%)보다 7배 가까이 빠른 속도로 집값이 올랐다.

‘마용성(마포·용산·성동)’의 질주가 그 근처까지 집값을 끌어올리며 양천구와 영등포구, 동작구, 강동구도 서울 물가상승률(0.23%)의 1.3배를 넘어서 조정대상지역 지정 요건을 충족했다. 강동구의 경우 근 3개월간 마포구와 같은 0.37%의 상승폭을 기록한 것으로 나타났다.

▶국무위원 인선되면 첫 정책 나올 듯…주정심 ‘정량·정성요건’이 관건=정부는 서울과 수도권의 집값 추이를 숨죽여 지켜보고 있다. 이재명 대통령이 오는 16일까지 장차관 인사에 대해 대국민 공모를 받는 ‘국민 추천제’를 시행하고 있는 만큼, 국무위원 인사는 향후 장기화될 가능성이 커진데 따른 것이다.

한 국토부 관계자는 “장관 인사는 다다음주 정도로 예상하고 있다”며 “그때까지 집값 추이를 지켜보다가 인선 직후에 첫 집값 대책이 나올 확률이 높다”고 말했다.

물론 주택가격 상승률이 물가 상승률을 뛰어넘었다고 해서 무조건 조정대상지역으로 지정되는 건 아니다. 이 외에도 ▷주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과 ▷국민주택규모 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과 ▷3개월간의 분양권 전매거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가 등의 현상을 모니터링해 정량 요건을 갖춘 지역을 선별한다.

정량요건을 갖춘 지역이 선별되면 국토부는 주거정책심의위원회(주정심)을 열고 규제지역을 지정한다. 여기서는 ‘투기 여부’ 등 정성요건을 심사한다. 국토부 관계자는 “정량요건과 정성요건을 모두 종합적으로 고려해 규제지역을 지정하고 있다”고 설명했다.

문제는 정부와 무관하게 지정되는 서울시의 토허구역이 추가로 지정된다면 규제로 묶이지 않은 지역이 풍선효과로 인해 더 큰 폭으로 상승할 여지가 남아있다는 점이다.

오 시장은 최근 시정 질문에서 “(토허구역 지정 당시) 성동구·마포구 등 몇몇 자치구는 6개월 정도 지켜보며 조치가 필요한지 추가로 판단할 수 있게 여지를 뒀다”면서 “토지거래허가제는 사용하지 않는 게 바람직하지만 시장이 비상 상황이면 사용할 수도 있다”고 그 가능성을 암시한 바 있다.

일각에선 서울과 수도권의 전반적인 상승장이 시작된 상황에서 ‘규제가 더 큰 규제를 부르는’ 악순환의 상황이 재현되는 것 아니냐는 우려도 나온다. 윤지해 부동산114 리서치랩장은 “규제가 한 번 시작되면 소비자들은 ‘그 다음은 여기구나’라고 인식한다”며 “이같은 수요자의 인식 기반 위에서 규제 지역과 규제지역 주변까지 상승 열기가 옮겨붙는 문제가 생기기 때문에 첫 정책의 방향성이 매우 중요해보인다”고 분석했다. 홍승희 기자