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2023년 4월 서울 강서구 화곡동 일대 빌라 밀집 지역의 모습. 강창광 선임기자 chang@hani.co.kr |
정부가 5년 만에 단기등록임대 제도를 다시 꺼내들었습니다. 1주택자가 아파트를 제외한 연립이나 다세대, 오피스텔을 임대주택으로 등록해 임대하면 종합부동산세 합산에서 빼주고 양도세도 중과하지 않는 제도입니다. 분양 및 입주 물량이 크게 부족한 상황에서, 빌라와 오피스텔 시장을 활성화해 전·월세 시장을 안정화시키겠다는 취지로 보입니다. 하지만 단기임대 제도는 2017년 문재인 정부 때도 도입된 적이 있습니다. 당시엔 다주택자들이 시장 과열의 주범으로 지목되고, 단기등록임대 제도가 다주택자의 투기나 세금 회피 수단으로 악용된다는 비판이 거세져 결국 2020년 폐지됐습니다. 시장은 시장대로, 투자자는 투자자대로 부작용이 컸던 탓에, 단기등록임대 제도가 이번엔 부작용 없이 안착할 수 있을지 의구심이 큰 상태입니다.
Q. 정부가 4일부터 단기등록임대 제도를 재시행하기로 했는데요, 어떤 제도이고 임대 사업자들에게 어떤 혜택이 있나요?
A. 연립, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 주택 공급 활성화를 위한 단기등록임대 제도가 5년만에 부활합니다. 등록임대는 재계약시 ‘임대료 상승률 5% 제한’ 등 임차인 주거안정에 기여하는 대신 임대인에게는 세제 혜택을 제공하는 제도입니다. 1주택자가 연립·다세대를 구입해 단기임대로 등록하면 종합부동산세 합산 배제, 양도세·법인세 중과배제 등 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 세제 혜택 효과가 큰 것이죠.
다만 세제 혜택 대상은 수도권 기준으로 건설형은 공시가격 6억원 이하, 매입형은 4억원 이하에만 적용합니다. 비수도권은 건설형 6억원, 매입형 2억원 이하면 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 공시가격이 이보다 높다면 등록임대는 가능해도 세제 혜택은 못받는다는 뜻입니다.
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Q. 정부가 기대하는 것처럼 빌라(연립·다세대)·오피스텔 시장이 살아나고, 전·월세도 안정되는 효과를 거둘 수 있을까요?
A. 정부가 비아파트 단기 등록임대 제도를 재도입하기로 한 것은 지난해 8월 발표한 ‘국민 주거안정 위한 주택공급 확대 방안’에서입니다. 비아파트 공급은 지난 2022년부터 급격히 위축되더니 2024년 상반기 전국 인허가 물량이 1만8천호로 장기 평균의 26% 수준으로 쪼그라들었습니다. 준공 물량도 줄어 지난해 상반기 비아파트 준공 물량는 2만2천호로 장기평균 대비 40%까지 감소했습니다. 단기 등록임대 도입은 이처럼 공급 물량이 줄어든 비아파트의 공급을 늘리기 위한 것으로, 임대사업 세제 혜택을 통해 신축 및 기축 비아파트 시장 활성화를 도모하겠다는 의도입니다.
정부의 비아파트 공급 활성화 대책이 이어지면서 올해 들어 빌라 시장은 조금씩 회복세를 보이고 있습니다. 한국부동산원 조사를 보면, 지난 3월 서울의 연립·다세대주택 매매 실거래가격지수는 전월보다 2.05% 오르며 3개월 연속 상승세를 이어갔습니다. 거래량도 늘어나, 3월 서울 연립·다세대 매매 거래량은 3024건으로 1년 전(2304건)보다 31.3% 증가했습니다. 부동산 업계에서는 올해 서울 아파트값 상승이 이어지면서 가격 부담이 커지자, 빌라가 대체제로 부각된 점을 시장 회복세의 요인으로 꼽기도 합니다. 아파트값이 오르는 동안 빌라 가격은 내려가거나 제자리걸음을 해 가격 경쟁력이 생겼다는 것입니다. 지난해부터 12월부터 시행된 제도입니다만, 수도권의 시세 7억~8억원(공시가격 5억원) 이하 빌라를 보유해도 청약 때 무주택자로 인정하는 청약 지원책도 일부 영향을 끼친 것으로 보입니다.
Q. 문재인 정부 때 이 제도가 왜 폐지됐는지, 다시 제도가 도입되면 또 부동산이 큰 폭으로 상승할 가능성은 없는지 알고 싶어요.
A. 단기임대는 2017년 문재인 정부 때 도입됐으나, 다주택자의 투기나 세금 회피 수단으로 악용된다는 지적이 뒤따르자 결국 2020년 폐지됐습니다. 당시 단기임대는 특히 다주택자의 보유세 회피 수단으로 활용된 측면이 컸습니다. 문재인 정부 때 집값 상승과 종합부동산세 강화 등이 맞물리면서 2주택자 이상 다주택자의 주택 보유세가 대폭 올랐는데, 단기임대는 보유세를 줄일 수 있는 절세 수단으로 각광받았던 것이죠. 그러나 단기임대 등록이 빠르게 늘어나면서 ‘매물 잠김’ 효과가 발생하는 부작용도 나타났습니다. 임대 의무기간 동안에는 주택을 매매할 수 없기에 시중의 매물 공급 감소로 이어졌던 것입니다. 이에 국토부는 이번에 단기임대를 재도입하면서 아파트는 제외했고, 비아파트의 임대기간도 매매차익을 노린 투자를 배제하기 위해 과거의 4년보다 2년 늘린 6년으로 정했습니다. 문재인 정부 당시엔 아파트의 장단기(4년, 8년) 임대 물량이 증가하면서 매물이 감소하고 가격 불안이 커졌고 2020년 ‘7·10 대책’을 통해 아파트 등록임대를 폐지했습니다. 이번에도 아파트 등록임대는 허용되지 않아 부동산시장 불안을 부추길 가능성은 크지 않다고 봐야 할 것 같습니다.
Q. 전세사기 여파로 임차인들이 빌라 전세를 기피하고 있는데요, 단기등록임대 제도를 시행하면서 빌라 사기도 막을 수 있는 방안이 있나요?
A. 전세사기를 예방하기 위해 등록임대주택은 임대보증금보증 가입이 의무화돼 있는데요. 일부 임대인이 보증 제도를 악용해 주택 매매시세보다 높은 보증금을 받은 뒤 임차인에게 피해를 입힌 사례도 많았던 게 현실입니다. 이에 국토부는 등록임대사업자의 임대보증 가입 기준을 새로 정비했습니다. 현재 등록임대사업자가 임대보증 가입시 주택가격의 산정방법으로 △감정평가액 △공시가격에 국토부 장관이 고시하는 비율을 곱한 금액 △보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격 중에서 택일하도록 하고 있습니다. 이 가운데 감정평가액의 경우 감정평가 의뢰인인 임대사업자의 요구(압력 행사)로 감정평가액 부풀리기 등을 통해 전세사기 수단으로 악용되는 문제가 있었습니다. 이에 따라 우선 임대사업자의 영향력 행사를 통한 과다 감정평가 문제를 차단하기 위해 ‘주택도시보증공사(HUG) 인정 감정가’를 도입하기로 했습니다. 원칙적으로 공시가격 또는 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격을 우선 적용하되, 임대사업자가 공시가격 등이 실제 주택가격을 적절히 반영하지 못한다고 이의신청하는 경우 보증회사가 직접 의뢰하는 감정평가기관이 감정평가한 금액을 적용하게 됩니다.
이렇게 되면 임대보증 가입 때 주택가격을 보다 적절하게 산정해 주택가격 부풀리기를 통한 전세사기, 보증사고를 방지하는 효과가 있을 것으로 예상됩니다. 이런 주택가격 산정 방식 개편은 6월4일 이후 임대보증 가입 신청분부터 적용됩니다.
최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr
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