서울시, 강남 테헤란로 고밀개발 '촉진'…대형 오피스개발 탄력받나

서울시 '테헤란로 지구단위계획 결정변경안' 수정
테헤란로 '중심상업' 상향 가능…용적률 최대 1800%
현대차 GBC '105층 1개동→54층 3개동'…"추가 협상"
'코엑스 도심공항 터미널' 부지에 '프라임 오피스'

이 기사는 2025년05월21일 18시03분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 김성수 기자] 서울 강남 테헤란로 일대 오피스 개발이 ‘훈풍’을 맞을지 주목된다.

서울시가 ‘테헤란로 지구단위계획 결정변경안’을 수정 가결하는 등 도심 내 고밀개발 촉진에 나서서다. 글로벌 통상 갈등으로 고환율·고물가·저성장 위험이 높아져 국내 부동산 투자시장도 냉각되고 있지만 이같은 정책이 ‘돌파구’가 될 것으로 기대된다.

테헤란로 ‘중심상업’ 상향 가능…용적률 최대 1800%

21일 부동산업계에 따르면 서울시의 강남 테헤란로 고밀개발 촉진 정책으로 대형 오피스 개발이 탄력을 받을 것으로 기대되고 있다.

앞서 서울시 제4차 도시·건축공동위원회는 지난 3월 ‘테헤란로 지구단위계획 결정변경(안)’을 수정 가결했다.

서울시 강남구 테헤란로변 일대(강남역사거리~포스코사거리) 위치도 (자료=서울시)

대상지는 강남역사거리에서 포스코사거리에 이르는 테헤란로변 일대다. 지하철 2호선, 신분당선, 수도권 광역급행철도(GTX)-A·C노선, 광역버스 등 대중교통 접근성이 뛰어나고 다양한 생활 인프라가 구축된 지역이다.

수정 가결된 변경안을 보면 시는 테헤란로의 대규모 개발을 유도하기 위해 ‘중심상업지역’으로 용도지역 상향이 가능한 ‘용도지역 조정 가능지‘ 제도를 도입했다.

이에 따라 테헤란로 지역은 명동, 상암동, 여의도에 이어 서울시에서 4번째로 해당 제도의 수혜를 입게 된다.

친환경 요소와 창의·혁신 디자인 등을 적용할 경우 용적률을 최대 1800%까지 허용하고, 별도 높이 제한을 두지 않아 초대형 프라임 오피스 개발이 용이해진다.

서울 강남권역(GBD) 주요 초대형 오피스 개발 프로젝트로는 △현대자동차그룹 ‘글로벌 비즈니스 콤플렉스’(GBC) △서리풀 복합시설 개발사업 △한국도심공항터미널 재개발 △상록회관 재건축 △코오롱스포렉스 부지 개발 등이 있다.

서울시는 지난달 협상조정협의회를 열고 현대차그룹이 제출한 GBC 개발 계획안을 논의하고 있다.

현대차그룹 ‘글로벌 비즈니스 콤플렉스’(GBC) 54층 3개동 개발 계획 (자료=서울시)

현대차그룹은 GBC를 당초 계획했던 105층 1개 동이 아닌 54층 규모 3개 동으로 나눠 짓겠다는 계획을 알렸다. 삼성동 옛 한전 부지에 54층, 높이 242ｍ 건물 3개 동을 짓고 업무·숙박·판매·문화시설과 전망 공간 등으로 쓰겠다는 내용이다.

서울시는 현대차그룹으로부터 이같은 내용이 담긴 GBC 개발계획 변경 제안서를 지난 2월 접수했다. 시는 협상조정협의회를 구성해 GBC 부지에 대한 추가 협상을 하고, 협상 결과를 반영해 지구단위계획 변경 결정 절차를 밟을 예정이다.

협상조정협의회는 계획안의 적정성을 검토하고 보완과 개선 방안 등을 조율하는 절차다. 서울시, 현대차그룹 관계자와 도시계획, 건축, 교통, 환경 등 각 분야 민간·공공 전문가가 참여한다.

김창규 서울시 균형발전본부장은 “건설경기 불황 등 어려운 경제전망 속에서 사전협상을 비롯한 행정 절차를 최대한 효율적으로 진행할 것”이라고 말했다.

‘코엑스 도심공항 터미널’ 부지에 ‘프라임 오피스’

서울 서초구 서초동에 진행 중인 ‘서리풀 복합시설 개발사업’은 오는 7월 착공을 목표로 진행 중이다.

사업이 완료되면 서울 서초구 서초동 1005-6번지 일원에 지하 7층~지상 19층, 연면적 약 59만8405.5㎡(약 18만1335평) 규모 오피스와 공연장, 박물관 등을 갖춘 ‘친환경 문화·업무 복합시설’이 들어선다.

이 사업은 엠디엠플러스가 신한은행, 이지스자산운용과 컨소시엄으로 진행 중이다. 시공사는 포스코이앤씨다.

해당 사업 부지는 서초동 서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 일원(구 국군정보사령부 부지)에 해당한다. 지하철 2호선 서초역 근처에 있으며 면적은 16만5511.4㎡다.

이 지역은 서초대로(40m)를 연결하는 서리풀 터널이 지난 2019년 4월 개통해 강남 도심 접근성이 향상됐다. 단지는 오는 2028년 준공될 것으로 예상된다. 준공 시점이 수년 남은 만큼 무인셔틀 도입이 충분히 가능하다는 게 업체 측 설명이다.

서울시에 따르면 향후 이 일대는 축구장 13개 규모의 ‘한국판 실리콘밸리’로 개발된다. 이지스자산운용이 작년 2월 준공한 ‘팩토리얼 성수’보다 완성 및 발전된 형태의 오피스 단지가 되는 것.

코로나19 때 문을 닫은 서울 강남구 ‘코엑스 도심공항 터미널’ 부지에는 ‘프라임 오피스’가 들어선다. ‘도심 공항 서비스’는 ‘영동대로 복합환승센터’ 지하 공간에 부활한다.

서울시는 작년 8월 한국무역협회 등으로부터 주민 제안된 코엑스 일대 부지에 대해 사업자 논의를 거쳐 ‘코엑스 일대 개발계획안’을 마련했다. 지난 1월 23일부터 주민 의견 청취를 위한 열람공고를 한다.

코엑스 일대 개발계획 조감도(안) (자료=서울시)

서울시는 강남 일대 국제교류복합지구 사업의 일환으로 잠실 스포츠·마이스(MICE, 기업회의·포상관광·컨벤션·전시), 영동대로 지하공간 복합개발사업과 함께 코엑스 일대 개발을 추진했다.

잠실 국제교류복합지구는 강남구 코엑스에서 송파구 잠실종합운동장을 잇는 166만㎡ 부지에 글로벌 마이스 복합시설, 도심형 스포츠 콤플렉스, 생태·여가공간이 들어서는 사업이다.

△현대차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC) △잠실종합운동장 개발 △영동대로 복합환승센터 △코엑스 확장의 4단계로 진행된다.

서울상록회관도 재건축이 진행될 경우 서울시 테헤란로 고밀개발 촉진 정책의 수혜를 받을 것으로 보인다. 서울상록회관은 공무원연금공단이 단독으로 소유한 건물이며 현재 공무원연금공단 서울지부와 경인지부가 자리잡고 있다.

지난 1991년 준공됐으며 지하 3층~지상 17층, 토지 1만1643㎡(1만3531평) 규모다. 지하철 2호선 선릉역에서 걸어서 8분 거리에 있으며, 우체국과 KB국민은행 등이 입점해있다.

젠스타메이트 관계자는 “보복 관세로 점철된 글로벌 통상 갈등으로 부동산업을 포함한 모든 산업이 긴장하고 냉각돼 있다”며 “이런 상황에서 서울시의 규제 완화가 도심 내 고밀 개발을 촉진해 오피스 개발 섹터에 온기를 불어넣을 수 있을지 지켜봐야 한다”고 말했다.