재건축 진단 및 정비사업 패스트 트랙이란?

【앵커】
'KB 금융공익재단과 함께하는 생생금융교실' 아홉 번째 시간입니다.
오늘은 KB국민은행 WM스타자문단의 배영준 수석전문위원님과 함께 새로 시행되는 '재건축 진단 및 정비사업 패스트 트랙'에 대해 이야기 나눠보도록 하겠습니다.

위원님, 나와 계시죠?

【리포터】
네, 안녕하세요.

KB국민은행 WM스타자문단의 배영준입니다.

【앵커】
네, 다음 달부터 아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단을 통과하지 않더라도 재건축에 착수할 수 있도록 하는 법이 시행된다고 하는데, 어떤 내용일까요?

【리포터】
네, 다음달 4일부터 개정 도시정비법 시행에 따라 재건축과 재개발 절차를 간소화하고 안전진단 없이도 재건축에 착수할 수 있도록 한 '정비사업 패스트트랙'이 도입됩니다.

먼저 안전진단의 명칭부터 '재건축 안전진단'에서 '재건축 진단'으로 바뀝니다.

또 지금까지는 안전진단에서 D등급 이하를 받아 위험성을 인정받아야 아파트 재건축이 가능했지만, 개정법이 시행되면 준공 30년이 지난 노후 아파트의 경우 안전진단을 통과하지 못해도 재건축을 할 수 있게 됩니다.

정비구역 지정 전이라도 조합설립 추진위원회를 구성할 수 있어서, 재건축 착수가 앞당겨질 걸로 보입니다.

다만 안전진단 자체가 없어지는 건 아니고, 사업시행인가 전까지는 재건축 진단을 마쳐야 합니다.

【앵커】
재건축 절차는 어떤 점이 간소화된 건지 궁금합니다. 조합 설립 요건도 일부분 완화됐다는데 설명 부탁드립니다.

【리포터】
앞으로 지자체는 재건축 진단을 요청받으면 현지조사 없이 30일 안에 재건축 진단 실시계획을 통보해야 합니다.

재건축 진단을 통과하지 못해 사업시행계획인가 전까지 다시 재건축진단을 받아야 하는 경우엔 기존 결과보고서를 재활용할 수 있습니다.

또 정비구역 지정 전에 조합설립 추진위원회를 구성할 수 있도록 허용되면서, 지정된 정비구역과 추친위 구성 당시 면적이 10% 이상 차이나면 추진위 승인을 다시 받아야 합니다.

재건축 조합 설립의 문턱도 낮아졌는데요, 기존엔 조합을 설립하려면 과반수 동의가 필요했지만, 개정법이 시행되면 3분의1 이상 동의만 받으면 됩니다.

다만 이는 주택단지 내 복리시설 가운데 대통령령으로 정하는 상가와 어린이집 등의 구분 소유권자에 한정된다는 점 유의하셔야겠습니다.

【앵커】
아파트 재건축 평가 항목에도 변화가 있다고요?

【리포터】
그렇습니다. 6월 4일부터 '주택 재건축 판정을 위한 재건축 진단 기준' 개정안도 시행되는데요, 핵심은 평가 항목 비중이 바뀐 겁니다.

기존 안전진단은 구조 안정성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용 분석 10%가 반영됐지만, 앞으로는 비용 분석을 빼고 주거환경 40%, 구조 안정성 30%, 설비 노후도 30%를 적용하게 됩니다.

당장 안전에 큰 문제가 없더라도 층간소음이나 주차난이 심하면 주거환경이 안 좋은 것으로 간주해 재건축 진단 시 유리할 평가를 받을 수도 있습니다.

또 지하 주차장과 녹지 환경, 승강기, 환기 설비, 대피공간, 단지 안전 시설 등 실질적인 주거 만족도 요인이 재건축 진단 점수를 좌우하게 됩니다.

재개발 정비구역 지정 요건도 완화됐습니다. 기존엔 정비구역 안에 30년이 넘은 노후·불량 건축물이 전체 60% 이상이어야 재개발이 가능했는데, 여기에 무허가 건축물은 포함되지 않아서 걸림돌이 되는 경우가 있었습니다.

하지만 토지보상법 등에서 1989년부터 있었던 무허가 건축물도 노후도 산정 대상에 포함하는 점을 감안해, 앞으로는 1989년 1월 24일부터 있었던 무허가 건축물도 산정 대상에 포함됩니다.

【앵커】
마지막으로 재건축 패스트트랙 시행으로 기대해볼 수 있는 정책 효과와 주택 공급의 확대 여부에 대해 말씀해주시죠.

【리포터】
우선, 기존에 재건축 사업의 발목을 잡고 있던 안전진단과 사업시행절차 요건이 완화돼 재건축이 한층 활성화될 걸로 보입니다.

또 정비구역 지정 전에도 추진위 구성이 가능해지면서 재건축 사업에 속도가 붙을 걸로 보이는데요.

국토교통부는 보통 10년 이상 걸리는 재건축 사업기간이 최소 3년 단축될 걸로 내다봤습니다.

특히 준공 30년이 넘은 노후 아파트와 주택 비율이 높은 지역이 큰 혜택을 볼 것으로 예상됩니다.

서울에선 강남3구와 노원구, 도봉구, 양천구 등이 해당됩니다.

반면 부동산 경기 침체의 장기화와 공사비·인건비 급등으로 재건축 비용 부담이 증가하면서 사업속도가 기대만큼 빠르진 않을 거라는 반론도 나옵니다.

이 때문에 일반 재건축 단지의 용적률 완화와 재건축 초과이익환수제 완화책이 병행돼야 실질적인 재건축 촉진 효과를 낼 걸로 보입니다.

더 자세한 정보는 KB금융그룹 대표 전문가로 구성된 WM스타자문단을 통해 얻으실 수 있으니 KB만의 특화된 컨설팅 서비스를 받아보시기 바랍니다.

【앵커】
네, 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다.

오늘도 유익한 정보 전해주셔서 고맙습니다.

【리포터】
네, 감사합니다.

<영상편집: 이현정>

[이여진]