[단독]'14조 사업' 용산국제업무지구에 '시민 지분투자' 길 열린다 : zum 뉴스

용산국제업무지구 조성 조감도

서울 마지막 금싸라기 땅, 용산국제업무지구(용산서울코어) 도시개발사업(총사업비 약 14조3000억원)에 일반 시민도 '투자자'로 참여할 길이 열린다. 서울시가 용산국제업무지구에 '지역상생 리츠(REITs)'를 도입, 시민들에게 리츠 우선 청약권을 주는 방안을 검토중인 것으로 확인됐다.

12일 서울시와 국토교통부 등에 따르면 국토부는 서울 용산국제업무지구(용산역 인근 49만4601㎡ 부지) 개발사업에 '지역상생 리츠'를 도입하는 방안을 서울시에 제안했고, 서울시는 이를 적극 검토중이다. 지역상생 리츠는 지역사회 발전과 공익적 목적, 국민소득 증진을 위해 리츠 투자에 지역 주민 우선권을 부여할 수 있는 지분투자상품이다. 이달 초 '부동산투자회사법' 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 법적 기반이 마련됐다.

서울시 관계자는 "(지역상생 리츠라는) 좋은 제도가 나와 실무진들이 (용산국제업무지구에 적용하는 방안을) 검토하고 사업시행자(SH공사·코레일)와 스터디하고 있다"고 밝혔다.

구체적인 모집 시기와 참여 방식, 규모 등은 현재 논의중인데, 개정된 '부동산투자회사법' 시행이 공포되는 연말 쯤 구체화될 전망이다. 용산국제업무지구 기반시설이 착공에 나서는 시기다. 시민들을 대상으로 한 리츠 공모는 이르면 내년 가능하다.

일단 서울 시민들에게 우선 청약 기회를 제공할 것으로 보인다. 리츠 청약 한도를 설정해 소액 투자자도 참여할 수 있다. 리츠 수익은 배당 형태로 정기 지급되는 등 공모주 방식과 유사한 구조로 될 가능성이 높다.

용산국제업무지구는 국제업무, 상업, 주거, 문화 기능을 결합한 초대형 복합단지를 조성하는 사업이다. 2000년대 중반 '한국판 맨해튼'을 표방하며 추진됐지만, 2008년 글로벌 금융위기와 자금난으로 좌초된 바 있다. 최근 정부와 서울시, 민간 시행사 간의 협력 구조 재정비로 사업이 재시동을 걸면서, 민간·공공 공동 개발과 주민 이익 공유 모델이 핵심 키워드로 떠오르고 있다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자, 운영수익(임대료 등)이나 자산매각 차익을 배당하는 투자 기구다. 개인 자격으로도 주식처럼 리츠를 사고팔며 손쉽게 대형 부동산에 투자할 수 있다. 투자위험이 분산되는 장점도 있다. 특히 '지역상생 리츠'는 공공성, 지역 환원 성격을 강조한 구조다. 정부는 그동안 청년·신혼부부 대상 임대주택 공급형, 지방도시 재생형, 광역교통망 수혜지 분양형 등 다양한 공공리츠를 운영해왔다.

용산국제업무지구에 지역상생 리츠가 도입될 경우 규모와 상징성이 크다. 서울시 입장에선 개발·운영에서 발생하는 이익을 시민들과 공유한다는 명분도 있다.

10년 가까이 부실이 끊이지 않던 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 위기를 끊어낼 대안으로도 주목받는다. 그동안 부동산개발사업은 자기자본 규제가 없고 한시적으로 운영되는 PFV(프로젝트금융투자회사)에 의존해 왔다. PFV는 저자본-고부채 구조로 오로지 매각·분양만이 목적이다. 장기적 부동산 산업 발전을 도모하기에는 한계가 있다는 지적이 나왔다.

시민이 참여하는 리츠가 도입되면 개발사업의 자기자본율이 높아지고 투자 리스크가 줄어 LP(기관투자자)들의 참여 가능성이 높아진다. 서울시와 공기업이 주도적으로 펀드를 모집하기 때문에 사업 지속 가능성이 높아지고 부도 위험은 줄어든다.

업계 관계자는 "도심 내 대규모 공공·민간 개발사업에 시민들이 참여하고 사업 수익 일부를 배당 등의 형태로 환원받는 구조가 이제 가능해졌다"며 "용산이 그 첫 시험대가 될 수 있다"고 말했다.

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