프로젝트 리츠 도입·전세사기 특별법 연장, 국회 본회의 통과

안정적 자기자본으로 개발부터 운영까지 책임
부동산PF 관리시스템 구축·사업성 평가 기준 마련
국토부, 지반침하 우려 지역 현장조사 실시 권한 부여
전문항공교통관제사 자격 도입

[이데일리 최정희 기자] 안정적인 자본을 바탕으로 부동산 개발부터 임대 등 운영까지 책임지는 ‘프로젝트 리츠’를 도입하는 방안이 국회 본회의를 통과했다.

국토교통부는 이 같은 내용의 부동산투자회사법 개정안 등이 1일 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다.

프로젝트리츠·지역상생리츠 도입

부동산투자회사법 개정안에 따르면 안정적인 자기자본(자기자본의 2배까지 차입 가능)을 바탕으로 개발에서 운영까지 가능한 ‘프로젝트 리츠’가 도입된다.

그동안 부동산 개발 사업은 자기자본 규제가 없고 한시적으로만 운영되는 프로젝트금융투자회사(PFV)에 주로 의존해왔다. 그러나 PFV는 저자본-고부채 구조로 매각, 분양만이 목적인 한시적인 수단으로 장기적인 부동산 산업 발전을 이끌어 내는 데 한계가 있었다. 국민들의 소비구조가 온라인으로 바뀐 상황에서 상업용 시설을 개발했다가 미분양이 생기는 사례도 늘어나고 있다.

이에 따라 PFV보다 안정적인 자본으로 프로젝트 리츠가 개발 사업을 완료한 후 매각·분양에 그치지 않고 임대 등 운영단계까지 할 수 있도록 하겠다는 게 이번 개정안의 취지다. 국토부 는 “프로젝트 리츠 도입에 따라 향후 개발과 운영을 따로 하던 이원화된 부동산 개발 방식이 ‘개발에서 운영’까지 통합된 방식으로 변모될 뿐 아니라 개발이 완료된 자산의 취득에 따른 취득세 부담 완화 등 비용 절감 효과도 기대된다”고 밝혔다.

프로젝트 리츠는 개발 단계에 적합하도록 규제를 합리화한 리츠로 개발 단계와 운영 단계에서 규제를 달리한다. 리스크가 큰 개발단계에선 신속한 의사결정과 개발 전략 등 영업비밀이 보장되도록 주식 공모의무와 주식 분산 의무가 적용되지 않고, 보고 사항도 사업투자보고서 제출로 간소화한다.

다만 프로젝트 리츠가 개발사업을 완료한 후 임대 등 운영 단계로 진입하게 되면 영업인가를 받아야 한다. 영업인가일로부터 5년 내 공모를 진행한다. 영업인가를 받은 프로젝트 리츠는 각종 보고 및 공시 의무를 적용 받는다. 공모를 통해 유입된 일반 투자자를 보호하기 위한 것이다.

지역 주민에게 리츠 주식 청약자격을 우선 부여할 수 있는 ‘지역상생 리츠’도 도입된다. 리츠는 주식 청약 대상을 지역으로 한정하지 않고 발행주식의 30% 이상을 누구나 청약할 수 있도록 하고 있는데 ‘지역상생 리츠’는 해당 지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여할 수 있도록 한 것이다. 산업단지, 프라임 오피스 등 우량 부동산 발생이익을 지역 주민에게 우선 제공하겠다는 취지다.

연기금 등이 50% 이상 출자하거나 총자산의 70% 이상이 임대주택으로 구성된 ‘공모예외리츠’는 투자설명서·투자보고서만 제출하고 금융사고나 부실채권의 발생 공시만 하도록 보고·공시 의무를 대폭 완화한다. 리츠의 공모의무 이행기한도 2년에서 3년으로 확대한다. 이 같은 내용의 부동산투자회사법 개정안은 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행키로 했다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 통합관리시스템이 구축된다. 그동안 PF 관련 정보가 제대로 관리되지 않아 시장 상황을 사전에 예측하거나 대응하는 데 어려움이 있었으나 앞으론 PF 사업 정보를 한곳에 모아 관리한다.

지역별·사업유형별 공급 현황을 진단하고 특정지역 사업 쏠힘 현상 등도 예방할 수 있을 것으로 기대되고 있다. 이에 따라 해당 법 시행 이후부터 일정 규모 이상 개발사업은 사업계획와 추진 현황 등을 국토부에 정기적으로 보고해야 한다. 또 객관적인 PF 사업성 평가 기준이 마련된다. 국토부는 PF 사업성 평가 기준을 전문적으로 수행하는 평가기관을 지정키로 했다.

‘부동산 개발 사업 조정위원회’가 설치된다. 사업 과정에서 발생하는 이해관계자 간 갈등을 조정하고 사업 정상화를 지원하기 위한 기구다. 현재 국토부 훈령에 근거해 ‘민·관 합동 PF 조정위원회’가 운영되고 있고 작년 72건(약 20조원 규모)의 조정 성과를 냈지만 법적 구속력이 부족해 업계에선 보다 실효성 높은 조정을 요구하던 상황이었는 데 이러한 요구를 일부 수용한 조치다. PF조정위원회도 ‘부동산개발사업 조정위원회’라는 법정위원회로 운영될 방침이다.

국토부는 “사업협약 변경 등 조정과정에서 주요 걸림돌로 작용하던 공공의 감사 및 배임 관련 우려를 해소하기 위해 감사 면책규정을 함께 도입함으로써 조정안의 수용성과 이행 속도 역시 높아질 것”이라고 밝혔다.

전세사기법 2년 연장·항공안전의 날 도입

전세사기 피해자를 경·공매 및 주거 지원 등을 통해 구제해주는 전세사기 특별법 유효기간을 5월말에서 2027년 5월말로 2년간 연장키로 했다. 다만 6월 1일 이후 최초로 임대차 계약을 체결하는 임차인은 법 적용에서 제외된다.

이와 함께 국토부 장관은 직권으로 지반침하 발생 우려가 큰 지역을 현장조사할 수 있게 된다. 지자체가 관할 구역에 있는 지하시설물 등을 현장조사하고 있었으나 지하안전관리 특별법을 개정해 국토부가 자체 현장조사 권한을 확보하게 됐다. 해당 법안은 최근 지하침하 사고가 다수 발생하는 점을 고려해 공포 즉시 시행된다.

한편 작년 제주항공 여객기 참사를 계기로 12월 29일을 ‘항공안전의 날’로 지정하는 내용의 항공안전법 개정안도 본회의를 통과했다. 또 항공교통 관제사의 전문성을 높이기 위해 관제적성검사(공포 후 3년 후부터 시행)를 도입한다. 현 관제사는 전문항공교통관제사 자격을 취득하고 직무기량을 유지하도록 하는 등 자격관리 제도를 강화키로 했다.