풀기도 묶기도 어려운 토허제…전문가들 “이제는 단계적 출구전략 필요할 때” [토허제 재지정 한달③]

토지거래허가제가 해제된 지 한 달 만에 재지정되면서 실수요자들이 혼란에 빠졌다. 전문가들은 시장 불확실성을 최소화할 단계적 해제 로드맵의 필요성을 강조했다. 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 조현호 기자 hyunho@

토지거래허가제(토허제)가 한 달 만에 해제됐다가 재지정되며 오락가락하자 실수요자들의 혼란이 커지고 있다.

22일 본지 취재를 종합하면 전문가들은 제도 자체에 대한 재검토와 단계적 해제 로드맵이 필요하다고 지적한다.

서울시는 지난 2월 강남 잠실·삼성·대치·청담동 등 291개 아파트 단지에 대한 토허제를 해제했다가 한 달 만에 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구 전역을 포함해 다시 전면 지정하는 강수를 뒀다. 토허제 해제 직후 시장이 들썩이며 해당 지역의 집값이 들썩이자 이를 차단하려는 조치로 풀이된다.

실제로 한국부동산원의 전국주택가격 동향 조사에 따르면 올해 1분기 서울 송파구 아파트값은 4.28% 오른 것으로 집계됐다. 이는 1.06% 수준인 서울 평균 상승률의 4배가 넘는 것이고 전국 시군구 아파트 가운데 가장 높은 상승률이다.

강남구와 서초구는 나란히 3.52% 올라 송파구에 이어 전국에서 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 오세훈 서울시장이 3월 24일 토허제를 다시 확대 재지정하기 전까지 강남3구를 중심으로 아파트값이 급등한 것이다.

이에 시장에선 서울시가 규제를 해제했다가 다시 묶는 식의 반복적 대응은 정책 일관성을 해치고, 토허제가 더는 유연하게 작동하기 어려운 구조가 됐다는 비판이 나온다.

토허제는 실수요자를 제외한 투기적 수요를 제한하고 가격 상승을 억제하는 제도로 당초 단기적 시장 안전장치로 도입됐다. 하지만 지금은 1년 단위의 반복 재지정이 오히려 시장의 불확실성을 키우는 요인이 되고 있다는 지적이다.

때문에 전문가들은 시장 불안을 최소화하며 질서 있게 토허제를 해제할 ‘출구전략’ 마련이 시급하다고 지적한다. 특히 강남3구, 용산구, 양천구 등 핵심 지역에 대해서는 무기한 유지가 불가능한 만큼 사전에 정교한 단계적 해제 로드맵이 필요하다는 주장이다.

이현석 건국대 부동산학과 교수는 “토지거래허가제는 원래 개발 예정지 등의 급격한 변동을 막기 위한 한시적 수단인데 무분별하게 사용되면서 자본주의의 근간을 흔드는 반시장적 규제로 전락하고 있다”며 “강한 규제일수록 최소한의 범위와 최단 기간에 그쳐야 한다”고 말했다.

이어 “강남3구처럼 장기간 토허제로 묶여 있는 지역을 언제까지나 규제할 수는 없다”면서 “결국 시장의 충격을 최소화하면서 공급과 수요에 맞게 해제할 수 있는 해법과 단계적 출구전략이 마련돼야 한다”고 덧붙였다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “토허제와 같은 규제는 도입 초기에는 시장에 시그널을 줄 수 있지만 시간이 지나면 내성이 생기고 오히려 거래에 장애가 될 수 있다”며 “금리나 유동성 환경이 바뀌는 시점엔 제도의 효과가 달라질 수 있고 장기간 동일한 방식의 규제가 반복되면 실수요자도 영향을 받을 수 있다”고 강조했다.

[이투데이/천상우 기자 (1000tkddn@etoday.co.kr)]

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