"시세보다 5억 더" 낙찰가율 급등한 '토허제 무풍지대' 어디?

84㎡ 46억, 59㎡ 37억 고가 낙찰 행진
실거주 규제 비껴간 '틈새매물' 몸값↑

[이데일리 이배운 기자] 서울 강남3구가 토지거래허가구역으로 다시 묶인 가운데, 규제에서 자유로운 서초구 잠원동 ‘메이플자이(신반포4지구 재건축)’ 보류지 매물이 시세를 웃도는 가격에 낙찰되면서 시장의 관심이 쏠리고 있다.

메이플자이 투시도(사진=GS건설)

18일 정비업계에 따르면 메이플자이 보류지 29가구에 대한 공개경쟁입찰 결과, 전용면적 84㎡ 1가구(2층)는 최저 입찰가 45억원보다 1억원 더 높은 46억원에 낙찰됐다.

이는 지난해 12월 같은 평형 3층 매물 입주권이 41억 1170만원에 거래된 것보다 5억원 가까이 뛴 수준이며, 지난달 4일 47억 263만원에 거래되며 신고가를 기록한 24층 매물과도 비슷한 수준이다.

전용면적 59㎡ 보류지 28가구 중 5가구도 낙찰됐고, 최고 낙찰가는 최저 입찰가 35억원보다 2억원 높은 37억원을 기록했다. 이는 지난 2월 23일 같은 평형의 24층 매물이 기록한 기존 신고가(34억 8000만원)를 뛰어넘은 수치다.

신반포4지구를 재건축한 메이플자이는 지상 35층, 총 1351가구 규모의 대단지로, 한강 조망권과 교통·교육 여건 등 입지 프리미엄을 두루 갖춘 것으로 평가된다.

이번에 매각된 보류지는 조합이 조합원 수 변화나 사업비 충당 등을 대비해 별도로 보유하고 있던 물건으로, 강남3구 전체가 토지거래허가구역으로 재지정된 이후 첫 보류지 매각이라는 점에서 시장의 이목을 끌었다.

보류지는 대출이 제한적이고 계약 후 1~2개월 이내에 잔금을 납부해야 해 일반적으로 시세보다 낮은 가격에 거래된다. 그러나 실거주 요건 등 토허제 규제가 적용되지 않아, 토허제 확대 재지정을 계기로 오히려 몸값이 뛸 것이란 관측에 무게가 실렸다.

잠원동의 한 공인중개사는 “토허제 재지정 이후 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요가 보류지로 쏠릴 것이란 전망이 많았다”며 “조합 내부에서도 수익 확보 차원에서 가격을 공격적으로 책정해야 한다는 의견이 적지 않았다”고 말했다.

한편 강남권 아파트 경매시장에서도 유사한 흐름이 포착되고 있다. 규제가 적용되지 않는 경매 매물로 투자 수요가 이동하면서 고가 낙찰 사례가 잇따르는 것이다.

경·공매 전문업체 지지옥션에 따르면, 지난 3월 서울 아파트 경매 진행 건수는 172건으로 전월(253건) 대비 32% 감소했다.

이는 토허제 해제 직후 강남권 아파트값이 급등하면서, 일반 매매가 더 유리하다고 판단한 매도자들이 경매 물건을 회수한 데 따른 것으로 풀이된다.

특히 토허제가 다시 시행된 지난달 24일 이후에는 고가 낙찰 사례가 이어졌다. 3월 서울 아파트 낙찰가율은 전월(91.8%)보다 5.7%포인트 오른 97.5%를 기록, 2022년 6월(110.0%) 이후 2년 9개월 만에 최고치를 나타냈다.

이달 들어서도 강남 아파트 고가 낙찰이 잇따르고 있다. 송파구 잠실동 우성 전용 131㎡는 감정가 25억 4000만원의 125.1%인 31억 7640만원에, 강남구 청담동 건영 전용 85㎡는 감정가 30억 3000만원의 125.8%인 38억 1132만원에 각각 낙찰됐다.

응찰자 수는 각각 27명과 17명에 달했다.

지지옥션 관계자는 “토허제 재지정 이후, 규제를 피할 수 있는 시장으로 투자 수요가 몰리며 평균 낙찰가율이 급등했고, 응찰자 수도 3년 만에 최고치를 기록했다”고 설명했다.