"배상보다 보수 우선해야"…법률 전문가가 바라본 아파트 하자책임

19일 '공동주택 관리를 위한 하자책임' 학술대회 열려

19일 오후 서울 강남구 논현동 건설회관에서 '공동주택 관리를 위한 하자책임'을 주제로 한 학술대회가 열렸다. /공미나 기자

[더팩트 | 공미나 기자] 공동주택 하자책임 문제에 있어서 하자보수를 금전배상보다 우선해야 한다며 이를 위해 제도 개선이 필요하다는 주장이 제기됐다.

주동진 경희대학교 법학전문대학원 교수는 19일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 열린 '공동주택 관리를 위한 하자책임'을 주제로 한 학술대회에서 "공동주택에 발생한 하자는 '보수'를 원칙으로 해야 하고 '하자보수에 갈음하는 금전적 손해배상'은 하자보수가 제대로 이행되지 않은 경우에 한해 예외적으로 허용돼야 한다"고 밝혔다.

우리나라에서 공동주택 하자에 대해 책임을 물을 때 그 법적 성질을 계약의 완전 이행이라고 볼 것인가(계약상 하자담보책임), 아니면 아파트의 유지와 관리를 목적으로 주어진 법정 책임인가(공법상 주어진 공동주택의 관리책임)에 따라 하자책임의 청구권자와 기간, 내용 등이 달라질 수 있다.

우리나라는 1975년 주택건설촉진법, 1984년 집합건물법, 2003년 주택법, 2015년 공동주택관리법으로 법적 규율이 이어져 오면서도 하자책임을 둘러싸고 두 개의 관점이 병존했다. 이에 담보책임의 성격과 책임기간, 하자의 보수청구 및 보수기간, 손해배상의 성격과 소 제기의 방식, 손해배상금의 사용 등에 있어 좁혀지지 않는 논쟁이 이어져 오고 있다. 그에 따라 하자소송의 증가, 하자의 발굴에 따른 남소, 하자판정 기준의 이원화 등 여러 문제점이 파생되고 이것은 고스란히 사회에 커다란 부담으로 작용하고 있다.

주 교수는 "입법적 변화와 그에 대응한 대법원 판례 형성 과정에서 종전의 '하자보수책임'이 '하자보수에 갈음하는 손해배상책임'으로 변질됐다"며 "이로 인해 현재 공동주택 하자와 관련해 상당한 혼란이 초래되고 있다"고 설명했다.

주 교수는 하자보수 우선의 원칙을 주장하며 그 근거로 비례의 원칙, 효율성의 원칙, 임차인 보호를 들었다. 그러면서 "현행 공동주택관리법은 마치 금전적인 손해배상이 원칙적인 것처럼 규정돼 있는 상황"이라며 "시급한 입법 개선이 필요하다"고 강조했다.

그는 구체적인 방안으로 "하자책임제도의 원형으로 돌아가 공동주택관리법에 근거한 하자보수 우선 원칙을 확립하되 해석론 또는 입법론으로써 금전에 의한 배상이 허용될 수 있는 예외적인 영역을 설정해야 한다"고 제언했다.

홍성진 대한건설정책연구원 박사는 하자보수 손해배상 소송에 대해 "공용부분 판결금 사용 기준의 입법적으로 미비해 임차인 등 입주자의 주거권을 침해할 수 있다"고 짚었다.

홍 교수는 세입자를 포함한 입주자의 주거권을 보장할 방안으로 "공동주택관리법상 공용부분의 판결금을 장기수선충당금으로 적립하도록 의무화해야 한다"고 했다. 그러면서 "입주자대표회의가 공동주택 입주자 등을 대표해 의결로써 공용부분의 판결금 사용 여부를 자율적으로 처리할 수 있는 방안도 있다"고 입법 대안으로 제시했다.

mnmn@tf.co.kr

발로 뛰는 더팩트는 24시간 여러분의 제보를 기다립니다.
▶카카오톡: '더팩트제보' 검색
▶이메일: jebo@tf.co.kr
▶뉴스 홈페이지: http://talk.tf.co.kr/bbs/report/write