1기 신도시 재건축, 수억원 ‘분담금’이 관건... 고령층 많아 주민 합의 어려워

'1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과'가 발표된 27일 오후 경기도 고양시 후곡마을 한 아파트에 플래카드가 걸려 있다. /연합뉴스

1기 신도시가 선도지구를 지정하며 33년 만에 재건축에 나서는 가운데 ‘분담금’이 걸림돌이 될 것이라는 지적이 나온다. 선도지구 선정 단지들이 제안한 공공기여 등이 공사비에 반영되면 수억원의 추가 분담금이 나올 수 있다. 용적률도 분담금에 영향을 미치는 요인이다. 추가 분담금이 높아지면서 주민 간 갈등이 생기면 재건축 사업에도 차질을 빚을 수 있다.

국토교통부는 27일 분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시 선도지구로 13개 구역, 3만6000가구를 선정했다. 국토부는 이 구역에 대한 특별정비계획을 빠르게 세운 뒤 재건축 사업시행인가를 2026년 중 하는 것을 목표로 하고 있다. 이후 2027년 착공, 2030년 입주를 시작시킬 계획이다.

시장에서는 선도지구의 정비 사업이 정부의 계획대로 6년 안에 매듭을 짓기는 어려울 것이라고 보고 있다. 선도지구에 지정된 단지들이 추가 공공기여를 최대치로 제안하고 이주대책에 쓰일 임대주택 비율도 높게 써낸 탓이다. 이러한 부분은 사업성에 반영되며 주민들의 추가 분담금 부담으로 이어지고 주민 간 갈등 요인이 될 수 있다.

용적률에 따른 사업성 차이도 추가 분담금에 영향을 미치는 요인이다. 현재 재정비 기준 용적률(아파트 기준)은 ▲분당 326% ▲일산 300% ▲평촌 330% ▲산본 330% ▲중동 350%다.

분담금이 높아질수록 주민 간 갈등이 심화될 것으로 보인다. 1기 신도시에 초기에 입주한 경우 현업에서 은퇴한 고령층일 가능성이 큰데, 수억원의 분담금을 떠안기를 부담스러워 할 가능성이 크기 때문이다. 그렇게 되면 선도지구로 지정이 됐더라도 주민 간 갈등 탓에 사업이 지연되거나 좌초될 가능성이 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “선도지구 지정은 하나의 출발점일 뿐 앞으로의 과정이 상당하다”며 “민간정비사업의 핵심이 금전적 사안이라는 점을 감안해야 한다”고 말했다. 이어 이 연구위원은 “1기 신도시 초기부터 입주한 이들은 경제활동의 전성기가 지난 경우가 대부분이라는 점을 봐야 한다”고 덧붙였다.

그러면서 이 연구위원은 “개별 조합원들의 자금여력, 즉 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있는지가 정비사업 추진의 관건일 것이고, 사업 추진 속도가 부촌(富村)을 중심으로 두드러질 여지가 크다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 또한 “재건축은 기본적으로 시장 논리를 통한 주거환경개선사업으로 일종의 재테크 사업”이라며 “수익성이 가장 중요한 요소일 것으로 판단된다”고 했다. 이어 박 전문위원은 “정부가 용적률 등 각종 인센티브를 제공하고 특히 내년에 기준금리가 인하되고 건축비 상승이 진정되면 사업성이 개선될 것으로 예상된다”며 “재건축초과이익환수제에 따른 부담금도 변수가 될 것으로 보인다”고 설명했다.

국토부도 이 같은 분담금 문제를 인식하고 있다. 국토부 관계자는 “신도시에 고령층이 많아 정비 합의에 이르려면 분담금에 대한 컨센서스가 중요하다”며 “분담금 문제는 합의에 이를 수 있도록 분담금 지원 관련한 고민을 많이 하고 있다”고 했다.

국토부는 분담금이 재정비 사업의 장애물이 되지 않도록 추정 분담금 산정 시 감정평가 결과에 대한 주민 갈등·민원을 줄이기 위해 부동산원을 통해 분담금 산출을 지원할 계획이다. 또, 금융 지원책도 마련한다. 국토부는 분담금에 반영되는 공사비를 절감하는 차원에서 미래도시펀드를 운영할 계획이다. 미래도시펀드 운용사 간 경쟁으로 대출금리가 내려가면 공사비를 10%가량 줄일 수 있다고 국토부는 보고 있다. 또, 주민 개인을 대상으로는 분담금의 70% 이내에서 보증부 대출을 내어줄 예정이다.

다만, 이 같은 대책에도 분담금 문제를 해결하기 어려울 수 있다는 시각도 있다. 이 연구위원은 “정부가 ‘통합정비 맞춤형 금융지원 방안’이 제시되긴 했지만, 그것도 조합원의 입장에서는 결국 대출”이라고 꼬집었다.

김유진 기자(bridge@chosunbiz.com)

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