선도지구 선정 앞둔 1기 신도시··· 분담금만 수억원 넘는다

용적률 211% 분당 ‘파크타운’

동일 주택형 분담금 1.5억~2억

공사비 인상에 더 늘어날 듯

사업성 낮은 평촌·중동·산본↑

'최대 50%' 공공기여도 발목

일부 단지선 단독 재건축 선회

1기 신도시 선도지구 선정을 위한 접수가 마무리되면서 각 조합이 부담해야 할 분담금 규모에 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 높은 공공기여 탓에 선도지구 선정 이후 용적률을 하향 조정하는 단지가 늘어나 조합원 분담금이 수억 원대에 달할 것으로 전망했다.

1일 정비업계에 따르면 경기 성남시 분당구 구미동 ‘까치마을1·2 및 하얀마을5’ 통합 재건축 준비위원회가 시뮬레이션한 결과, 전용면적 59㎡ 소유주가 재건축 후 전용 84㎡에 입주할 경우 2억 2000만 원의 추가 분담금이 나올 것으로 예측됐다. 현재 용적률이 142%로 재건축 용적률 330%, 공공기여율 10%로 잡았을 때의 예상 부담금이다. 일반분양가는 3.3㎡당 5000만 원, 공사비는 3.3㎡당 850만 원을 적용했다.

전용 84㎡가 동일 주택형 입주 시에는 2억 6000만 원을 환급받는 것으로 계산됐다. 그러나 이 단지의 약 80% 가구가 전용 59㎡ 이하이고 재건축 때 ‘국민주택형’ 선호도가 높다는 점을 고려하면 수억 원의 분담금이 예상된다는 분석이 나온다. 분당의 한 재건축위원회 관계자는 “향후 공사비 인상 등을 고려하면 동일 주택형 입주 시 환급금이 없는 정도로 조합원들의 분담금 수준이 결정될 것으로 보인다”고 말했다.

분당구 수내동 ‘파크타운’의 경우 재건축 후 동일 주택형 입주 시 1억 5000만~2억 원의 분담금이 발생할 것으로 예측됐다. 용적률을 기존 211%에서 332%로 높이고, 15%의 공공기여율을 적용한 결과다. 분양가와 공사비는 3.3㎡당 각각 5570만 원, 800만 원으로 잡았다.

분당의 경우 집값이 뛰면서 사업성이 그나마 낫다는 평가를 받는다. 반면 현재 용적률이 200%가 넘는 평촌과 산본, 중동은 추가분담금이 분당보다 더 높게 나올 것이라는 우려가 크다.

높은 공공기여도 발목을 잡을 것으로 예상된다. 각 지자체가 공개한 노후계획도시정비 기본계획에 따르면 1기 신도시 5곳의 2구간 공공기여율은 40%대에 달한다. 2구간 공공기여율은 현재 용적률을 기준 용적률 이상으로 높였을 때 적용되는 수치다. 분당의 경우 기준 용적률인 326% 내에서 재건축하면 공공 기여율은 10%에 불과하지만, 이를 넘어서 400%로 재건축을 하게 되면 최대 50%를 적용받는 구조다.

이에 기준 용적률 내에서 재건축을 하는 단지가 늘어나고, 그만큼 일반 분양수익도 줄어 조합원 분담금이 많아질 수밖에 없다. 일산의 한 재건축위원회 관계자는 “도시정비업체를 통해 시뮬레이션한 결과 재건축 용적률이 350%를 넘어가면 공공기여 탓에 수익성이 없는 것으로 나타났다”며 “분담금을 우려하는 조합원들이 많으며 주택형을 줄여서 신청할 수 있도록 독려하는 방안도 구상 중”이라고 설명했다.

이에 안양시는 지난 26일 평촌 신도시의 1구간 공공기여율을 기존 15%에서 10%로 조정했다. 노후계획도시 정비 및 지원조례 입법예고와 관련해 실시한 주민설명회에서 1구간 공공기여율을 줄여달라는 다수의 요청이 나오자 이를 수용한 것이다.

평촌 신도시에서는 특별정비예정구역으로 묶인 '관악타운'과 '관악부영', '관악성원'이 분담금 우려에 통합 재건축을 위한 주민동의율을 채우지 못했다. 이에 관악타운은 단독 재건축을 검토하는 것으로 전해졌다.

신미진 기자 mjshin@sedaily.com
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