[현장에서] 담합 방조하는 1기 신도시 선도지구 공모, 과열 문제없나

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 중 가장 먼저 재건축에 나서게 될 '선도지구' 공모 신청이 마무리됐다. 1기 신도시 162개 특별정비예정구역 중 61%에 해당하는 99개 구역이 제안서를 제출할 정도로 해당 주민들의 참여 열기가 뜨거웠다.

이러한 열기는 1기 신도시 첫 재건축 단지라는 상징성을 갖는 데다 정부의 적극적인 지원 아래 정비사업 속도가 한층 빨라질 것이란 기대감이 반영된 결과다. 결국 개발 호재에 힘입어 집값을 높일 수 있다는 계산이 적극적인 동참 의지로 나타난 셈이다.

이동훈 부동산부 차장

하지만 선도지구 공모가 과열 양상을 보이면서 부작용도 우려된다. 특히 기반시설이 열악해 재건축이 필요한지 여부보다는 주민동의율이 높은지가 당락을 좌우하는 '본말전도'현상이 보인다.

선도지구 선정기준에 주민동의율 배정 비율이 60% 이상으로 절대적이다. 지자체는 지역별 여건을 고려해 세부 평가 기준과 배점을 조정했는데 성남·고양·안양·군포시는 주민 동의율이 95%를 넘으면 해당 항목 만점인 60점을. 부천시는 90%를 넘으면 만점 70점을 주기로 했다.

선도지구 공모 과정에서 주민 간 갈등이 불거진 단지가 상당수다. 아파트 입구 게시판이나 엘리베이터에 동의하지 않은 가구를 고지하면서 주민들을 압박하는 사례가 상당수 연출됐다. 단체 메신저에 반대 가구의 동과 호수를 알리고 공개 비난하는 모습도 심심치 않게 목격됐다. 이런 노력에 공모 신청한 단지들은 대부분 주민동의율 90%를 넘겼다.

선도지구 선정을 위한 일부 주민들의 간절한 행동이라지만 개인의 의사 결정권을 침해했다는 논란은 피하기 어렵다. 모든 주민이 재건축을 찬성할 수는 없다. 용적률을 높이면서 일부 불가피한 '닭장 아파트' 분위기가 싫다거나 재건축 이주에 부담을 느낄 수 있다.

선도지구 공모에서 주민동의율을 전체 배점에 60% 이상을 배정할 필요가 있었는지도 생각해볼 부분이다. 재건축은 '도시 및 주거환경정비법'에서 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 규정하고 있다. 주민동의율보다는 건물 노후도, 주거환경 악화 등이 정비사업에 우선될 필요가 있는 것이다.

주민동의율 비중이 높다 보니 단지 상태는 변별력이 높지 않다. 정주환경 개선을 위한 가구당 주차대수 배점 비율 10% 정도가 차지할 뿐이다. 나머지는 통합정비 참여 주택단지 수, 사업 실현가능성 등이다. 도시기능 활성화 필요성의 항목이 정성평가로 구분되는 것도 선도지구가 선정된 이후 문제로 불거질 여지가 있다. 이 항목에서 낮은 점수를 받아 탈락한 단지 주민들은 평가 결과를 수용하지 못할 공산이 커서다.

공모 신청을 한 단지들이 일단 선정되고 보자는 식으로 접근하다 보니 이후에도 사업 진행이 원활할지 의문이다. 현재 사업성에 큰 영향을 미치는 공공 기여율이 확정되지 않았다. 관리처분 이전 단계로 정확한 주민 분담금도 결정되지 않아 공사비 증가와 주택경기 악화 등 변수가 도사리고 있다.

불확실성을 안고 진행된 공모 작업인 만큼 주민 눈치에 찬성표를 던졌더라도 사업성 여부에 따라 언제든지 반대표로 돌아설 여지가 있다. 이 경우 선도지구 단지라도 사업에 상당한 진통과 지연이 예고된다. 더욱이 분담금 규모가 커 집값이 상대적으로 높은 분당을 제외하고 조합원에 큰 실익이 돌아가지 않을 것이란 관측이 우세한 상황이다.

정부가 1기 신도시 재건축에 속도를 내는 이유는 시장에서 주택공급 부족을 우려하는 목소리가 높아지고 있어서다. 향후 23만여 가구 규모가 대상이 될 1기신도시 정비사업이 체계적인 검증절차가 무시되고 '속도전'에 매몰된다면 선도지구 공모 작업은 결국 '승자 없는 싸움'이 될 수밖에 없다.

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