'KT에스테이트 투자' 용산더프라임 유동화증권 250억, 2028년 8월 만기

이지스운용, 용산더프라임타워 2384억원에 매입

펀드 수익증권 발행해 자금조달…건물 매입·운용

수익증권, 건물 운영성과 따라 현금흐름 바뀌어

KT에스테이트, 펀드 150억 투자…지분율 약 20%

이 기사는 2024년03월26일 17시09분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 용산구 용산더프라임타워 펀드 관련 유동화증권이 오는 2028년 8월 만기를 맞는다.

이 건물은 KT의 100% 자회사 KT에스테이트로부터 150억원 투자를 받았다. KT에스테이트가 보유한 펀드 지분율은 약 20%다.

펀드 수익증권 발행해 자금조달…건물 매입·운용

26일 금융투자업계에 따르면 서울 용산구 용산더프라임타워에 지분투자하기 위해 만들어진 펀드 관련 유동화증권이 오는 2028년 8월 11일 만기를 맞는다.

용산더프라임타워 (사진=신한알파리츠)

용산더프라임타워는 서울 용산구 원효로90길 11에 위치한 지하 6층~지상 30층, 연면적 3만9009.8㎡(약 1만1800평) 규모의 프라임급 오피스 빌딩이다. 지난 2014년 1월 준공됐다.

앞서 이지스자산운용이 신한알파리츠로부터 용산더프라임타워를 작년 8월 매입했다. 매입금액은 총 2383억7000만원으로, 3.3㎡(평)당 2020만원이다. 또한 매입주체는 우리은행(이지스용산오피스일반사모부동산투자신탁제518호의 신탁업자 지위)이다.

해당 투자신탁(펀드)의 집합투자업자는 이지스자산운용, 신탁업자는 우리은행이다. 펀드가 수익증권 발행 등을 통해 조달한 자금으로 용산더프라임타워를 매입해서 운용하는 구조다.

펀드는 제1종 수익증권을 발행했다. 이 수익증권은 투자대상 자산(용산 더프라임 타워)의 운영성과 및 집합투자업자(이지스자산운용)의 운용방침 등에 따라 현금흐름이 바뀔 수 있는 실적배당 상품이다.

이 증권을 기초자산으로 해서 특수목적회사(SPC) 랜드로드제칠차가 작년 8월 250억원 한도 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다.

이 ABSTB는 제24회까지 차환발행되면 오는 2028년 8월 11일 만기를 맞는다. 랜드로드제칠차는 유동화증권 발행대금을 재원으로 239억원을 투자했다.

(자료=삼성SRA자산운용)

◇ KT에스테이트, 펀드 150억 투자…지분율 약 20%

신한투자증권은 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 자금보충 기관을 맡고 있다. 유동화증권의 상환능력을 높이고 차환발행 위험 등을 통제하기 위해 랜드로드제칠차가 신한투자증권와 자금보충약정을 체결한 것.

이 약정에 따르면 랜드로드제칠차가 기존에 발행한 유동화증권 원리금을 포함한 업무위탁계약 상 특정 지급항목 자금을 상환하는데 자금이 부족해지면 신한투자증권은 250억원 한도로 자금보충을 할 의무가 있다.

신한투자증권이 랜드로드제칠차가 발행하는 신용공여어음을 매입하거나 랜드로드제칠차에 부족자금을 후순위로 대출하는 방식을 통해서다.

또한 펀드는 최초 설정일인 작년 8월 11일부터 5년 동안(오는 2028년 8월 11일까지) 운용된다. 펀드가 발행한 수익증권의 이익분배금은 매 회계기간(약 6개월 단위의 기간) 종료일로부터 10영업일 이내에 지급된다.

원금은 신탁계약 종료 또는 해지시점에 상환될 예정이지만, 투자대상 자산에서 조기회수금이 발생할 경우 조기상환될 수 있다.

KT가 지분 100%를 보유한 자회사 KT에스테이트는 작년 8월 용산더프라임타워에 150억원을 투자했다. KT에스테이트가 보유한 이지스용산오피스일반사모부동산투자신탁제518호 지분율은 19.8%다.

이지스자산운용의 건물 매입금액이 총 2383억7000만원이라는 점을 고려하면 에쿼티 약 757억원을 제외한 나머지 금액(약 1626억원)은 차입으로 조달한 것으로 해석된다.

KT에스테이트는 KT가 현물출자한 보유 부동산의 임대사업, 계열 부동산의 위탁관리 등을 전담하고 있다. 또한 부동산 투자 및 운용(KT투자운용), 임대주택관리(KD 리빙), 호텔 및 호텔위탁사업 등도 영위하고 있다.

기업형 임대주택사업, 자체 분양사업, 호텔 및 호텔위탁사업 등으로 사업 다각화도 하고 있다. 보유 용지를 활용한 추가 자체개발사업을 검토하고 있고, 부동산 관련 지분투자도 확대하는 중이다.