[Real Estate]강남권 재건축 빅3 열전…반포한신·경복·잠원대림 랜드마크 경쟁 : zum 뉴스

이달 분양 예정인 서울 서초구 잠원동 ‘래미안 서초 잠원’ 공사 현장.

8·28 대책을 전후해 서울 강남·서초·송파구를 중심으로 저가 매물이 소진되면서 서울 강남권 재건축 아파트 시세가 빠르게 회복되고 있다. 최근 재건축조합 설립인가를 받았거나 재건축추진위원회의 새로운 집행부를 구성, 재건축 사업이 본격화하는 아파트를 중심으로 한 달 새 5000만~1억원가량 시세가 상승하면서 실제 거래까지 연결되는 분위기다.

강남권 재건축단지가 다시 상승세를 타자 분양 시장으로 눈길을 돌리는 투자자가 많다. 실제 8·28 대책 이후 강남 지역 재건축 일반분양 시장에 문의가 쏟아지고 있어 상반기부터 꾸준하게 인기를 끌어왔던 위례신도시 흥행을 이어받을 것으로 보인다. 하반기 강남권 분양 물량 대부분이 최고 노른자 지역에 위치해 있어 향후 투자가치와 주거지로도 손색이 없고 편리한 교통, 우수한 학군, 편의시설 등 최적의 입지 여건을 갖추고 있다. 따라서 앞으로 부동산 경기가 활성화되면 이들 단지 웃돈은 치솟을 것으로 전망된다.

삼성물산이 서초구 잠원동에서 분양 예정인 ‘래미안 서초 잠원’은 실수요자뿐 아니라 투자자에게도 인기가 높다. 분양가 상한제 대상 아파트가 아니어서 계약 후 바로 전매가 가능할 뿐 아니라 대부분 분양 물량이 85㎡ 이하이기 때문에 4·1 부동산 대책에 따라 앞으로 5년간 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.

입지·교통·학군 세 단지 모두 비슷

래미안 서초 잠원은 기존의 잠원대림아파트를 지하 2층~지상 35층, 7개 동에 843가구(전용면적 59~133㎡)로 재건축해 126가구를 일반분양한다. 2016년 4월 입주 예정이며, 인근에 반포 래미안 퍼스티지가 자리해 ‘래미안 타운’을 형성할 것으로 기대를 모은다.

34평 기준 잠원대림아파트 조합원 현 시세는 8억5000만~9억원, 비슷한 평형대로 간다면 추가분담금이 2000만~6000만원가량 소요된다. 인근 잠원 훼미리, 한신아파트는 8억~8억5000만원 선이다.

래미안 서초 잠원의 일반분양가(3.3㎡당 평균 2987만원)는 최저 8억8000만원에서 최고 10억원대 초중반이다. 실수요자 계약률을 높이기 위해 계약금 10%를 5%씩 두 차례로 나눠서 낼 수 있도록 했다. 중도금 60%는 전액 대출을 연계해주고 대출이자에 대해 후불제를 적용, 초기 자금 부담을 최소화했다. 래미안 서초 잠원 평균 분양가가 새 아파트임에도 불구하고 주변 시세보다 그다지 비싸지 않은 만큼 투자가치는 충분할 것으로 기대된다. 잠원 지구는 압구정-잠원-반포로 황금 주거벨트의 한가운데에 위치해 있고 명문학군과 다양한 고급 생활 편의시설을 고루 갖춘 입지 여건을 갖고 있는 장점이 있다.

오는 10월에는 강남구 논현동 경복아파트를 재건축한 ‘e-편한세상 경복’이 분양을 앞두고 있다. 총 368가구 중 일반분양 물량은 전용 84~113㎡ 55가구다.

당초 경복아파트 주택재건축 정비사업 조합은 착공 이후 바로 일반분양 계획을 발표할 예정이었지만 부동산 경기 침체로 분양시기를 늦췄다. 재건축 전의 경복아파트는 101㎡(약 31평) 196가구, 137㎡(약 41평) 112가구 등 총 308가구로 구성됐었다. 지난 2003년 조합 설립을 시작으로 2010년 12월 서울시로부터 사업시행인가를 받았고, 이듬해인 2011년 9월 서초구로부터 관리처분인가를 받았다. 이후 본격적인 주민 이주에 들어갔고, 이주를 마친 지난 8월 철거, 착공에 들어갔다.

분양 면적 기준 84㎡(약 24평) 34가구, 111㎡(약 33.5평) 222가구, 113㎡(약 44평) 112가구 등 총 368가구로 지어질 예정이다. 111㎡ 기준으로 경복아파트 조합원 물량은 추가분담금 포함해서 8억3000만~8억9000만원 정도에 시세가 형성돼 있다. 일반분양가는 아직 결정되지 않았지만 조합원 물량 기준가를 볼 때 이보다 4000만~5000만원가량 높게 형성될 것으로 예상된다.

바로 옆 단지인 동부센트레빌의 경우 지난 2003년 분양가가 2300만원대였고, 2007년 부동산 경기가 최고조에 달했을 때는 3.3㎡당 3000만원을 넘겼다. 하지만 현재 아파트 매매가(106㎡)가 7억~7억5000만원 선에 형성돼 있다. 조합원 시세와 주변 새 아파트 프리미엄을 감안했을 때 e-편한세상 경복 분양가가 3.3㎡당 3000만원대 전후라면 투자해볼 가치가 있다.

경복아파트의 입지적 장점이나 향후 미래가치는 서울시 내에서도 손꼽히는 수준이다. 분당선 선정릉역이 도보 5분 거리며, 학동초등학교도 가까워 걸어서 5분 내에 통학할 수 있다. 차병원 사거리와 선정릉역의 환승역으로 9호선을 이용하기도 편리하다.

오는 11월 분양 예정인 ‘e-편한세상 반포한신’은 반포동 신반포한신1차아파트를 재건축한 것으로 일반분양 물량이 앞의 두 단지보다 훨씬 많은 667가구에 이른다. 이곳은 서초구청으로부터 최종 사업시행 변경인가를 승인받자마자 자산가들의 문의가 하나둘씩 늘어나고 있다. 일부 자산가 사이에서는 한강변에 바로 붙은 신반포1차 입지가 반포자이나 래미안 퍼스티지보다 더 낫다는 의견도 많다. 부지가 한강변을 따라 길게 늘어서 한강 조망권을 확보하기 더없이 좋은 조건이기 때문이다.

신반포1차는 20동, 21동을 분리한 나머지 19개 동이 재건축을 추진해 오다 최근 조합원들이 가까스로 통합재건축에 합의했다. 그 결과 1465가구로 재건축될 예정이었던 e-편한세상 반포한신은 1487가구로 사업 시행이 변경됐다. 아직 넘어야 할 산은 남아 있다. 20~21동 주민 75%인 45가구가 사업에 동의해야 통합재건축이 확정된다. 일반분양 수익금이 조합원에게 돌아갈 수 있도록 시공사와 계약을 체결하고 조합원이 원하는 평형을 분양받을 수 있도록 한 맞춤형 설계가 특징이다.

신반포1차는 1977년에 입주한, 21개 동 총 790가구 규모다. 압구정 지구, 반포 지구 등 한강변 10개 재건축 지구에 대한 최고 층수를 35층 이하로 제한한다는 서울시 발표 후 최고 38층이라는 건축심의를 통과하며 국내 최초로 제1호 특별건축구역으로 지정됐다. 초기 특별건축구역 적용과 디자인 특구라는 호재에 힘입어, 주상복합이 아닌 일반 아파트로는 처음 분양가가 4000만원(3.3㎡당) 전후가 될 것으로 보인다. 강남 일부 주상복합을 제외한 일반분양가가 3.3㎡당 3000만원대 중반이 최고인 것을 감안할 때 엄청난 가격이다. 한강 조망권과 최첨단 최고급 아파트를 내세운 신반포1차는 주상복합이 아닌 순수 아파트임에도 불구하고 34평의 분양가가 12억~13억원 선에 이를 것으로 보인다. 발코니 30% 인센티브, 수영장과 피트니스 센터 등 커뮤니티 시설과 친환경·신재생에너지 설비 등 최첨단 시스템 반영, 단위가구 평면 설계와 마감자재의 고급화 등 평면 다양화, 녹지 공간 확대 등이 강점이다.

현재 92㎡(옛 28평)의 가격은 16억5000만~17억원인데 105㎡(옛 32평)를 신청했을 경우 4억3000만원가량을 환급받는다. 105㎡ 가격은 18억9000만원으로 34평형대를 분양받는다고 보면 6억8000만원가량을 환급받게 된다. 105㎡ 기준으로 인근 반포자이 가격이 11억~13억원 선, 반포래미안 가격은 12억~14억원에 형성돼 있고 전세가는 9억~10억원 선이다. 지은 지 만 4년이 넘은 인근 반포자이나 래미안 시세를 비교해 봤을 때 신반포1차가 4000만원(3.3㎡당) 전후에 분양되고 최근 살아나고 있는 분양시장 경기까지 감안하면 웃돈이 붙을 것으로 전망된다.

게다가 일반분양 물량은 85㎡(옛 26평) 이하 중소형 가구로 구성돼 있어 올해 분양할 경우 양도세 감면 기준(전용 85㎡ 이하, 6억원 이하)에 포함된다. 한강 조망과 함께 외국인학교, 사립 계성초등학교, 세화여고, 신반포중학교 등 쟁쟁한 학군과 3·7·9호선 트리플 전철 역세권이 장점으로 꼽힌다. 신반포1차 재건축조합은 2016년 하반기 입주가 목표다.

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