급증한 깡통전세·역전세… “주택시장 하방압력 높일 수도”

韓銀, 깡통전세·역전세 위험가구 규모 추정

깡통전세 위험가구 16만호 넘어서

역전세 위험 102만6000호 달해

“전세보증금 미반환 리스크 확대”

지난해부터 이어진 부동산시장 가격 하락세로 인해 주택 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘깡통전세’ 위험가구가 16만호를 넘어섰다는 한국은행의 분석이 나왔다. 현 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘역전세’ 위험가구는 100만호 이상으로 추정됐다. 깡통전세·역전세 위험가구 증가는 전세보증금을 돌려받지 못하는 임차인을 늘릴 위험을 키우는 것은 물론 주택시장 추가 하방압력으로도 작용할 수 있다는 지적이다.

아파트 전세 가격 하락세가 이어지면서 역전세난 우려가 커지는 가운데 지난 22일 오후 서울 종로구의 한 부동산 중개업소 앞에 전세 매물 등 부동산 매물 정보가 게시되어 있다. 연합뉴스

◆‘깡통전세’ 위험가구 1년3개월 새 3배 가까이 늘어…“규모 더 클 수도”

28일 한은의 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’ 보고서에 따르면 잔존 전세계약 중 깡통전세 위험가구는 지난해 1월 5만6000호(2.8%)에서 올해 4월 16만3000호(8.3%)로 3배 가까이 급증했다. 한은은 각 시점의 잔존 전세계약(월세가 전혀 없는 순수 전세 기준) 가운데 기존 전세보증금이 최근 매매시세(주소, 건축연도 및 평형이 동일한 주택의 6개월 내 최근 매매가격)를 초과하는 경우를 깡통전세로 정의한 뒤 실거래 마이크로 데이터를 분석해 이같이 추산했다. 역전세 위험가구 수도 같은 기간 51만7000호(25.9%)에서 102만6000호(52.4%)로 크게 늘었다.

지역별로 보면 서울의 깡통전세와 역전세 비중은 각각 1.3%(7000호), 48.3%(27만8000호)로 분석됐다. 비수도권은 각 비중이 14.6%(9만7000호), 50.9%(33만8000호)였으며, 경기·인천은 6.0%(4만3000호), 56.5%(40만6000호)로 집계됐다.

한은은 전월세신고제가 아직 계도 기간이기 때문에 신고된 거래만을 대상으로 추정한 잔존 전세계약 수(지난해 평균 약 200만건)가 전체 잔존 전세계약 수(2020년 인구주택총조사 기준 약 325만건)에 미치지 못해 실제 깡통전세·역전세 위험가구 규모는 추정치보다 클 수 있다고 덧붙였다.

지난 26일 오전 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남권 아파트 단지의 모습. 뉴시스

◆올해 하반기·내년 상반기 상당수 만기 도래…“보증금 미반환 리스크 확대”

한은 분석 결과 깡통전세에 해당하는 주택의 경우 기존 전세보증금 대비 매매시세가 평균 2000만원(올해 4월 기준) 정도 낮은 것으로 나타났다. 역전세에 해당하는 주택은 현 전셋값이 기존 전세보증금과 비교해 평균 7000만원 정도 낮았다. 깡통전세 주택 중 기존 전세보증금과 매매시세 격차 상위 1%는 1억원 이상이며, 역전세 주택 가운데 기존 보증금과 현재 전셋값 격차의 상위 1%는 3억6000만원 이상인 것으로 분석됐다.

한은은 최근 몇 년간 주택시장 변동성이 컸던 점을 깡통전세 및 역전세 위험가구 비중이 급격히 높아진 배경으로 짚었다. 깡통전세 및 역전세 위험가구들은 올해 하반기와 내년 상반기 상당 부분 만기가 도래할 예정이다. 지난 4월 현재 깡통전세 계약 중 올해 하반기와 내년 상반기에 만기가 되는 비중은 각각 36.7%, 36.2%에 달한다. 역전세의 경우 각각 28.3%, 30.8%인 것으로 파악됐다.

한은은 “깡통전세와 역전세의 증가는 전세보증금 미반환 리스크를 확대할 뿐만 아니라 주택시장의 하방압력을 높일 수 있다”고 지적했다. 전세보증금이 7억원을 넘는 고가 전세나 담보대출이 많은 주택은 전세보증금 반환보증 가입이 어려운데, 특히 임차인이 선순위 채권자 지위도 확보하지 못한 경우 경매가 진행되더라도 보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다고 한은은 덧붙였다. 한은은 “깡통전세와 역전세에 따른 보증금 상환 부담은 매물 증가로 이어져 매매가격에 대한 하방압력으로 작용할 수 있을 것”이라고 내다봤다.

이강진 기자 jin@segye.com

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