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03.29 (금)

다음달부터 입주 전 전매 가능하지만… “거래활성화는 글쎄”

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다음달부터 분양권 전매 제한 기간이 크게 줄어든다. 전매 제한 완화로 그동안 침체됐던 분양권 거래 시장이 활기를 되찾을 수 있을 것이란 전망이 나오지만, 전문가들 사이에서는 수혜 지역이 제한적일 것이라는 의견이 많다.

조선비즈

19일 부산 해운대구 '해운대역 푸르지오 더원' 견본주택에서 방문객들이 내부 구조와 인테리어를 살펴보고 있다. / 대우건설

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29일 국토교통부에 따르면, 다음달 4일 열리는 국무회의에서 분양권 전매제한 완화를 골자로 한 주택법 시행령 개정안이 상정될 예정이다. 당초 국토부는 이달 안으로 해당 개정안으로 공포·시행하려 했지만, 실거주 의무 폐지 법안이 국회에서 통과되지 않아 한 차례 미룬 것이다.

국토부가 지난 1·3 대책에서 발표한 안에 따르면, 수도권의 경우 ▲공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년 ▲서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년 ▲그 외 지역은 6개월로 완화된다. 비수도권 공공택지(분양가 상한제 적용)는 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지된다.

시행령 개정 이전에 이미 분양을 마친 아파트에도 소급적용되면서, 올해 초 분양을 했던 서울 주요 아파트들이 수혜를 받게 된다. 과밀억제권역인 서울 강동구에 있는 올림픽파크 포레온(둔촌주공)의 경우 전매제한 기간이 기존 8년에서 1년으로 줄어들면서 입주 예정일인 2025년1월 전에 분양권을 되팔 수 있다.

업계에서는 전매제한 완화가 수년 간 침체됐던 분양권 시장에 활력을 가져다줄 수 있을 것으로 기대하고 있다. 한국부동산원에 따르면, 지난 2017년 17만4951건에 달했던 전국 분양권 거래량은 지난해 3만1323건으로 줄어들었다. 같은 기간 서울의 분양권 거래량도 9596건에서 139건으로 98.6% 감소했다.

그러나 전문가들은 전매제한 효과가 제한적으로 나타날 것으로 전망하고 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “공급량이 적은 서울 쪽에서는 전매 제한 완화가 거래를 발생시킬 수 있을 것”이라며 “서울 외 대부분의 지역에서는 마이너스 프리미엄이 반영된 분양권이 전매되면 시장 전체 분위기를 저해할 수 있다. 더구나 서울 외 수도권이나 지방의 경우 미분양도 이미 많고 앞으로 예정된 분양 물량도 많아 굳이 전매를 할 필요가 없다”고 했다.

막대한 양도세도 걸림돌이다. 현재 분양권 취득 후 1년 내 팔게 되면 양도소득세 세율이 70% 적용된다. 1~2년 내 팔아도 60%인 데다, 취득 후 2년이 넘은 후 팔게 되도 분양권 전매의 양도세 세율은 60%로 유지된다. 예컨대 올림픽파크포레온 분양권을 취득 후 1년 후 1억원을 얹어 판다면, 6000만원의 양도세를 내야한다.

정부가 올 초부터 단기 보유 주택의 중과세율을 완화하는 등의 양도세 중과 체계 개편을 위한 작업에 착수했지만, 이 또한 국회 문턱을 넘어야 해결할 수 있는 일이다. 조만간 국회 심사를 앞둔 수도권 분양가 상한 주택에 대한 실거주 의무 폐지와 달리 양도세 중과 체계 개편안은 시간이 꽤 걸릴 것으로 업계는 전망하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이전보다 짧은 기간 안에 분양권을 사고팔 수 있으면서 요즘처럼 금리가 오른 상화에서 시장 전체적으로 환급성이 좋아지는 측면이 있을 수 있다”면서 “다만 전매가 가능해진다 하더라도 오른 가격의 상당 부분을 세금으로 내야해 분양권 거래가 많았던 시기와 비교하면 회복력의 한계가 있을 것”이라고 했다.

김송이 기자(grape@chosunbiz.com)

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