서울선 안통한 '통합재건축'…1기 신도시는 가능?

통합 재건축 때 '특별정비구역' 지정…용적률 완화
사실상 '강제' 불만도…여의도 등 단독추진 선회

1기 신도시에서 통합 재건축 움직임이 커지고 있다. 정부가 안전진단 면제, 용적률 완화 등의 혜택을 통합 재건축 단지 위주로 적용하기로 해서다. 그간 통합 재건축이 '선택'의 문제였다면 이젠 '필수'로 자리 잡을 것이란 전망도 있다.

통합 재건축의 실현 가능성을 놓고는 의견이 분분하다. 한때 통합 재건축을 추진했던 여의도 단지들은 대부분 이견을 좁히지 못하고 단독 재건축으로 돌아섰다. 조건을 충족한다면 단독 재건축 때도 같은 특례를 적용해야 한다는 주장도 나온다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

통합 재건축, 이젠 필수?

1기 신도시인 일산 강촌 1·2, 백마 1·2 통합 재건축 추진준비위원회는 최근 주민 공청회를 개최했다. 정부가 특별법을 통해 통합 재건축 단지에 혜택을 주겠다는 계획을 밝히자 주민들의 문의가 크게 늘었다.

황희 더불어민주당 의원은 지난달 28일 '노후 계획도시 재정비를 위한 특별법안'을 대표 발의했다. 노후 계획도시 재정비사업을 위한 건축규제 완화, 이주대책 수립 등의 내용을 담았다. 목동·상계동 등 서울 신시가지 지역과 분당·일산 등 수도권 신도시가 대상이다.

국토교통부는 지난달 7일 이같은 제정 방향을 미리 밝힌 바 있다. 발표 이후 분당·일산·중동·산본·평촌 등 1기 신도시에서는 '통합 재건축'에 대한 관심이 커졌다. 정부가 '노후 계획도시 특별정비구역'을 중심으로 규제를 완화하기로 해서다.

특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발 등을 추진하는 구역이다. 도시 재창조 등 공익적 목적의 사업을 진행한다는 전제하에 △용적률·건폐율 완화 △안전진단 면제 또는 완화 △인허가 간소화 등의 혜택을 받는다.

구체적 지정 기준은 정해지지 않았지만, 국토부는 아파트 단지 4개를 복합개발하는 경우를 예시로 들었다.

기존 용적률이 높고, 이제 재건축 연한(30년)에 가까워진 1기 신도시로선 특별정비구역에 지정돼야 재건축 가능성을 높일 수 있다. 선택지 중 하나였던 통합 재건축이 필수 사항이 될 것이라는 전망이 나오는 이유다.

윤석윤 강촌1·2, 백마 1·2 통합재건축 추진준비위원장은 "저희 4개 단지는 대지 지분이 비슷하고 전 가구 중대형 평형으로 여건 자체가 비슷하다"며 "통합 재건축을 추진하기에 유리한 조건이기 때문에 작년 1기 신도시 최초로 통합 안전진단을 신청하는 등 속도를 내고 있다"고 말했다.

이어 "재건축엔 여러 이해관계가 얽혀 있어 지금까진 통합 재건축을 추진하는 단지가 드물었다"며 "이제 정부가 통합 재건축을 권장하고 있으니 대부분 통합을 고려해볼 것 같다"고 덧붙였다.

노후계획도시 특별정비구역 개요 / 그래픽=비즈워치

주민들 통합될까…이탈 우려 목소리도

일각에선 특별법이 통합 재건축을 사실상 강제하고 있다고 지적한다. 규모와 입지가 다른 단지와 달라 통합 재건축이 어려운 단지가 있을 수 있고, 조합 설립 후에도 이해관계 충돌로 사업이 지연·좌초할 가능성이 있다.

실제 서울에는 통합 재건축을 시도했지만, 단독 재건축으로 돌아선 곳이 많다. 여의도 대교아파트는 2021년 인근 화랑·장미아파트와 통합 재건축을 논의했지만, 한강 조망권 등의 문제로 무산됐다. 작년 10월부터 단독 재건축을 추진 중이다. 광장아파트는 단지 내부에서도 이견 조율에 실패해 1·2동과 3·5~11동이 따로 재건축을 진행할 예정이다.

최우식 1기 신도시 범재건축연합회(범재연) 회장은 "블록별 통합 재건축을 추진해야만 특례 및 지원을 하겠다는 것은 주민 사유재산권 행사 선택에 대한 침해"라며 "개별단지도 조건 충족 시 특별정비구역에 지정할 수 있도록 제도를 정비해야 한다"고 주장했다.

다만 1기 신도시에선 특별법 발의 이전에도 통합 재건축에 대한 움직임이 있었다. 통합 재건축을 통해 대단지로 거듭나면 기반 시설이 풍부해지는 등 '규모의 경제'를 누릴 수 있다는 판단에서다. 1기 신도시는 계획도시인만큼 다른 지역에 비해 단지 간 유사성이 큰 편이기도 하다.

일산에선 강촌1·2, 백마 1·2 외에도 후곡마을 3·4·10·15단지가 통합 재건축 추진위원회를 설립했고, 문촌1단지와 후곡 7·8단지 등도 통합 재건축 논의에 나섰다. 분당은 시범단지 4곳과 양지마을 6개 단지가 각각 통합 재건축을 추진 중이다.

한 번도 시도되지 않은 특례를 적용하는 만큼 공공성 확보를 위한 블록별 재건축이 불가피하다는 시각도 있다. 통합 재건축을 하면 블록별 정비시기를 분배할 수 있어 '이주대란'에 대한 우려도 비교적 적다.

김인만 부동산경제연구소장은 "특별법은 준공 20년부터 적용되고, 안전진단과 용적률까지 완화되는, 세계에서 유례를 찾아볼 수 없는 방향"이라며 "재건축을 한꺼번에 추진할 수 없기 때문에 통합재건축을 통해 블록별 순환개발로 20년 이상 진행하는 게 최선"이라고 말했다.

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