3040 “우리한테는 여기가 바로 홍대”…중장년의 성지 ‘종로3가’

지난 8월 24일 수요일 저녁 7시에 찾은 종로 익선동 골목은 앞으로 한 발짝 나아가기가 힘들 정도로 인파가 북적였다. 좁디좁은 골목길 사이로 빼곡히 자리 잡은 한옥식 매장들. 그 앞에는 평일 저녁임에도 불구하고 입장을 기다리는 웨이팅 인파로 발 디딜 틈이 없다. 음식점 앞에 설치된 웨이팅 키오스크 화면에 ‘현재 대기팀 20팀’이라고 찍힌 매장이 수두룩하다.

미로같이 얽혀 있는 익선동 골목을 겨우 비집고 나와 종로3가역 6번 출구 거리에 들어서면 색다른 광경이 펼쳐진다. 차도 양옆으로 넓게 자리를 잡은 수십 개 포장마차가 차려놓은 야외 테이블에는 저마다 소주병과 안줏거리를 올려놓고 이야기꽃을 피우고 있는 이들로 가득하다. 포장마차마다 걸려 있는 전등이 마치 동해안 오징어잡이 배처럼 어두운 밤거리를 환하게 밝힌다.

종로3가역 상권은 역사와 전통을 자랑하는 서울의 ‘메인 상권’ 중 하나다. 지하철 1·3·5호선이 교차하는 ‘트리플 역세권’인 데다 여러 대기업 그룹 본사와 귀금속 거리가 위치해 있어 전국에서 유동인구가 가장 많은 상권으로 꼽힌다. 대한민국 최초 영화관인 ‘단성사’, 악기의 수도로 불리는 ‘낙원상가’ 등 상징적인 건물도 많다.

하지만 종로3가 상권도 코로나 팬데믹에 맥없이 주저앉고 말았다. 코로나 고위험군인 고령층 소비인구가 많은 것이 상권 몰락에 큰 영향을 끼쳤다. 빅데이터 전문 기업 나이스지니데이타에 따르면 2019년 4~5월 765억원에 달하던 종로3가 매출은 지난해 같은 기간 611억원까지 떨어졌다.

사회적 거리두기 해제 이후, 종로3가는 다시금 부활에 성공했다. 올해 4~5월 매출은 835억원으로 코로나 이전 수준을 뛰어넘었다. 익선동·서순라길처럼 20대 소비자에게 ‘핫’한 상권은 물론 중장년층 소비자가 많은 ‘먹거리 골목’과 ‘포장마차 거리’까지 인파가 몰려들면서 예전의 명성을 회복했다. 공실 문제가 여전한 ‘메인 도로’를 제외하고는 상권 전반이 활기를 되찾은 모습이다. 매경이코노미가 나이스지니데이타와 손잡고 연재 중인 ‘포스트 코로나 신상권 지도’ 5편의 주인공은 ‘종로3가’다.

종로3가 포차 거리는 밤마다 술자리를 즐기려는 직장인들로 붐빈다. (윤관식 기자)

▶중장년 남성이 주도하는 상권

▷주점·호프·귀금속 매출 급증

종로3가는 올해 4~5월 매출이 전년 대비 가장 많이 늘어난 상권 전국 5위다. 가로수길, 홍대입구, 압구정로데오, 논현역 다음이다. 강북으로 한정하면 홍대입구에 이어 2위. 상위 10위권 중 강북에 위치한 상권은 홍대입구와 종로3가가 ‘유이’하다. 종로3가 올해 4~5월 매출은 전년 동기 대비 261억6000만원 늘었다. 해당 기간 동안 매장이 98개나 늘어나며 빠르게 공실을 메우고 있다.

해당 상권의 활성화 정도를 가장 잘 보여주는 지표인 ‘외식업’ 매출이 크게 늘었다. 올해 4~5월 종로3가 ‘한식·백반’ 매출은 전년 동기 대비 35억4000만원 늘어났다. 모든 업종 중에서 가장 큰 증가폭이다. 5월 기준 종로3가 한식·백반 음식점 수는 184개. 각 매장당 월매출이 지난해보다 1000만원씩 가까이 늘어났다는 계산이 나온다. 연매출로 따지면 증가폭이 1억원이 훌쩍 넘는다.

단란주점(2위)과 유흥주점(4위) 매출 증가세도 가파르다. 매장당 매출 증가로 따지면 음식점을 훌쩍 뛰어넘는다. 단란주점은 매장당 월매출이 전년 대비 3400만원, 유흥주점은 무려 4300만원씩 늘어난 것으로 조사됐다.

이 밖에 호프·맥주(5위), 갈비·삼겹살(7위), 커피 전문점(8위), 족발·보쌈(12위) 등 매출 증가 상위 업종 대부분 외식업이 포진해 있다. 피부과·성형외과 등 의료 서비스 매출이 전체 상권 매출 증가를 견인했던 ‘가로수길’이나 ‘논현역’ 상권과는 전혀 다른 양상이다. 오히려 2030세대가 주로 찾는 먹거리 상권인 홍대입구 상권과 비슷한 분위기를 보여준다.

홍대입구와 종로3가 상권의 가장 큰 차이점은 바로 소비자 연령대다. 20대 소비 비중이 전체 연령대에서 가장 높았던 홍대입구와 달리 종로3가는 30대 이상 비중이 높다. 구체적으로는 30대(26.2%)가 1위고 뒤를 이어 40대(23%), 50대(21%), 60대 이상(17%) 소비 비중이 높다. 종로3가역 인근에서 막걸리 주점을 운영하는 한순자 씨(가명)는 “종로3가는 4050세대에게 있어서는 홍대와 같은 역할을 하는 상권이다. 술자리를 즐기고 싶은 중년 직장인들은 모임 장소로 홍대나 이태원이 아닌 종로를 1순위로 삼는다. 20대 고객이 없는 것은 아니지만 중장년 비중이 상대적으로 훨씬 크다”고 설명했다.

대한민국 소비 트렌드를 이끈다는 평가를 받는 ‘20대 여성’ 매출이 종로3가 상권에서 줄어들었다는 점은 특이할 만하다. 2021년 상반기 기준 34억7000만원이었던 20대 여성 소비는 올해 30억4000만원까지 4억원 이상 떨어졌다.

반면 3040 남성 소비가 크게 늘었다. 같은 기간 30대 남성 매출은 51억7000만원에서 71억원으로, 40대 남성은 46억8000만원에서 66억5000만원까지 수직 상승했다. 50대 남성도 38억7000만원에서 57억원까지 늘어났다. 중장년 남성이 상권 매출을 주도하고 있는 모습이다. 김도훈 나이스지니데이타 연구원은 “2021년 대비 올해 종로3가 상권 매출액은 40대 남성, 30대 남성, 50대 남성, 60대 이상 남성 순으로 많이 늘어났다. 단란주점, 유흥주점을 비롯해 귀금속 상가, 악기 상가 등 중장년 남성이 주로 찾는 업종이 다수 포진한 결과다. 특히 귀금속이나 악기는 실제 소비자가 여성이더라도 남성 카드로 결제하는 경우가 많아 더 그렇다”고 말했다.

전년 대비 시계를 비롯한 ‘귀금속’ 매출이 크게 늘어난 것도 눈길을 끈다. 전년 대비 두 달 매출이 31억원 가까이 증가하며 모든 업종 중 3위를 차지했다. 코로나 팬데믹 기간 동안 미뤄놨던 결혼 수요가 급증한 데다 안전자산인 금 투자가 크게 늘어난 덕분이라고 해석할 수 있다. 남경주 서울주얼리지원센터 팀장은 “최근에는 액세서리를 비롯한 귀금속을 결혼이나 기념일 같은 이벤트가 아니라 투자 성격으로 사놓는 이들이 예전보다 늘었다. 도매상은 물론 소규모 액세서리 공방 매출도 증가했다”고 설명했다.

익선동 상권은 젊은이들이 몰려드는 ‘트렌디’한 상권이 된 지 오래다. 코로나19 유행과 무관하게 손님이 몰린다. (윤관식 기자)

▶데이트 명소 ‘익선동’ ‘서순라길’

▷코로나도 꺾지 못한 권리금·임대료

소상공인진흥공단이 공식 지정한 ‘종로3가역 상권’은 크게 3지역으로 구분된다. 먼저 종로3가 지하철 5호선역 출입구 북측으로 위치한 ‘익선동’, 익선동과 동묘 돌담 사이에 형성된 ‘서순라길과 귀금속 거리’, 그리고 지하철 1호선역 남측에 자리 잡은 ‘먹거리 골목’이다.

익선동과 서순라길은 2030세대가 주로 찾는 ‘핫플레이스’로 떠오른 지 오래다.

2015년만 해도 낙후된 도심 내 흔한 거리였던 익선동은 2016년부터 달라지기 시작했다. 익선동 변화를 언급하면서 ‘글로우서울’을 빼놓기 힘들다. 아직 익선동 상권이 채 형성되기 전 문을 연 식당 ‘글로우키친’을 시작으로 태국 현지 분위기를 그대로 재현한 ‘살라댕 방콕’, 대나무길과 졸졸 흐르는 시냇물로 인기를 끈 ‘청수당’, 일본 료칸을 옮겨놓은 듯한 ‘온천집’ 등 다양한 매장을 연달아 히트시켰다. 뒤를 이어 특색 있는 ‘호텔 센느’ ‘르블란서’ ‘익선반주’ ‘익선 디미방’ 등 특색 있는 가게들이 대거 들어서며 수년째 강북 지역 데이트 명소로 군림하고 있다. 종로3가역 인근에 위치한 A공인중개사사무소 대표는 “익선동은 코로나 팬데믹이 한창이던 지난해에도 권리금 1억~2억원 수준을 유지해왔다. 높은 권리금과 임대료에도 불구하고 손바뀜이 여전히 많을 정도로 창업자 관심이 높은 지역”이라고 설명했다.

‘서순라길’은 비교적 오래되지 않은 2019년 무렵부터 주목받기 시작한 상권이다. 서순라길은 종묘 서쪽 담장을 따라 아래로는 종로 귀금속 거리에서부터 위로는 창경궁까지 이어지는 길이다. 한쪽으로는 종묘의 고즈넉한 돌담이 펼쳐져 있고, 다른 한쪽에는 이색적인 가게들이 옹기종기 자리 잡았다. 익선동과 달리 널찍한 거리가 800m 가까이 곧게 뻗어 있어 시야가 확 트여 있다.

서순라길은 과거에는 그저 ‘산책 명소’ 정도로 알려져 있었다. 인근에서 근무하는 주얼리 업계 종사자나 우연히 발길이 닿은 이들이 대부분이었다. 하지만 최근에는 분위기가 바뀌었다. 익선동에서 빠져나와 서순라길 매력에 매료된 창업가들이 아기자기한 카페와 식당, 공방 등 새 가게를 열기 시작하면서 상권이 활성화됐다.

2019년 서순라길에 내추럴 와인바 ‘이다’를 개업한 정형우 대표는 “복잡한 서울 도심에서 이 정도로 고요하고 예쁘게 뻗어 있는 돌담길을 찾는 것은 쉽지 않다. 익선동에서 장사를 하다 서순라길 매력에 푹 빠져 아예 여기서 장사를 해보자는 생각이 들어 매장을 열었다. 데이트를 즐기는 20대는 물론 30대 직장인도 많이 찾는다”고 말했다.

2018년 서순라길 골목에 레스토랑 ‘살롱순라’를 개업한 박영록 대표는 “사회적 거리두기 해제 이후 코로나 이전 수준으로 매출이 올라왔다. 최근 창경궁과 종묘를 잇는 연결 통로인 ‘복원길’이 90년 만에 개방되는 등 관광객이 늘어나면서 유동인구도 더 늘었다”고 설명했다.

▶역사와 전통의 ‘먹거리 골목’

▷을지로 인접…40대 직장인의 ‘힘’

익선동과 서순라길이 종로3가의 새로운 ‘핫플레이스’라면, ‘먹거리 골목’ 일대는 예부터 종로3가 일대를 대표해온 지역이다. 청계천과 탑골공원 사이에 자리 잡은 상권이다. 사회적 거리두기 여파로 매출이 주춤했던 먹거리 골목 일대는 포스트 코로나 시대에 다시 되살아나는 조짐을 보인다. 소상공인 상권분석시스템에 따르면 먹거리 골목이 위치한 관수동 일대의 올해 6월 한식 업종 평균 매출은 4023만원으로 지난해 6월(2515만원) 대비 60% 가까이 올랐다. 코로나19 유행으로 감소했던 매출을 1년 만에 회복했다.

익선동과 서순라길 일대가 ‘2030세대’로 붐빈다면, 먹거리 골목 일대 매출을 책임지는 연령층은 ‘40대 직장인 남성’이다. 관수동 일대 매출 데이터를 분석한 결과 일대 점포 매출의 74.9%는 남성이 책임졌다. 연령대로 분석하면 40대가 29.2%로 매출 비중이 가장 높다.

유독 40대 직장인이 몰리는 이유는 뭘까. 먹거리 골목의 위치 특성에 기인한다. 관수동은 국내 최대 업무지구 중 한 곳인 을지로와 인접해 있다. 청계천 건너 을지로동에는 미래에셋, 한화, SK 등 굴지의 대기업 본사가 즐비하다. 여기에 더해 ‘직장인 자기계발 수요’도 많다. 주변에 YBM과 파고다 어학원 등 영어 학원이 곳곳에 자리 잡고 있다. 근처 회사에서 퇴근한 직장인이나 영어 공부를 마친 성인들이 ‘한잔 가볍게’ 하고 가기 좋은 곳이라는 의미다. 사회적 거리두기 해제 이후 재택근무가 종료되고 학원 수강 수요도 늘면서 먹거리 골목 분위기도 자연스럽게 다시 살아났다.

실제로 관수동 일대 음식점업(한식업 기준) 매출은 주중 평균 691만원(71%)으로 높게 나타난다. 금요일이 791만원(19.7%)으로 가장 높고, 일요일이 148만원(3.7%)으로 가장 낮다. 시간대별로는 오후 5시부터 9시가 평균 1726만원(42.9%)으로 높은 비중을 차지한다. 익선동·서순라길과 달리 직장인과 근로자 중심으로 소비가 주로 이뤄지는 오피스 상권이다.

종로3가 먹거리 골목 맞은편의 ‘숙박업’ 상권도 부활의 기미를 띤다. 사회적 거리두기가 풀리면서 유동인구가 폭발적으로 늘어난 덕분이다. 숙박업 상권의 올해 6월 평균 매출은 2397만원으로 2021년 6월(1223만원) 대비 2배 가까이 증가했다.

상가별 권리금도 상당히 높다. 먹거리 골목 일대에 자리 잡은 건물 1층 상가의 경우 평균 권리금이 1억~2억원대로 익선동과 다를 바 없다. 서울 최상위 상권 중 하나로 꼽히는 홍대입구 지역과 비슷한 수준이다. 높은 권리금과 임대료에도 불구하고 공실률은 낮다. 종로3가 인근 B공인중개사사무소 관계자는 “먹거리 골목 일대는 간간히 빈 점포가 나오기는 하지만, 인근 종각역 상권처럼 대규모 공실을 찾아보기 힘든 편”이라고 분위기를 전했다.

귀금속 투자 수요와 미뤄둔 결혼 수요가 폭발하면서 귀금속 거리도 활기를 띤다. (윤관식 기자)

종로3가 상권이 부활의 기지개를 켜는 데 반해, 과거 종로 상권의 ‘대장’ 격으로 불린 종각 상권은 명성을 잃어가고 있다. (반진욱 기자)

▶종로3가 상권, 향후 전망은

▷청와대 반사 효과…개발 제한은 ‘한계’

종로3가 상권은 현재 좋은 분위기를 이어갈 수 있을까. 긍정적인 의견과 부정적인 의견이 팽팽히 맞선다.

앞으로 유동인구가 늘어날 요인이 많다. 청와대 개방으로 인근에 위치한 안국역 상권 유입 인구가 크게 늘었고 창경궁-종묘 ‘복원길’ 개방으로 관광객도 점점 늘어나는 분위기다. 오세훈 서울시장이 밀어붙이는 ‘세운상가’ 재개발도 호재다.

메인 도로 공실 문제는 리스크다. 익선동·서순라길과 달리 신규 입점이 거의 없는 메인 도로는 상승 동력을 상실한 모습이다. 과거 종로를 대표하던 상권인 ‘종각 상권’ 몰락의 전철을 밟을 수 있다는 의견이 나온다. 종각역은 높은 임차료를 감당하지 못한 점포가 속속 빠져나가면서 공실률이 급격히 치솟은 바 있다.

실제 종로3가역 바로 옆에 위치한 종각역 인근 점포는 연달아 문을 닫는 모습이다. 십수 년 터를 지켜온 대형 프랜차이즈 매장들도 손을 써보지 못하고 떠났다. 맥도날드에 이어 올해 1월 KFC가 철수했고 나이키, 뱅뱅 등 패션 브랜드도 짐을 꾸렸다. 종각역을 나와 젊음의 거리 초입에 있는 빠이롯트 빌딩을 비롯해 공실이 없는 건물을 찾아보기 힘들 정도다.

원인은 살인적인 임대료다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 종각역을 위시한 종로 상권의 ㎡당 임대료(1층 기준)는 7만8700원이었다. 이는 인근 을지로(4만3000원)는 물론 서울서 가장 땅값이 비싸다는 강남 지역 평균(5만6900원)보다도 높은 수준이다. 종각 옆에 위치한 종로3가 상권도 이 같은 일이 벌어지지 않으리라는 보장이 없다.

“종각을 비롯해 종로 상권 일대에 재정비가 필요하다. 낡은 상권이라는 이미지가 워낙 강하고 실제로 건물도 낡은 탓에 젊은 세대 등 새로운 소비인구 유입을 막고 있다. 개발을 통해 특색과 개성을 갖춘 상권으로 재탄생시키지 못한다면 종로3가도 침체할 수 있다.”

권강수 상가의신 대표의 분석이다.

[나건웅 기자, 반진욱 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제2174호 (2022.08.31~2022.09.06일자) 기사입니다]



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