[규제 OUT]⑩ "LTV 올리고 이자 내리고"...부동산 규제 푸는 중국

[편집자] 정부가 바뀔때마다 규제 개혁을 외친다. 윤석열 정부도 마찬가지다. 문제는 체감되는 규제 완화가 거의 눈에 띄지 않는다는 것이다. 매 정부의 규제 개혁은 실패했다고 해도 과언이 아니다. 분명한 이유는 있다. 국회, 정부 등 규제를 만들고 규제를 실행하는 쪽의 주도권이 세서다. 이래서는 제대로된 규제 개혁은 공염불에 그칠 수밖에 없다. 경제계 전문가들은 개혁의 결정을 정치인이나 관료에게 주면 안된다고도 한다. 규제를 당하는 쪽에서 개혁을 주도해야 체감할 수 있는 대책이 나올 수 있다는 이야기다. 규제를 개혁하자는 것은 기업 등 민간의 투자 시계를 제대로 돌리자는 것이다. 투자의 걸림돌을 없애야 일자리도 창출되고 경제 활력도 기대할 수 있다. 공염불에 그친 역대 정부와는 달리 윤석열 정부의 규제 개혁은 성공할 수 있을까.

[서울=뉴스핌] 홍우리 기자 = 중국이 부동산 문제로 애를 먹고 있다. 치솟는 집값을 원망하는 목소리가 커져 부동산 투기 열풍 진화에 나섰더니, 이제는 침체기에 빠진 부동산 시장이 경제 성장의 발목을 잡았다. 부랴부랴 규제 완화로 돌아섰지만 잔뜩 움츠러든 시장이 다시금 활기를 찾기란 쉽지 않아 보인다.

[베이징=뉴스핌] 최헌규 특파원 = 광둥성 선전시 부동산 건설 현장. 2021년 12월 뉴스핌 촬영. 2022.06.01 chk@newspim.com

◆ 중앙이 '끌고' 지방이 '밀고', 부동산 규제 완화 본격화

중국 정부가 부동산 업계 규제 완화 시그널을 내보내기 시작한 것은 지난해 말부터다. 중국 경제가 수요 위축·공급 충격·기대 약화의 '3중고'에 직면하면서 경기 부양 효과가 큰 부동산 카드를 꺼내들었다. '경제 안정화'에 방점을 찍고 부동산 시장의 '건강하고 장기적 발전'을 강조하기 시작한 것이다.

지난해 12월 열린 중앙경제공작회의(中央經濟工作會議)에서는 "'집은 주거용이지 투기 대상이 아니다'는 이른바 '팡주부차오(房住不炒)' 기조를 유지하되 시장의 합리적 수요를 충족해야 한다"면서 "부동산 경제의 선순환 발전을 촉진시킬 필요가 있다"는 내용이 강조됐다. 전년도 중앙경제공작회의에서 볼 수 없던 '부동산의 건강한 발전'이 언급됨으로써 시장에서는 부동산 규제 강도가 느슨해질 것이라는 관측이 급격히 대두했다.

[규제 OUT] 글싣는 순서

1. SK공장 인가에만 3년 '하세월'

2. '에어택시' 타는 날이 오긴 올까요?

3. 약은 왜 배달이 안되나요?

4. "누구를 위해서 마트 문 닫나"

5. "전기차 타고 싶어도 충전소가 없어요"

6. P2E 게임, 블록체인 신기술인데…국내선 '불법'

7. 신산업 울린 '타다 금지법'

8. "을(乙)은 성역?" 과도한 건설하도급 규제

9. 반도체 기업 유치 위한 美 주·지방정부의 파격 혜택

10. "LTV 올리고 이자 내리고"...부동산 규제 푸는 중국

11. 전문가들 "노동개혁 없이 경제성장·일자리 창출 없다"

12. 박병원 경총 명예회장 "규제개혁 주도권 민간에 줘라"

실제로 이후 열린 중앙 정부 지도부 회의 때마다 부동산 시장의 건강한 발전이 거듭 강조됐고 각 지방 정부들도 속속 부동산 규제 완화에 나섰다.

12월 중앙경제공작회의가 있은 직후인 올해 초 산둥(山東)성 허쩌(菏澤)를 시작으로 충칭(重慶)·장시(江西)성 간저우(贛州) 등 주요 은행들이 첫 주택 구매자에게 적용하는 주택담보대출비율(LTV)을 종전의 70%에서 80%까지 높였다.

부동산 대출 총량 규제 시행에 따라 다수 지역의 LTV가 70% 이하로 유지돼 왔던 가운데 허쩌 등이 LTV를 상향 조정한 것을 두고 업계는 '매우 이례적'이라고 평가했다. 부동산 경기 침체 수준이 심한 지역이 LTV를 조정하는 것을 중앙 당국이 허용한 것이라면서 부동산 시장 규제 완화 기대감이 더욱 힘을 얻었다.

올해 4월 말 열린 중국공산당 중앙정치국 회의에서는 '투기를 유발하지 않되 각 지역이 현지 사정에 맞게 부동산 정책을 완비할 것'과 '실수요 및 적극 대응하고 분양 자금에 대한 감독을 완화할 것', '주택 시장의 수요·공급을 안정시키고 건강한 발전을 촉진할 것'이 언급됐다.

이후 보름여 뒤인 5월 15일 중국 중앙은행인 인민은행과 은행보험감독관리위원회(은감회)가 '주택 신용대출 정책 차별화 조정에 관한 통지(이하 통지)'를 발표했다. 생애 최초 주택 구매자의 주택담보대출 금리 하한선을 20bp(1bp=0.01%) 인하한다는 내용이 해당 '통지'의 골자였다.

인민은행은 이어 같은 달 20일 5년물 대출우대금리(LPR)를 4.45%로 0.15% 포인트 낮췄다. 5년물 LPR은 장기 부동산 담보대출 등에 대한 사실상의 기준금리로서, 이자 부담이 줄어든 만큼 소비자들이 보다 적극적으로 부동산을 매입, 시장에 활기를 불어넣어 줄 수 있다.

중앙 당국 방침에 호응에 각 지방들이 대출금리를 인하했다. 중국 부동산 중개 플랫폼 베이커(貝殼)연구원 자료에 따르면 103개 중점 도시의 지난 6월 생애 첫 주택 구매 부동산담보대출금리는 4.42%로, 2주택 구매대출금리는 5.09%로 나타났다. 전월 대비 각각 49bp, 23bp(1bp=0.01%) 낮아진 것으로 2019년래 최저치다.

이밖에도 저장(浙江)성 취저우(衢州)시가 주택 구매 제한 및 판매 제한 조치를 폐지했고, 뒤를 이어 허베이 친황다오(秦皇島)도 2017년 4월부터 시행해 온 주택 구매 제한 정책을 없앴다. 쑤저우(蘇州)시는 다른 지역 출생자도 주택을 매입할 수 있도록 허용했고 하얼빈(哈爾濱)시는 매수 3년 이내 신규 주택의 매도 금지 조치를 철회했다.

중국 부동산시장연구기관 중위안부동산(中原地產) 자료에 따르면 올해 상반기 200여 개 도시에서 460여 차례에 걸쳐 부동산 시장 규제 완화 정책을 발표한 것으로 나타났다. 역대 최다 기록이다.

구매 제한 폐지·LTV 인상·주택담보대출 금리 인하 등 수요 측에 초점을 맞춘 정책이 다수 등장한 가운데 특히 주택공적금 대출 한도를 상향 조정한 도시가 많았다는 분석이다.

◆ 부동산 시장 침체 직격탄 된 '3개 레드라인'도 부분적 완화

[사진=바이두(百度)]

중국 정부의 부동산 정책 기조인 '팡주부차오'는 2016년 말 열린 중앙경제공작회의에서 처음 등장했다. 부동산 투기를 억제하겠다는 일종의 경고 메시지였다.

중국 경제가 고속 성장하면서 중국 부동산 시장 역시 호황을 누렸고, 그 결과 베이징·상하이 등 대도시 집값은 지난 십여년간 연평균 10%씩 올랐다. 빠르게 치솟는 부동산 가격에 투기 자금이 부동산 시장으로 몰리며 부동산 가격 상승을 더욱 부추긴 것은 물론 부동산 업체들은 레버리지를 일으켜 아파트 등 건설에 열을 올렸다.

결국 부동산 업계의 부채 리스크가 불거졌다. 모간스탠리는 중국 부동산업계 총 부채액이 18조 4000억 위안(약 3579조 9700억 원)에 달한다고 지적했다. 중국 GDP의 약 18%를 차지하는 비중이다.

폭등한 집값이 사회 안정을 저해한다는 우려도 커졌다. 투기성 거래가 횡행할 수록 빈부 격차가 벌어지면서 민심이 이반할 수 있다는 것이었다.

시진핑 국가주석이 지난해 8월 열린 중앙재경위원회 회의에서 '공동부유' 실현을 강조한 이후부터는 부동산 시장 규제 고삐에 더욱 힘이 들어갔다. 투기성 거래를 억제하기 위해 구매자의 부동산 매매 기준을 강화함과 동시에 은행권의 부동산 대출에 대한 규제 강도를 높이고 부동산 업체의 차입 비율을 엄격하게 관리했다.

부동산 업계 '3개 레드라인'은 그 즈음 등장한 것이다. 3개 레드라인이란 부동산 개발 기업의 △선수금을 제외한 자산부채율이 70%를 넘어서는 안 되고 △순부채율이 100%를 넘어서면 안 되며 △유동부채가 현금성 자산보다 배 이상 많아서는 안 된다는 것을 가리킨다.

3개 레드라인은 부동산 업계에 직격탄이 됐다. 부동산 개발 업체들의 '돈줄'이 마르면서 채무상환에 빨간불이 켜졌고 결국 중국 최대 부동산 기업인 헝다(恒大)가 무너지면서 공급과 수요 측 심리를 더욱 위축시켰다.

그러나 부동산은 중국 경제를 떠받치는 기둥이다. 부동산 산업이 중국 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 2021년 기준 6.8%를 차지하는 것으로 나타났다. 건설·건축에 더해 가구·인테리어 등을 포함할 경우 부동산 관련 산업 부문의 경제 기여도는 30%까지 높아진다. 토지 판매수입은 지방 정부의 주요 재정 수입원 중 하나기도 하다. 부동산 시장이 위축되면 경제 성장이 그만큼 힘들어질 수 밖에 없다.

헝다 사태 이후 투자와 소비 모두 급감하면서 부동산 시장이 급격하게 얼어붙자 중국 당국은 부분적으로 3개 레드라인을 적용하지 않는 방안을 마련했다.

지난해 말 인민은행과 은보감회가 우량 부동산 기업의 부실자산 인수와 금융기관의 관련 융자 서비스를 장려한다는 통지를 발표한 뒤 올해 1월부터는 제3의 기업이 부동산 부실 자산을 인수하는 경우에 대해서는 3개 레드라인을 적용하지 않기로 한 것이다.

이와 관련, 업계는 국유기업들이 헝다 등 대형 부동산 기업의 부실 프로젝트를 보다 적극적으로 인수하도록 유도하기 위한 것이라고 분석했다. 그렇게 될 경우 부동산 기업들의 이자 부담 완화 및 부동산 실수요자들의 주택 구매 심리 회복을 바탕으로 시장이 안정을 되찾을 수 있을 것으로 기대한 것이다.

다만 연초부터 계속된 전방위적 규제 완화 노력에도 불구하고 시장 반응은 미온적이다. 헝다 사태를 지켜보며 부동산 개발 프로젝트에 대한 불신이 커졌고 코로나19 사태를 겪으며 소득 감소에 대한 위기감이 확산한 것이 부동산 구매 수요를 억누르고 있다는 지적이다.

[서울=뉴스핌] 홍우리 기자 = 2022.07.05 hongwoori84@newspim.com

데이터로도 위축된 구매 심리를 확인할 수 있다. 중국의 6월 부동산 거래면적은 전월보다는 급증했지만 작년 같은 달 대비로는 감소했다. 중즈연구원(中指研究院) 자료에 따르면 상하이·베이징·선전·광저우 1선 4대 도시의 6월 부동산 거래면적은 전월 대비 122.1% 증가했지만 전년 동기 대비로는 16.1% 감소한 것으로 나타났다.

이달 부동산 거래면적이 전월 대비 증가한 것 역시 코로나19 확산으로 상하이 등 주요 도시가 봉쇄되며 4, 5월 급감했던 데 따른 일시적인 기저효과라는 지적도 상당하다.

광둥(廣東)성 부동산정책연구센터 리위자(李宇嘉) 수석 연구원은 "중요한 것은 규제 완화가 아니라 주민들의 기대와 신뢰가 무너졌다는 것"이라고 분석했다.

궈진(國金)증권 두민하오(杜旻昊) 부동산 전문 애널리스트는 "2014~2016년의 규제 완화 시기 상황을 봤을 때 정부 정책 시행 후 시장 판매가 늘어나기까지는 상당한 시간이 필요했다"며 "8월부터 중국 전국 분양주택 판매액의 동기 대비 증가율이 플러스로 전환할 것"이라고 전망했다.

hongwoori84@newspim.com

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