[단독]용적률 300~500% 고밀주거지역, 일산·분당 1기 신도시 적용

[머니투데이 이민하 기자]

(서울=뉴스1) 신웅수 기자 = 정부의 집값 고점 경고와 사전청약 시행에도 서울 등 수도권 아파트값은 꺾일 기미가 보이지 않고 있다. 8일 한국부동산원에 따르면 이번 주(2일 기준) 수도권 아파트값은 0.37% 오르면서 상승세를 키웠다. 이번 변동률은 관련 통계를 작성한 2012년 5월 이후 최고치로 서울도 1년 8개월 만에 가장 높은 수준으로 올랐다. 부동산원은 "여름 휴가철과 코로나 확산 등으로 거래는 줄었으나, 중저가 지역과 정비사업 기대감이 있는 재건축 지역 중심으로 상승세를 지속했다"고 설명했다. 최근 3기 신도시 등 수도권 사전청약이 시작됐지만 무주택 실수요자의 내 집 마련에 대한 불안감을 해소하기엔 역부족으로, 주택 매수를 서두르려는 수요자들이 늘어날 것이란 관측이 나온다. 사진은 이날 서울 아파트 단지의 모습. 2021.8.8/뉴스1

정부가 '고밀주거지역'을 신설키로 한 가운데 1기 신도시 등 노후도시에 이를 적용하는 방안을 마련했다. 고밀주거지역 용적률은 현행 3종 주거(300%)와 준주거(500%) 용적률을 감안한 수준을 검토한다. 업무, 주거, 여가시설이 섞이는 '복합용도계획구역'엔 복합용도의 최고용적률을 적용할 방침이다.

27일 머니투데이가 입수한 국토교통부의 '도시계획체계 개편방안'에 따르면 국토부는 기존 용도지역제를 기반으로 한 도시계획체계와 별도로 특별 도시계획구역들을 지정할 수 있는 방안을 검토하고 있다. 국토부는 최근 전국 지방자치단체들과 함께 '도시정책협의회'를 열고 이같은 개편방안을 설명하고 의견을 수렴했다.

특별도시계획구역으론 △복합용도계획구역 △도시혁신계획구역(입체도시 개발) △고밀주거지역 등이 신설된다. 국토부는 이를 '도시공간혁신 3종 세트'로 명명했다.

고밀주거지역은 성남시 분당·고양시 일산·부천시 중동·안양시 평촌·군포시 산본 등 노후된 1기 신도시와 수도권 내 재건축·재개발 단지에 적용할 수 있는 방안이다. 고밀주거지역 용적률은 일률적으로 상한을 정하기보다 지역·단지별로 생활환경, 일조권 등을 고려해 300~500%선에 유연하게 정하는 방안이 유력하다. 현행 1기 신도시의 평균 용적률은 198%로 대부분 상한선에 근접해 있는 상황이다.

용적률 혜택을 주는 대신에 도로·상하수도 등 기반시설과 쾌적한 주거환경 조성을 위한 지구단위계획 수립을 의무화할 방침이다. 한 정비업계 관계자는 "고밀주거지역이 도입되면 그동안 사업성이 부족해 지지부진했던 노후 도시, 재건축·재개발 단지의 개발사업에 한층 속도가 붙을 것"이라고 전망했다.

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국토부, 연내 국토계획법 개정 추진…이르면 2023년 말부터 적용될 듯
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'복합용도계획구역'은 지금의 주상복합시설을 구역 단위로 확대하는 개념이다. 주상복합은 한 건물에 주거와 상업시설이 함께 들어서 있지만 복합용도구역에는 구역 내에 주거, 업무·상업, 산업시설 등이 융복합된다. 특히 용도가 복합되는 지역의 최고 용적률을 구역 전체에 적용하는 방안이 검토되고 있다. 민간이 창의적으로 개발할 수 있도록 기존 용도지역제의 규제를 없앤 '도시혁신계획구역'이 도입되면 도로나 철도를 지하화하고 상부를 주거나 업무, 레저 시설로 개발하는 입체도시, 역세권 콤팩트시티 등이 추진될 수 있다.

국토부는 지난해부터 올해 초까지 국토도시계획 개편 용역을 완료했으며 지자체 의견 수렴을 거쳐 올 하반기에는 국토계획법 개정을 추진할 계획이다. 법 개정이 완료되면 내년 말부터는 실제 현장에 적용할 수 있을 전망이다.

국토부 관계자는 "20여년 전 제정된 현행 국토계획법은 도시의 확대·성장에만 제도의 초점을 맞췄기 때문에 최근 요구되는 융복합적인 생활여건·형태를 구축하는 데 한계가 있다"며 "개정안은 고밀, 복합, 자율 방식으로 도심 내 고밀복합개발 기반을 마련해 주거 문제뿐 아니라 생활 인프라까지 종합적으로 구축하는 것"이라고 말했다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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