집값·가계부채 안정세에 내집 마련 대출 문턱 낮춘다 [새 정부, 대출규제 3종 완화]

LTV만 높이면 고소득자 유리
은행권 "실수요자 중심 풀어야"
급격한 대출완화 부작용 우려도

다주택자 양도소득세 중과 재검토 기대 다주택자 양도소득세 중과 부동산 정책이 새 정부에서 재검토될 것으로 기대를 모으고 있다. 5년 만에 40%에서 최고 75%로 치솟은 다주택자 양도소득세 최고 세율로 다주택자가 주택 매각보다 증여나 버티기에 나서며 매물잠김과 거래절벽 현상이 해소되지 않는 현상과 관련, 윤석열 대통령 당선인은 대선과정에서 다주택자 양도세 중과세율 적용 최대 2년 한시적 유예를 약속했다. 사진은 15일 서울 시내 한 공인중개사무소에 붙은 양도세 상담 안내문. 뉴시스

가계부채 증가 우려에도 윤석열 대통령 당선인과 새 정부가 대출규제 3종세트 완화를 검토하고 나선 것은 필요한 사람이 대출을 받을 수 있도록 하기 위해서다. '갚을 만큼' 빌릴 수 있는 현행 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로는 주택담보인정비율(LTV) 완화에 따른 대출한도 증액 효과가 고소득자에 집중될 수밖에 없다. 최근 경제상황이 바뀌고 있다는 판단도 더해졌다. 지난해 가파르게 상승하던 집값이 DSR 규제 강화로 현재는 안정세로 접어들었고, 은행권 대출 증가세도 주춤하고 있다는 것이다.

■"가계부채 안정세, 규제완화 가능"

15일 대통령직인수위원회가 DSR 규제완화 검토에 적극 나서기로 한 것은 DSR을 현재대로 놔둔 상태에서 LTV만 상향할 경우 청년, 신혼부부 등 실수요자가 배제될 것이란 지적 때문이다. LTV를 높이더라도 DSR 때문에 한도를 채울 수 없다는 것이다.

국민의힘은 공약집에서는 DSR 규제완화 여부는 별도로 언급하지 않았다. DSR이란 연소득 대비 전체 금융대출에 대한 원리금 상환액 비율을 뜻한다.

현재 총대출금이 2억원을 넘을 경우 DSR 40%(비은행권 50%) 내에서만 대출이 가능하다. 예를 들어 연봉 5000만원인 사람이 9억원 주택을 담보로 LTV 70%를 적용받으면 표면적으로는 6억3000만원까지 대출이 가능하지만 DSR 규제를 적용할 경우 주담대 한도는 약 3억7300만원이 된다.

실수요자가 아닌 고소득자만 혜택을 본다는 지적도 꾸준히 나왔다. 예를 들어 LTV가 40%에서 70%로 높아질 경우 시세 9억원 아파트를 살 때 1억원 연봉자는 대출한도가 3억6000만원(40%)에서 6억3000만원(70%)으로 늘어나지만 연봉 5000만원인 사람의 대출한도는 3억6000만원(40%)에서 3억7300만원(70%)으로 1300만원 늘어나는 데 그친다.

급증하던 가계부채가 안정세로 접어든 점도 한몫했다. 정부 한 고위 관계자는 "작년에는 상황이 정말 안 좋았는데 올해 들어서는 은행들의 대출여력이 다소 나아지고 있다"말했다. 실제 최근 은행권 가계대출은 석달째 감소하고 있다.

■은행권, 대출 규제완화 환영

은행권에서는 가계대출 총량규제가 완화되는 것에 대해 반기는 분위기다. 은행권 한 관계자는 "가계여신 주택담보 규제의 경우 LTV, DSR, DTI(총부채상환비율) 등이 적용되고 있다"며 "LTV 상향 공약이 현실성을 가지려면 LTV는 물론 DSR, DTI 등 규제완화도 함께 검토되는 게 바람직하다"고 말했다.

이 관계자는 "최초주택구입자금 LTV가 적용돼 가계대출이 빠르게 증가할 경우 총량규제가 유효하면 은행권 대출중단 또는 제2금융권 풍선효과 등 문제점이 나타날 수 있다"고 지적했다.

다만 대출규제 완화가 실수요자 중심이어야 한다는 게 은행권의 입장이다.

또 다른 은행권 관계자는 "가계부채 상황과 금리 추이를 보면서 실제 자금이 필요한 사람들 중심으로 단계적으로 대출규제를 풀어야 한다"며 "영끌이나 빚투와 같은 투기자에 대한 대출은 전처럼 규제를 유지하되 청년이나 신혼부부에 대한 대출은 과감하게 규제를 풀어야 한다"고 전했다. 은행권 일각에서는 대출규제 완화로 인한 부실위험에 대비, 대출심사를 강화해야 한다는 의견도 나왔다.

■"가계부채와 부동산 부작용 우려"

하지만 대출규제 완화에 따른 부작용도 우려된다. 특히 급격하게 대출문턱을 낮출 경우 올 들어 겨우 하락세로 돌아선 가계부채 증가율이 다시 급등할 수 있다는 우려도 나온다. 대선 표심에 가장 큰 영향을 미친 부동산 시장도 다시 들썩일 수 있다는 지적도 있다. 어렵게 잡은 집값상승세가 다시 오를 수 있다는 얘기다.

김상봉 한성대 경제학과 교수는 "여전히 가계부채가 크게 늘어나 있는 상황"이라며 "갑작스러운 경기변동으로 부동산 가격이 꺾이면 경제 전체 위기로 이어질 수 있다"고 강조했다. 그는 또 "DSR을 완화해 부동산시장이 들썩일 경우 이전 정부와 차이가 없게 될 수 있다"며 "차주별 DSR은 유지하되 주택공급과 병행해 실수요자에 한해 핀셋으로 완화해주면 된다"고 말했다.

psy@fnnews.com 박소연 이병철 최경식 기자