금리인상‧대출규제‧집값 하락 '삼중고'에 미분양 속출…수도권 9억 이상 쏠릴 듯

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 지방을 중심으로 아파트 청약열기가 빠르게 식어가고 있다. 경기도와 세종, 대구 등 지역에서 청약 미달 사례가 속출하면서 수도권 지역으로 번지는 모양새다.

올해 치러질 대선에서 각 후보들의 부동산 정책을 통해 공공물량과 임대주택 등 공급확대를 중심으로 한 공약으로 인해 분양시장의 변동성과 불화실성이 확대되면서 주택 수요가 상대적으로 적은 지방 지역을 중심으로 미분양 물량이 늘어나고 있다.

전문가들은 올해부터 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 본격 시행과 집값 하락 전망 등이 겹치면서 청약시장의 열기가 당분간 얼어붙을 것으로 보고 있다.

◆ 차갑게 식어가는 청약열기…경기도 미분양 물량 23.3% 증가

23일 국토교통부 청약홈에 따르면 지난해 11월 전국 미분양 주택은 1만 4094가구로 전월보다 0.1% 늘어났다.

공급난에 역대 최저치를 기록하던 미분양 주택 수도 늘어나고 있다. 경기·대전·대구에서 주택 미분양 물량이 쌓이고 있다.

경기도의 경우 미분양 주택 물량이 995가구로 전월보다 23.3% 늘었다. 대전(602가구)은 전월 대비 28.4%, 대구(2166가구)는 12.6% 늘어났다.

전국 미분양 주택은 1만 4094가구로 전월보다 0.1% 늘어났다. 업계에서는 지난해 12월 지방 분양 물량이 늘어난 만큼 12월 미분양 물량도 늘어날 것으로 전망한다.

실제 대구지역의 미분양 물량이 증가하고 있다. 지난해 12월 14~16일 입주자를 모집한 달서구 해링턴플레이스 감삼3차는 특별공급을 제외한 358가구 1·2순위 청약에 85명만 신청하는데 그쳤다.

같은 달 분양에 나선 달서구 빌리브라디체도 520가구 모집에 청약 신청자가 39명에 그쳐 미분양 주택 481가구가 발생했다. 달서구 두류 중흥S-클래스 센텀포레는 249가구 모집에 91가구가, 동구 동대구 푸르지오 브리센트는 759가구 모집에 356가구가 미분양 상태가 됐다.

'동대구 푸르지오 브리센트'와 '해링턴 플레이스 감삼Ⅲ', '두류 중흥S-클래스 센텀포레'의 경우 1·2순위 모두 미달되는 사태가 발생했다.

올해 첫 분양 물량 역시 신규 입주자를 찾지 못하고 있다. 이달 4~7일 청약을 진행한 대구 '달서 롯데캐슬 센트럴스카이'는 전 주택형이 2순위 마감을 실패했다.

470가구 모집에 청약통장이 118개만 접수됐다. 전체 분양 물량 가운데 약 74%가 미분양이다. 또 '영대병원역 골드클래스 센트럴' 역시 전용면적 84㎡ 총 655가구 중 565가구가 미분양됐다.

[서울=뉴스핌] 해링턴플레이스 감삼3차 조감도. [이미지=효성중공업]

◆ 미계약 사례 속출…인천 '송도자이더스타' 530여 가구 계약 포기

수도권에서도 미분양 단지가 나오고 있다. 지난 3~6일 청약을 접수한 경기 안성 '우방아이유쉘 에스티지'가 전 주택형 1순위 해당지역 마감에 실패했다. 916가구 모집에 청약통장이 314개만 접수됐다.

이와 함께 청약 이후 미계약 사례가 나왔다. 지난해 11월 인천시에서 분양된 '송도자이더스타'는 당시 1순위 청약에서 평균 13대 1 경쟁률을 기록했으나, 530여가구가 계약을 포기했다.

또 '송도 센트럴파크 리버리치' 역시 평균 57대 1의 경쟁률을 기록했지만, 계약 해지가 이어졌다. 지난 18일 미분양된 전용면적 84㎡형 33가구에 대한 세 번째 무순위 청약을 진행했다.

미분양 물량 증가는 지난해 8월 정부의 고강도 대출 규제와 올해 DSR 강화 등이 발표된 직후 물량이 증가했다.

지난해 4분기(9~12월) 전국에서 분양된 707개 단지 가운데 미분양이 발생된 단지는 117곳으로 전체 공급 물량 중 16.5%에 달했다. 이는 전분기와 비교해 2배 가량 증가한 수치다.

올해 분양 시장이 빙하기에 접어들 것이란 전망이 나오고 있다. 이달부터 시행되는 DSR로 인해 아파트 중도금과 잔금 대출이 차주별로 산정되면서 현금을 마련할 수 있는 창구가 막힐 수 있다.

◆ "분양가 9억원 초과 단지 계약 포기 이어질 것"

중도금 집단 대출 문제도 지목되고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 중도금 집단 재출은 분양가 9억원 이하 아파트만 대상으로 하고 있어서 9억원을 초과할 경우 대출을 받을 수 없다.

집값 하락도 한 몫하고 있다. 수도권 아파트값 상승세는 2019년 8월 5일(-0.01%) 이후 2년 5개월 만에 하락세로 접어들고 있다. 경기도도 0.01%로 전주 0.02% 대비 상승률이 둔화했다.

여야 대선 후보들의 교통 공약에 따라 직간접적으로 영향권에 있는 안성이 0.23% 오르고 이천시와 파주시도 각각 0.21%, 0.16% 상승했으나 전반적으로는 매수세가 감소하면서 상승세가 멈췄다.

45개 시·구 중 수원 장안구 등 9개가 하락 전환했고 하남시 등 6개 하락세를 유지했으며 용인 수지구 등 3개는 보합전환했다.

인천 아파트 전셋값은 이번주 0.03% 떨어지며 2019년 8월19일(-0.04%) 이후 처음 하락 전환됐다.

지방에서는 대구와 세종이 각각 0.08%, 0.22% 떨어졌다. 대구는 미분양 물량 적체로, 세종은 신규 입주물량 등의 영향으로 하락세가 지속되고 있다. 전남도 신규 입주물량 등의 영향으로 상승세를 멈추고 보합(0.00%)으로 전환했다.

수도권(서울·경기·인천) 아파트 매매수급지수 또한 93.5로 8주 연속 매도 우위가 이어졌다. 신규 공급이 수요를 웃도는 대구와 세종은 각각 84.2, 88.1로 뚝 떨어졌다.

전문가들은 대출 규제와 금리인상 등으로 거래 시장 침체가 이어지면서 당분간 청약시장의 양극화 현상이 이어질 것으로 내다봤다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "최근 시행된 DSR과 주택 거래 감소 등으로 인해 청약 심리도 위축되고 있는 모습"이라며 "올해 인기 지역에는 청약이 쏠리고 비인기지역이나 고분양가 단지는 예비 청약자들로부터 외면을 받을 가능성이 높아질 것"이라고 말했다.

이어 "올해 대선과 지방선거 등으로 불확실성이 커지면서 분양가와 입지여건에 따라 청약시장의 움직임이 달라 질 것"이라며 "물량이 많은 지방 도시와 9억원 이상의 고분양가 단지들의 경우 미분양 물량이 증가할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com

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