실거래가 12억 넘지 않으면 양도세 '0'원…종부세 11억 대출 9억 "고가주택 기준 헷갈리네"

서울 강남의 한 부동산중개업소 모습 [매경DB]

1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 기준이 기존 9억원에서 12억원으로 완화된다. 내년 1월 말 이후 발생하는 실거래 금액이 12억원 이하면 양도세금을 한푼도 내지 않는다.

앞서 국회는 지난 2일 오후 본회의를 열고 1세대 1주택자의 양도소득세 부담을 완화하는 내용을 담은 소득세법 개정안을, 재석 의원 198명 중 찬성 146명, 반대 28명, 기권 24명으로 가결했다.

세법개정안은 1가구1주택의 양도세 비과세 기준금액을 현행 9억원에서 12억원으로 상향하는 내용이 골자다. 시행일도 내년 초에서 공포일로 앞당겼다. 법안 공포 즉시 전국 약 42만 가구가 양도세 부담에서 벗어날 것으로 추산된다.

다만, 1주택자 양도세 장기보유특별공제(장특공제)의 양도차익에 따른 차등화, 1주택자 기산 시점 등 조항은 이번 합의에서 빠졌다. 이번에 국회를 통과한 개정안은 당초 시행일이 2022년 1월 1일이었지만 , 개정안 공포까지 최대 3주가 소요된다는 점을 감안해 '공포 후 즉시 시행'으로 바꿔 의결했다.

이번 세법개정안에 대해 내년 대선을 앞둔 상황에서 국회가 표를 의식한 행보를 보인 측면이 강하다는 비판도 나온다. 일관성과 타당성을 고려하기 보다는 당장의 '급한 불' 끄기에 급급했다는 지적이다.

1주택자들의 종부세 부담이 커지고 조세저항이 커지면서 양도세 완화로 출구를 만들어 준 모습이지만, 종부세 등에 대한 불만 표출이 계속되고 있어 조세저항을 잠재우기엔 무리가 있어보인다는 의견도 있다.

정치권에서는 최근 들어 1가구 1주택자뿐만 아니라 다주택자의 양도소득세도 일시적으로 완화하는 방안을 검토하고 있다. 다만, 청와대와 정부는 이에 대해 강력한 반대의지를 피력하고 있다.

이날 통과된 법률안 89조 1항 제3호 및 제4호에 따라 고가주택 및 고가 조합원입주권의 기준금액은 9억원에서 12억원으로 상향 조정됐다. 또 조합원입주권의 대체주택에 가로주택정비사업 등 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'의 정비사업도 포함됐다. 대체주택은 일시적 2주택 비과세와 비슷한 개념인데 그동안 재건축이나 재개발에만 해당됐다.

양도세를 부과할 때 양도시점은 잔금일 또는 등기접수일 기준이다. 즉, 12억원 이하 주택을 보유한 1주택자가 이미 매도계약을 체결했다면 잔금시점을 이달 중순 이후로 늦춰야 절세 효과를 볼 수 있다.

정성진 어반에셋 매니지먼트 대표는 "공시가격 상승으로 재산세·종합부동산세도 함께 급등해 집을 처분하려는 사람들이 충분히 있지만 거래세까지 부담이 되니 관망하는 분위기"라며 "이번에 양도세 비과세 기준이 상향됨에 따라 시장에 매물이 늘어나 가격도 차츰 안정되는 효과가 나올 것"이라고 말했다.

고가주택 기준 실거래가? 공시지가?

이번 개정안 통과로 2008년 이후 유지돼왔던 고가주택 기준이 변경됐다. 그러나 고가주택을 둘러싼 혼란은 더욱 가중될 것으로 예상된다. 각종 세금을 부과하거나 대출 규제를 할 때 적용하는 고가주택 기준이 제각각이기 때문이다.

역대급 부과 논란이 지금도 일고 있는 종부세의 과세기준은 11억원이다. 정부는 지난 9월 7일 최근 집값 급등을 감안해 기준금액을 9억원에서 11억원에서 상향 조정했다. 이번에 변견된 양도세 과세 기준인 12억원은 실거래가를, 종부세 기준인 11억원은 공시가격을 각각 기준으로 산정된 것이어서 시장의 혼선이 예상된다. 2021년 공동주택 공시가격의 현실화율(실거래가 반영 비율)은 70,2%로, 이를 적용하면 양도세 기준은 8억4240만원 수준으로 내려간다.

한국부동산원과 KB부동산의 올해 10월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 각각 11억4065만원, 12억1639만원으로, 실거래가가 이미 12억원을 넘어섰다. 그동안 시장에서는 고가주택 기준의 빠른 현실화가 필요하다는 의견이 많았다. 그러나 정부는 '부자 감세'라는 평가를 우려해 조정 작업을 미뤄왔다.

고가 주택 혼선은 양도세와 종부세에만 그치는 것이 아니다. 부동산 중개보수를 산정할 때 적용되는 고가주택 기준은 올해 9억원에서 15억원으로 상향됐다. 15억원 이상 주택 매매 시에는 최고요율 0.7%을 적용받는다. 중개보수도 실거래가가 기준이다. 종부세 과세기준(11억원)과는 차이가 크다.

아울러 신혼부부 및 다자녀, 노부모 부양 등에 배정하는 아파트 특별공급 기준은 9억원이다. 주택공급에 관한 규칙에 따라 2018년 신설돼는데 당시 소득세법의 고가주택 기준(9억원)을 참고했다고 알려져 있다.

대출의 경우 실거래가 9억원 초과분부터 주택담보대출비율(LTV)이 낮아진다. 수도권 투기과열지구에서 집을 살 때 실거래가 9억원 이하면 LTV 40%, 9억 원 초과분부터는 20%가 각각 적용된다. 15억원 초과 주택에 대해선 대출이 나오지 않는다.

주택 및 부동산업계에서는 수도권 5분위(상위 20%) 아파트 평균값이 15억원을 돌파하자 대출금지선인 15억원을 현실화시켜야 한다는 지적이 제기되고 있다. KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 통계에 따르면 지난 10월 수도권 5분위(상위 20%) 아파트값은 평균 15억307만원으로 나타났다.

수도권 5분위 아파트값은 2019년 8월(10억297만원)에 평균 10억원을 넘은 뒤 작년 2월(11억359만원) 11억원을 상회했다. 그 후 7개월 만인 작년 9월(12억1991만원) 12억원선도 넘었고, 올해 1월(13억1326만원)엔 13억원도 넘어섰다. 또 5개월 만인 올해 6월(14억1616만원) 14억원을 넘은 데 이어 4개월 만에 다시 15억원선을 넘어섰다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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