전방위 대출규제, 집값 양극화만 부채질...강남 ′신고가′ vs 서울 외곽 ′주춤′

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부의 대출규제 강화로 서울 아파트값 상승세가 둔화되는 모습이지만 지역별로 그 정도에서 큰 차이를 보이고 있다.

도심 지역의 집값 급등으로 인해 수요가 몰려들었던 서울 외곽지역은 대출규제로 인해 매수세가 줄어들면서 상승폭은 축소되고 매물은 늘어나고 있다.

반면 강남3구 등 도심 지역은 상대적으로 상승폭 감소 흐름이 더디게 나타나고 있으며 일부 지역에서는 신고가 거래가 이뤄지고 있다. 이로인해 정부의 대출 옥죄기로 인해 지역간 집값 격차를 더 키울 것이란 예상이 나온다.

◆ "0.39→0.15% ↑" 대출 규제 강화에 집값 상승폭 꺾인 서울 외곽지역

2일 부동산업계에 따르면 대출규제 강화등의 영향으로 서울 외곽지역을 중심으로 거래량이 크게 줄고 매물이 늘어나면서 상승폭이 둔화되고 있다.

한국부동산원 주간아파트가격동향에서 서울 아파트 가격은 8월 4주차에 0.22%를 기록한 이후 9주연속 약보합세를 유지하면서 10월 4주차에는 0.16%까지 상승폭이 줄어들었다.

특히 노원구와 도봉구 등 서울 외곽지역에서 상승폭이 크게 줄어드는 모습을 보였다. 노원구는 8월 4주차에 0.39%까지 올랐으나 이후 상승세가 꺾이며 10월 4주차에는 0.15%를 기록했다. 도봉구 역시 같은 기간 0.29→0.09%로 상승폭이 줄었다.

이들 지역은 서울 도심과 주요지역의 집값 상승으로 밀려난 서민과 실수요자들의 수요가 유입되면서 서울 지역 집값 상승을 주도하기도 했다. 보금자리론 등 서민 주택담보대출상품을 이용할 수 있는 6억원 이하 주택들이 있는 곳이기도 하다.

단기간에 가격이 급등한데 따른 부담이 작용한데다 최근에는 대출규제 강화조치가 시행되면서 수요자들의 자금 마련 길이 막히면서 수요 자체도 줄어드는 모습이다. 그러다보니 매물이 쌓이는 모습도 나타나고 있다.

아파트실거래가(아실)에 따르면 최근 3개월간 서울 지역 내에서 매물이 가장 많이 늘어난 곳은 도봉구로 1118건에서 1488건으로 33.0% 증가했다. 이어 노원구가 2865건에서 3441건으로 20.1% 늘어 뒤를 이었다.

노원구 상계동 B 공인중개사무소장은 "대출규제가 강화되면서 수요자들이 자금을 마련하기 어렵다보니 요즘은 문의 전화 자체가 오지 않는다"며 "그러다보니 많지 않게 나오는 매물 자체는 그대로 있어서 늘어난 것처럼 보일 수 밖에 없다"고 말했다.

◆ 커져가는 '똘똘한 한채' 수요...대출규제에도 끄덕없는 강남

반면 강남3구는 일부 단지에서 신고가 거래가 이뤄지는 등 다른 지역들에 비해 상승폭 둔화 정도가 약한 것으로 나타났다.

주간아파트가격동향에 따르면 강남구와 서초구는 8월 4주차에 각각 0.28%, 0.23% 집값 상승률을 보였으나 10월 4주차에는 0.23%와 0.21% 상승률로 다른 지역에 비해 감소폭이 적었다.

일부 단지에서 신고가 거래도 나타났다. 서초구 잠원동 아크로리버뷰신반포 전용면적 78.5㎡은 지난달 19일 37억5000만원에 신고가 거래가 이뤄졌다. 지난 9월 11일에 33억8000만원에 거래가 된 것과 비교하면 3억7000만원 오른 가격이다.

토지거래허가구역인 송파구 잠실동에서는 매물 자체가 부족하다보니 신고가 거래가 발생하고 있다. 송파구 잠실동 잠실엘스 전용면적 84.8㎡는 지난달 18일 27억원에 최고가 거래가 이뤄졌다. 열흘 전 26억원에 계약이 맺어졌지만 그사이 1억원이 올랐다.

강남3구에서 상대적으로 집값 상승폭 둔화가 적게 나타난 것은 최근 강화된 대출규제의 영향을 크게 받지 않는 탓이다. 정부는 앞서 15억원 이상 주택에 대해서는 주택담보대출 자체를 막아놓고 있었다. 고가주택이 많은 강남3구에서는 주택담보대출로 집을 마련할 수 없는 상황이었다. 현금부자들 외에는 거래 자체를 할 수 없는 셈이다.

대출 규제 강화와 양도세와 보유세 부담에 '똘똘한 한 채' 수요가 더 커지면서 강남 지역 등으로 쏠림 현상이 빚어질 것이란 예상도 나온다. 강남 지역에 대한 입지 선호도가 높은데다가 재건축 사업 추진 기대감도 강남 지역 집값을 지지하는 요인이다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "대출규제와 세금 부담이 있다보니 현금부자들을 중심으로 똘똘한 한 채 수요가 크게 나타날 수 밖에 없다"며 "지방이나 경기도 외곽의 집값 상승을 바탕으로 현금을 마련해 강남으로 진입하려는 모습도 보이고 있다"고 말했다.

◆ 대출 규제에 지역간 격차 확대...집값 안정 판단은 일러

전문가들은 정부의 대출 규제 여파가 강남 등 도심 지역보다는 서울 외곽지역에서 크게 나타날 것으로 본다.

내년부터 대출자 단위의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용이 대출 총액을 기준으로 진행됨에 따라 대출 규모가 줄어들고 소득과 상환능력에 따른 대출 운용의 중요성이 커지게 된다.

대출을 통한 내 집 마련이 어려운 실수요자들은 분양가상한제등을 적용받아 상대적으로 분양가가 낮은 청약 시장으로 이동하거나 도심이나 집값 상승 가능성이 높은 지역으로 선택과 집중이 이뤄질 것으로 예상된다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "금융권 대출한도 축소와 이달 기준금리 인상 가능성등이 맞물려 매수세가 감소할 가능성이 높다"면서도 "무분별한 주택 구입보다는 강남 등 도심이나 신축·교통망 예정지 등 중심으로 똘똘한 한 채 선호현상이 이어져 지역별 양극화가 커질 수 있다"고 말했다.

최근 정부가 부동산 시장이 안정세에 접어들었다고 판단한 데 대해서 집값 상승폭 둔화가 단기적인 현상에 그칠 수 있다는 예상을 내놓는다.

임 팀장은 "당장은 대출규제로 인해 관망세가 이어지겠지만 공급이 충분치 않은데다 상승 기대감도 여전하다"면서 "내년 7월 임대차3법 이슈도 남아있는만큼 매수세 위축이 긴 흐름으로 이어질 것이라 보긴 어렵다"고 말했다.

krawjp@newspim.com

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