내년엔 '더 센' 전세대출 규제…신규계약 앞둔 실수요자 어쩌나

올해 전세대출 규제 피했지만…내년 총량관리·DSR 규제 경고

신규계약으로 전셋값 오르는데…대출 막혀 월세난민 우려

서울시내의 한 공인중개사무소에 부동산 매물이 붙어 있다. 2021.10.12/뉴스1 © News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 금융당국이 전세자금 대출을 올해 가계대출 총량 관리에서 제외하기로 했지만, 실수요자들의 불안감은 가중되는 분위기다. 내년부터는 전세 대출을 총량 관리에 포함하는 등 추가 규제 가능성을 경고했기 때문이다.

지난해 계약갱신청구권을 행사한 세입자들은 내년 신규계약 체결 시 대출을 받기가 어려워질 가능성을 배제하기 어려워졌다. 대출 규제가 시행되기 전에 '전세 갈아타기'에 나서는 수요가 늘면서 가격 상승을 부추길 것이란 관측이 나온다.

26일 금융당국과 부동산업계에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 이날 '가계부채 관리 강화방안'을 발표했다. 이번 대책으로 올해 풀어줬던 전세 대출은 내년부터는 총량 관리에 포함된다.

금융당국은 전세 대출에 대한 적극적인 관리가 필요하다며 추가 규제를 예고했다. 이를테면 전세 대출을 받은 차주가 추가로 신용대출 등 다른 대출을 받으면 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세대출 원금을 적용하는 방안이 거론됐다. 전세 대출이 DSR 규제에 포함되면 대출 한도는 대폭 줄어들 수 있다.

전셋집을 구해야 하는 실수요자 입장에선 불안감이 커질 수 있다. 가파르게 치솟은 전셋값을 충당하려면 대출에 의존할 수밖에 없는데, 내년부터는 이마저도 어려워질 수 있어서다.

내년 하반기부터는 지난해 계약갱신청구권을 사용한 전세물건들이 신규계약으로 전환되는 시점이다. 신규계약의 경우, 임대료 인상 폭을 5% 이내로 제한한 전월세상한제를 적용받지 않으면서 큰 폭의 가격 인상이 예상된다. 새로 전셋집을 구해야 하는 실수요자들의 비용 부담도 커질 수밖에 없다.

이러한 상황에서 금융당국이 예고한 대로 전세 대출까지 막힌다면 월세나 반전세로 밀려나는 실수요자가 늘어나는 등 주거 불안은 커질 것이란 지적이 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세 대출이 제한되는 이들은 보증부 월세를 선택하는 월세화 현상 야기될 수 있다"며 "임대인의 전세보증금 증액 요구에 쉽게 응답하지 못하면 울며 겨자 먹기로 보증부 월세를 찾을 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

전문가들은 전세 대출 규제가 본격화되기 전에 이사를 서두르는 수요가 늘면서 전세 시장을 자극할 것으로 내다봤다. 지난해 임대차3법 시행 이후 매물 부족 현상이 이어지는 가운데, 추가 수요가 더해지면 전셋값의 추가 상승은 피하기 어렵단 설명이다.

송승현 도시와경제 대표는 "대출총량에 여유가 있는 내년 상반기에 전세대출을 받아 이사하려는 수요가 몰리면서 시장 불안이 커질 수 있다"며 "분기별로 대출총량을 배분해 수요를 분산할 필요가 있다"고 제언했다.

금융당국이 전세 대출 규제에 적극적으로 나서기 어려울 것이란 전망도 있다. 전셋값이 안정될 기미가 보이지 않는 상황에서 추가 규제에 나섰다간 실수요자의 피해 커질 것이란 우려는 여전하기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "실수요자 보호 측면에서 새 정부가 전세 대출을 옥죄기는 부담이 클 것"이라며 "주택 매매에 대한 대출 규제로 주택매매는 상대적으로 감소하겠지만, 신고가 체결은 계속되는 양상은 지속할 것"이라고 내다봤다.
sun90@news1.kr

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