[전세대출 규제 초읽기] 보증비율 인하, 비보증분 DSR 적용 검토

추가 대출규제 대책에 포함될 듯

고소득자 취급 제한 방안도 검토

정부가 조만간 내놓을 추가 대출규제 대책에 전세대출도 대상이 될 전망이다. 관심은 규제 방식으로 모아지고 있다. 전세대출의 보증비율을 낮추고 비보증분을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함하는 안과 차주의 연소득을 기준으로 대출 취급을 제한하는 안이 유력하게 검토되고 있다.

12일 금융당국에 따르면 금융위원회는 이르면 다음주 중 발표할 추가 대출규제 대책에 이러한 내용을 담는 방안을 검토하고 있다. 정부가 정한 올해 가계대출 증가율 목표치(6%대)를 달성하려면 올해 2분기부터 급증하고 있는 전세대출 규제가 불가피하다고 판단한 것으로 풀이된다.

전세대출과 관련해 정부가 들여다보고 있는 규제안은 크게 두 가지로 파악된다. △보증기관의 금융권 전세대출 보증비율을 인하하고, 소득만큼만 빌리도록 한 DSR 규제 대상에 비보증분을 포함하는 안 △연소득이 일정 수준 이상인 차주에게 전세대출 취급을 제한하는 안이다.

보증비율 인하는 시중은행이 떠안는 신용리스크 프리미엄을 높여 전세대출 취급을 우회적으로 축소하는 방안이다. 시중은행은 주택금융공사 등 정책보증기관의 보증을 받아 전세대출을 내주는데, 보증비율이 주금공은 90%, 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증은 100%다. 은행으로선 비보증 금액만 차주의 '신용'으로 빌려주기 때문에 돈 떼일 염려가 적다. 반대로 보증비율을 낮추면 그만큼 은행이 떠안는 리스크가 커지게 되고, 대출금리가 상승해 한도 축소로 이어지게 된다.

여기에 차주 신용으로 나가는 비보증분을 DSR 규제 대상에 넣으면 차주 개개인이 받는 한도는 확연히 줄어들게 된다. 예컨대 주금공 보증을 받아 2억원의 전세대출을 받아도 현재는 DSR 규제를 적용받지 않는다. 하지만 보증비율을 80%로 낮추고 비보증분(4000만원)의 원리금에 대해 산정만기를 정한 후 DSR 규제를 적용하면, 신용대출 규제와 동일한 효과를 낼 수 있다. 현재 1억원이 넘는 신용대출은 만기를 7년으로 가정해 DSR 산식에 포함하고, 그 비율이 40%를 넘으면 안 된다. 내년 7월부터는 산정만기가 5년으로 축소됨과 동시에, 총대출액이 2억원 초과 시에도 DSR 규제를 받게 된다.

다만 보증비율 인하와 비보증분 규제는 저소득 실소유자일수록 타격이 클 수 있다고 당국은 우려하고 있다. 당국 관계자는 "전세대출 평균 취급액이 1억2000만원 규모로, 전세대출 상당수가 비아파트에 거주하는 서민들에게 나가고 있다"며 "보증비율을 낮추면 은행으로선 리스크가 높은 서민 대상의 전세대출 취급부터 줄일 가능성이 높아 고심하고 있다"고 말했다.

이 때문에 당국은 고소득자에게 전세대출 취급을 일부 제한하는 안을 동시에 검토하고 나섰다. 현재는 보증기관별로 보증 한도 내에서도 차주 연소득의 3~4배 정도까지만 보증을 내주는 식으로 운영하고 있는데, 고소득자의 보증 한도를 더 축소하는 방안이다. 극단적으로 연소득이 일정 수준 이상이면 대출 취급이 안 되도록 하는 안도 검토 대상에 포함된 것으로 알려졌다.

이밖에 전세대출 계약 갱신 시 증액분 이내에서 대출하는 안도 검토 중이다. 앞서 KB국민은행은 지난달 30일 전세대출 한도를 '보증금 총액 80%'에서 '보증금 증액분'으로 줄였다. 1억원의 전세대출을 받은 세입자가 전세계약 갱신 시 전셋값이 4억원에서 6억원으로 오르면, 보증금 증액분인 2억원만 빌릴 수 있는 식이다. 기존에는 6억원의 80%인 4억8000만원에서 기존 대출 1억원을 뺀 3억8000만원을 빌릴 수 있었으나, 이번 조치로 한도가 1억8000만원 줄어들었다.

서대웅 기자 sdw618@ajunews.com

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