‘2기 두배 넘는’ 3기 신도시 자족용지 비율…“특화 산업 필요” [부동산360]

3기 신도시의 자족용지 비율은 평균 16.4%

2기 신도시 10곳 평균(6.7%)의 2배 넘어

“특화산업 없이 자족용지 늘리면 대규모 공실 유발”

3차 택지 의왕·군포·안산 신도시도 특화산업 전략 없어

“대기업 위주에서 벗어나 중소기업 유치에도 나서야”

경기도 남양주시 진건읍 왕숙 지구 일대 전경. [연합]

[헤럴드경제=민상식 기자] 정부는 수도권 주택공급 확대를 위해 조성 중인 3기 신도시를 자족 도시로 만들기 위해 기존 신도시보다 업무·상업 시설을 대폭 늘렸다.

1·2기 신도시가 베드타운(퇴근 후 잠만 자는 주거지)화된 것과 달리 3기 신도시는 자족 기능을 활성화하겠다는 것이다.

그러나 업계에선 새롭게 조성되는 신도시가 자족 도시로 자리잡기 위해선 각 신도시마다 특화 산업이 활성화돼야 한다는 의견이 나온다.

지역별 특화산업 육성 방안 없이 자족용지만 늘릴 경우 상가·오피스 등 대규모 공실만 유발할 수 있다는 우려가 커진다.

22일 국토교통부, 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 3기 신도시는 자족용지 비율이 2기 신도시의 두 배가 넘을 정도로 대폭 늘어났다.

LH의 신도시 관련 보고서에 따르면 3기 신도시 6곳(광명시흥 제외, 과천 포함)의 전체 면적 대비 자족용지 비율은 평균 16.4%다.

이는 판교, 동탄 등 2기 신도시 10곳 평균(6.7%)의 두 배가 넘는 수치다.

3기 중 인천 계양은 자족 용지 비율이 26.9%, 과천 과천은 23.2%에 이른다. 3기 중 남양주 왕숙의 자족용지 비율이 12.3%로 가장 낮은 수준이지만, 2기 신도시 평균에 비해선 두 배에 가깝다.

정부는 3기 신도시의 경우 자족성 확보를 위해 전체 면적에서 기반시설 용지를 제외한 가용면적의 40%대로 자족용지를 확보했다고 밝혔다.

하지만 기업에 대한 인센티브 등의 새로운 방안 없이 자족 도시 실현이 가능할지 의문이라는 시각이 여전하다. 시장에선 현재 3기 신도시 자족 기능을 뒷받침할 만한 규모를 가진 기업의 이주 수요가 많지 않다는 분석도 나온다.

수요 예측 없이 자족용지만 확대하면 대규모 공실이 늘어날 수 있다는 우려도 크다. 실제 2기 신도시 위례와 광교는 빈 상가·오피스 등이 넘쳐나는 상황이다. 위례와 광교의 자족용지 비율은 각각 2.1%, 4.5% 정도이다. 다른 2기 신도시들도 상권 형성에 어려움을 겪으며 공실이 늘고 있다.

반면, 2기 신도시인 판교의 경우 자족용지 비율은 전체 면적의 4.9%에 불과하지만, 정보기술(IT) 특화산업 육성을 기반으로 자족성을 확보했다는 평가를 받고 있다.

LH 토지주택연구원은 작년 말 ‘3기 신도시 개발전략’ 보고서를 통해 “1·2기 신도시는 물론 3기 신도시 개발에 있어 자족용지 비율을 높게 설정하는 방식은 토지 미(未)매각 문제를 유발한다”며 “기존 산업 분포와 신산업 수요 확보 가능성을 고려하는 등 심층 검토가 필요하다”고 지적했다.

정부가 지난달 3차 신규 공공택지로 공개한 의왕·군포·안산(4만1000가구)과 화성 진안(2만9000가구) 신도시 역시 지역별 특화산업 육성 전략이 발표되지 않았다.

국토부 관계자는 "특화산업, 자족 기능 확보와 관련해서는 자족 용지를 최대 15%까지 확보해 어떤 자족 시설을 채워 넣을지 고민하고 있다"며 "미래 산업이 유치될 수 있도록 전문가들과 종합적인 검토를 해나갈 계획"이라고 밝혔다.

현재 3기 신도시 근거법인 공공주택특별법이 신속한 주택 공급에는 유리하나, 자족기능 활성화와 다양한 용도·기능의 융·복합에는 한계가 있다는 지적도 나온다. 단일 용도 위주로 계획이 세워지고 입주 기업에 대한 인센티브가 없는 등의 문제가 있다는 것이다.

일각에서는 큰 규모로만 공급되는 자족 용지를 분할해 대기업 위주에서 벗어나 중소기업 유치에도 나서야 한다는 주장도 나온다.

한 건축정책 전문가는 “그나마 판교가 테크노밸리 덕에 자족성을 갖춘 신도시로 평가받지만 밤만 되면 유령도시가 되는데 이는 일종의 도심공동화”라며 “자족용지도 작은 필지를 충분히 확보해야 청년 창업이 가능하고 작은 기업이 들어오는 등 다양성을 갖춘 도시가 된다”고 제언했다.

mss@heraldcorp.com

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