오세훈發 '양날의 칼'...재건축 시장에 던진 안전진단 완화 vs 토지거래허가구역 확대

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 오세훈 서울시장이 재건축 사업의 '당근'(안전진단 완화)과 '채찍'(집값 안정화) 카드를 꺼내들었다. 최근 강남과 여의도·목동 등 주요 재건축 단지를 중심으로 한 가격급등을 바로 잡고 재건축 사업의 첫 관문인 정밀안전진단 완화를 문재인 대통령에게 직접 건의하면서 그동안 안전진단 문턱에서 쓴잔을 마신 단지들의 숨통이 트일 전망이다.

전문가들은 각종 규제 완화 공약으로 재건축 시장에 기대감을 불어넣은 오 시장이 급등하는 가격을 바로잡는 동시에 중앙정부와 협의가 필요한 안전진단 완화 카드를 꺼내 들면서 재건축사업의 활력을 불어넣고 있다고 분석했다.

[서울=뉴스핌]문재인 대통령이 21일 청와대 상춘재에서 열린 시도지사 보궐선거 당선인 초청 오찬에서 오세훈 서울시장과 인사하고 있다.오른쪽 박형준 부산시장[사진=청와대] 2021.04.21photo@newspim.com

◆ '압구정 80억 아파트'에 꺼내든 토지거래허가구역 카드

22일 서울시에 따르면 강남구 압구정과 목동·여의도·성수동 등 총 4곳에 대해 '토지거래허가구역'으로 지정했다. 신규 지정 대상 구역은 ▲압구정아파트지구(24개 단지) ▲여의도아파트지구 및 인근단지(16개 단지) ▲목동택지개발사업지구(14개 단지) ▲성수전략정비구역으로 총 4.57㎢이다. 발표는 27일부터이며, 지정기간은 1년이다.

이번 조치는 강남 압구정과 여의도·목동 등 주요 재건축 단지들의 집값이 급등한 것에 따른 것으로 풀이된다. 실제 강남구 압구정동 압구정현대아파트가 80억원(현대7차·전용면적 245㎡)에 실거래 되는 등 투기 과열 현상이 주요 재건축 단지에서 발생하고 있다.

시는 투기과열 양상을 띠고 있는 삼성동과 청담·대치·잠실동 일대를 토지거래허가구역으로 재 지정했다. 잠실~코엑스 일대에 조성하는 국제교류복합지구 사업으로 인한 집값 상승을 막기 위한 조치로 풀이된다.

토지거래허가구역 지정으로 인해 일정규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처한다. 특히 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하며 매매나 임대가 금지된다.

시는 투기과열 지역에 대한 집값 안정화와 동시에 기존 주택공급 사업을 추진한다는 계획이다. 이정화 서울시 도시계획국장은 "기존 토지거래허가구역의 거래 실태를 분석한 결과 지정 이후 주택가격이 안정화되고 투지방지 효과가 있었다"면서 "이 제도는 시장을 실거주자 중심의 재편하는 데 매우 효과적"이라고 설명했다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 오세훈 서울시장 취임 후 재건축 규제 완화 등 기대감이 커지면서 아파트 신고가 행렬이 이어지고 있다. 지난 13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 조합 설립 인가를 앞둔 압구정 현대2차 전용면적 160.29㎡는 지난 5일 54억3000만원(8층)에 팔렸다. 지난해 12월 7일 42억5000만원(4층)에 매매된 것과 비교해 약 4개월 만에 11억8천만원 오른 신고가를 기록했다. 사진은 15일 오후 서울 강남구 압구정동 현대아파트 모습. 2021.04.15 mironj19@newspim.com

◆ 집값 안정화·안전진단 완화 카드 꺼내…오 시장의 노림수는?

오 시장은 토지거래허가구역을 통해 투지세력 차단과 함께 재건축 사업의 첫 관문인 정밀안전진단 완화 카드를 꺼내들었다. 오 시장은 이날 문재인 대통령과 만난 자리에서 "구조안전성 비중을 높여서 사실상 안전진단이 첫 단계부터 통과되기 힘든 구조"라며 "이 부분을 완화해달라는 서울시 입장을 오늘 오전에 국토부에 통보했다"고 말했다.

이는 토지거래허가구역으로 묶은 지역들의 재개발 속도를 높이겠다는 뜻으로 풀이된다. 현행 재건축 안전진단 기준은 2018년 2월 변경된 것으로 주차와 층간소음 같은 주거환경, 설비노후도 등 주민 실생활에 관련된 사항의 배점을 낮추고 구조 안전성에 50%의 가중치를 두면서 사실상 아파트 재건축을 가로막는 수단으로 사용됐다.

서울시는 노후 아파트의 주거환경개선이 가능하도록 현실적인 안전진단 기준을 자체적으로 마련해 국토부에 개선 건의를 했다. 또 도시 및 주거환경정비 기본계획 변경과 관련한 시의회의 협조도 적극 요청했다.

바로 자체 추진이 가능한 아파트 단지들의 지구단위계획 결정 고시, 도시계획위원회 계류된 정비계획 등을 정상적으로 마무리해 주택시장에 안정적이고 지속적인 공급이 이루어지도록 하겠다는 의지의 표현이다.

이날 오 시장은 문 대통령에게 수 년 째 적용된 재건축 안전진단기준에 대한 문제점을 설명했다. 오 시장은 "현장에 가보고 심각성을 피부로 절감한 적이 있기 때문에 대통령에 꼭 한 번 현장을 방문해달라고 건의한 것"이라며 "(문 대통령의) 답변은 원론적이었지만 서울시의 의지가 충분히 전달됐을 것"이라고 말했다. 오 시장은 "지어진지 50년 된 아파트인데 겉으로는 살만해 보여도 집에 가거나 상가에 가면 생활이나 장사가 불가능할 정도로 폐허화됐다"며 재건축 규제 완화의 시급성을 강조한 것으로 전해졌다.

오 시장의 이같은 행보는 '스피트 주택공급' 추진 공약이 자칫 서울시 집값을 자극하고 있다는 부담감을 토지거래허가구역 지정으로 억제하는 한편, 정밀안전진단 규제 완화를 통해 단지 주민들의 민원은 물론 재건축을 통한 공급을 지속화하겠다는 의미로 풀이된다.

[서울=뉴스핌] 이한결 기자 = 정부가 지난 4일 '8·4 수도권 주택 공급 확대 방안' 발표를 통해 용적률을 300~500%로 높여 주택을 기존보다 2배 이상 늘리는 공공재건축 활성화를 내세웠다. 노후 아파트 재건축에 공공성을 높일 경우 50층 높이를 허용한다는 설명이다. 그러나 서울시의 높이관리 기준에 따라 도심지역이 아닌 강남구의 은마, 압구정 재건축 단지 등은 최대 40층으로 제한되고 도심지역인 여의도 시범아파트는 주상복합으로 지을 때만 50층이 가능하다. 사진은 5일 오후 여의도 63빌딩에서 바라본 시범아파트 단지 일대(아래쪽). 2020.08.05 alwaysame@newspim.com

◆ 4년 째 동일한 잣대..."낙후된 주거환경 개선 절실"

시는 오 시장의 청와대 방문에 맞춰 안전진단 기준을 변경을 국토부에 요구했다. 서울시 관계자는 "현행 재건축 안전진단기준은 2018년 2월 변경되면서 주차대수나 층간소음 같은 주거환경, 전기배관 등 설비노후도와 같이 주민 실생활에 관련된 사항보다는 구조 안전성에만 중점을 두고 있어 통과가 어렵다"며 "노후 아파트의 주거환경 개선이 가능하도록 현실적 안전진단 기준을 마련해 국토부에 개선 건의를 했다"고 설명했다.

전문가들은 정밀안전진단 완화의 필요성을 강조했다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "전임 시장 시절에 서울의 정비사업이 답보 상태였던 이유는 안전진단이나 인·허가 등의 재건축 절차가 너무 지체됐기 때문"이라면서 "공급이 시급한만큼 정비사업 기간을 단축시킬 수 있는 행정 절차 개선이 요구된다"고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는"다양한 방면을 고려해야 하는데 현재 정부가 구조적, 물리적인 안전진단에만 치중하고 있다"며 "도시가 슬럼화되면 주민들 삶의 질이 떨어지고, 특히 토지가 부족한 서울은 주택공급이 위축될 수 있어 안전진단 기준을 다소 완화할 필요가 있다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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