[부릿지]'자영업자 무덤'이 코로나 견디며 부활한 비결

[머니투데이 최동수 기자, 김진석 PD]

"코로나 터지고도 선방하고 있죠"

"요즘 2030들이 가장 많이 모이는 곳이죠"

서울 명동과 이태원 상가 전문부동산에서 '압구정 로데오 거리'를 두고 한 말이다. 젠트리피케이션의 상징이었던 압구정 로데오 거리가 부활하고 있다.

10년 동안 침체됐던 상권이 어떻게 다시 살아났을까? 압구정 로데오거리는 어떻게 사람들을 끌어모으고 있을까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지는 압구정 로데오거리를 직접 찾았다. 건물주인 박종록 압구정로데오 발전위원회 위원장과 압구정 로데오 거리의 대표 맛집 '백곰막걸리'의 이승훈 대표를 만나 부활 스토리를 들어봤다. 상권분석 전문가인 김영갑 한양사이버대학교 교수와 함께 상권도 분석했다.

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▶최동수 기자

안녕하세요? 오늘 부릿지는 압구정 로데오 거리에 나와 있습니다. 이곳을 찾은 이유는 바로 죽어있던 상권이 어떻게 해서 되살아났는지 알아보기 위해서입니다. 사실 압구정 로데오 거리는 젠트리피케이션의 상징적인 곳입니다. 상권은 1990년대 후반 2000년대 초반 정점을 찍고 10여 년 동안 침체기를 겪었습니다. 어떻게 해서 최근에 다시 살아나게 됐을까요?

첫 번째로 만날 분은 건물주입니다. 박종록 압구정 로데오 발전위원장입니다.

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Q.착한 임대료 운동 어떻게 시작됐나?
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▶박종록 압구정로데오 발전위원장

2016년 침체기 때 공실이 많았어요. 합리적으로 적절한 임대료 수준을 찾아야 한다고 생각했어요. 그래야 거리가 살아나고 상권도 살아난다는 생각이었죠. 나 먼저 시작해보자 해서 1500만원 월세를 750만원으로 내렸어요. 그 이후에 몇 분들이 같이 동참해줬죠. 비워두는 것 보다 채우는 게 오히려 수입면에서 더 낫지 않을까 하는 생각이 들었죠.

그렇게 시작을 했고 2017년 가을이 되니 거리가 조금씩 달라지기 시작했어요. 홍보도 많이 됐고요. 부동산에 압구정동이 임대료를 많이 낮추고 있다고 알렸어요. 그래서 이태원, 홍대 상권에서 넘어오는 상가들도 있었죠.

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Q. 착한 임대료 운동 말고 어떤 노력이 있었나요?
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▶이필상 압구정로데오 발전위 부위원장

처음엔 막막했어요. 이호연 당시 압구정동장과 함께 머리를 맞대고 고민했죠. 착한 임대료 운동도 시작하고 길거리 축제도 계획한 것이죠.

임대료를 낮추는 건 기본이고요. 건물주, 임차인, 구청 등이 힘을 합해 행사도 만들었어요. 이 거리에 있는 사람들이 적극적으로 나서줘야 해요. 임대인, 임차인 들이요.

지역에 있는 사람들이 나서주면 구청에서도 적극적으로 도와줘요. 옛날과는 달라요. 우리가 노력하고, 열심히 원하는 걸 찾아서 얘기하면 해줘요. 거리 조명을 바꾼 것도 다 여기 거리에 있는 사람들이 의견을 낸 거예요.

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앵커 점포 입점...거리에 활력 불어넣어
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▶최동수 기자

건물주를 만나보니까 2016년 임대료 인하 운동이 있고 난 이후부터 능력 있는 임차인들이 거리로 돌아오기 시작했습니다. 그때 들어온 곳중에 하나가 지금 제 뒤에 있는 백곰막걸리에요. 여러분 많이 아실 것 같은데요? 전통주 전문점이죠.

이곳에 사람들이 모이면서 주변도 활성화가 되기 시작했다고 합니다. 지금부터 이승훈 백곰 막걸리 대표를 만나보겠습니다. 2016년 6월 영업을 시작하셨는데 당시에는 압구정로데오 거리가 침체된 곳이었는데요. 어떻게 해서 결정을 내렸고 이 장소를 선택하신 건지 궁금해요.

▶이승훈 백곰막걸리 대표

압구정로데오 거리는 젠트리피케이션 상징 같은 곳이었죠. 공실이 많았는데요. 이쪽 상권을 돌아다니다 보니까 이자카야부터 파인다이닝등 지금으로 치면 미슐랭 원스타, 투스타를 받을 만한 집들 수십 개가 있었어요. 잘 보이지 않는 곳에 있었죠.

겉보기에는 황폐하지만 기회가 있다고 봤습니다. 이쪽에서 한 번 승부를 해보면 괜찮겠다 싶어서 당시 판단을 했던 게 결과적으로 맞은 부분이 있는 것 같습니다. (영상에서 더 자세한 인터뷰를 볼 수 있습니다.)

▶최동수 기자

임대료가 낮아졌던 게 여기 들어올 수 있었던 요인이 될 수 있었을까요?

▶이승훈 백곰막걸리 대표

이렇게 커다란 곳을 강남에서 구할 수 있을 거라고 생각을 안 했어요. 건물주께서 좋은 조건에 내놓았었죠.

▶최동수 기자

가게가 자리 잡고 난 이후 거리에 어떤 변화가 생겼나요?

▶이승훈 백곰막걸리 대표

이곳이 대표적인 술집 거리가 됐어요. 지금 사거리에만 10개 정도 술집이 있어요. 1, 2, 3, 4차를 이쪽에서 해결하는 거죠.

▶최동수 기자

죽어있는 상권이 활발해지기 위해서 필요한 게 뭘까요?

▶이승훈 백곰막걸리 대표

저 같은 업자나 외부관점이 아니라 상권을 찾아가는 소비자 관점에서 봐야 하거든요. 그 소비자가 거기가 갈 만해야 하는 거죠. 이게 옛날에 많이 갔었던 압구정 로데오에도 그게 지금 갔는데 옷가게만 있으면 옷에 관심 있는 손님이 아니면 갈 필요가 없는 거잖아요?

그리고 임대료도 중요할 텐데요. 매력 있는 임대매물이 많은 것도 필요해요. 그리고 아이템도 너무 중요하지만 상권을 이길 수 있는 아이템은 또 없다고 봐요. 백곰 막걸리가 압구정 로데오 상권을 살린 게 아니라 이 상권이 바닥까지 갔다가 상승기에 있었던 거죠. 그때 잘 들어온 것 같아요. 흐름을 잘 읽을 수 있어야 할 것 같아요. (영상에서 더 많은 내용 보실 수 있습니다.)

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상권 활성화? 임대료 인하부터 시작돼야
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▶최동수 기자

지금부터는 상권분석 전문가인 김영갑 한양사이버대학교 교수님과 함께 압구정 로데오거리 상권을 분석해보겠습니다. 지금 거리 공실률이 얼마나 될까요?

▶김영갑 교수

공실이 많았을 때는 30~40%까지 올랐지만 현재는 10~13%정도 되는 군요. 서울 시내 주요 상권 공실률이 20%에 육박한다고 하니 다른 상권에 비해서는 양호한 것이죠.

압구정 로데오 거리를 분석해보면 아직은 평일 매출이 훨씬 더 높습니다. 오피스 상권 성격이 나타나는데요. 좀 더 깊이 들어가보면 주점 매출액은 주말이 높아지고 있어요. 긍정적인 신호죠. 2000년대 초반 매출액을 100이라고 했은 때 2017년 저점이었을 때가 20이었어요. 지금은 60까지 회복된 것으로 보여요.

▶최동수 기자

어떻게 해서 상권이 살아날 수 있었을 까요?

▶김영갑 한양사이버대학교 교수

첫번째는 임대료 인하라고 보여요. 이슈가 되고 장사 잘하는 점포들이 생겨나기 시작했어요.

▶최동수 기자

포스트 코로나시대 상권전략에 대해 말씀해 주세요.

그러면 여기서 좀 궁금한 게, 그러면 포스트 코로나 시대의 상권 전략, 이게 궁금한 거예요.

▶김영갑 한양사이버대학교 교수

원하는 목표수익률이 나오는지 사업 타당성 분석을 정확히 해야해요. 타겟 고객을 정확히 설정하고 들어오는 게 필요합니다. 특히 포스트 코로나 시대는요. 점포들 간의 경쟁이 더 치열해질 겁니다. 온라인 입지도 굉장히 중요하고요. (영상에서 더 많은 내용 보실 수 있습니다.)

출연 박종록 압구정로데오 발전위원장, 이필상 압구정로데오 발전위 부위원장, 이승훈 백곰막걸리 대표, 김영갑 한양사이버대학교 교수

촬영 이상봉 기자, 김세용 인턴PD

편집 김진석 PD

디자인 신선용 디자이너

최동수 기자 firefly@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr

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