고령화가 집값을 띄운다고?…65세 인구비율 확 늘어난 서울 [부동산360]

[헤럴드경제=박일한 기자] 고령화가 집값을 떨어뜨릴 것이라는 건 대표적인 경제 상식이었다. 은퇴한 퇴직자들은 소비를 위해 저축을 줄이고, 자산을 처분하는 경향이 나타난다고 봤기 때문이다. 그런데 요즘 이런 상식을 깨는 현상이 나타나고 있다.

서울 강남의 한 아파트 단지 [헤럴드경제DB]

통계청에 따르면 지난해 서울 강남권(강남, 서초, 송파구)에 거주하는 65세 이상 고령층은 22만8340명이다.(주민등록인구 기준) 2019년(21만5114명)보다 6% 늘어났다. 정부의 강력한 강남 주택시장 규제에도 1만3000여명의 65세 이상이 강남으로 더 들어왔다. 10년 전인 2010년(13만4128명) 비교하면 70.2%나 증가했다. 강남권 중개업소 관계자들에 따르면 최근 강남권 주택을 어느 연령대보다 적극적으로 사들이는 세대가 고령층이다.

반면, 같은 시기 강남의 젊은층 인구는 계속 줄고 있다. 강남권 20~30대 인구는 2010년 57만2955명에서 2020년 47만8802명으로, 20세 미만은 36만6662명에서 2020년 28만4892명으로 각각 감소했다. 지금 추세로라면 2년 이내 강남권에서 65세이상 인구가 20세미만 인구를 앞설 것으로 보인다. 우리나라에서 가장 비싼 주택이 몰려 있는 지역에 고령층 비율이 계속 높아지는 상황이라는 이야기다.

자연스럽게 강남 지역의 평균 연령은 높아진다. 서초구 인구의 평균 연령은 2015년 39세에서 2019년 41세로 높아졌다. 같은 시기 강남구도 40세에서 41세로 올라갔다.

사실 이런 추세는 서울 전역에 나타난다. 서울 거주 인구 중 65세 이상은 2020년 기준 156만1139명으로 2015년(126만2436)보다 23.6% 늘었다. 같은 기간 서울 전체 인구는 1002만2181명에서 966만8465명으로 4% 가까이 줄었는데, 고령층은 계속 서울로 이사를 오고 있다. 인구가 줄어드는 서울의 아파트값이 계속 오르는 이유다.

이와 관련 최근 한국은행에서 흥미로운 보고서를 발표했다. 고령화가 집값 하락을 유발한다는 ‘생애주기가설’을 정면으로 반박하는 연구다. 한은이 국제결제은행(BIS)에서 발표한 ‘인구통계학적 변화, 거시적정책 그리고 주택가격’ 보고서에 따르면 고령층의 비율과 주택가격 사이엔 비례 관계가 있다. 고령층이 많으면 주택가격이 오른다는 의미다. 보고서는 2008년 1분기부터 2017년 4분기까지 수도권 95개, 비수도권 5개 지역의 인구통계학적 변화와 주택거래, 가격 변화 등을 비교해 분석했다. 결론은 근로연령 대비 고령자의 비율이 높은 곳에서 집값 상승률이 높았다는 것이다.

한은은 고령층의 ‘수명증가’가 집값을 좌우할 중요한 변수로 떠올랐다고 판단했다. 은퇴를 했지만 아직 살아가야할 날이 많은 60대 이상이 수명 연장에 대비해 공격적으로 자산 투자에 나서는 경향이 나타나고 있다는 것이다.

한편으론 고령자가 많은 지역에선 주택 매물도 적다. 집주인이 고령자인 아파트는 좀처럼 매물로 잘 나오지 않는다고 말하는 중개업자들이 많다. 65세 이상에게 주택은 삶의 마지막 버팀목이라고 여기는 경향이 강하고, 가장 안정적으로 올랐던 재테크 수단이기도 했으니 웬만큼 어렵지 않으면 굳이 팔려고 하지 않는다는 것이다. 그런 지역은 나오는 매물이 적으니 주택 공급이 적을 수밖에 없고 집값을 올리는 요인으로 작용한다.

고가주택 보유자 가운데 65세 이상 퇴직자 비율이 높아진다는 건 시사점이 많다. 최근 정부가 발표한 공동주택 공시가격 상승에 가장 강력하게 반발하는 게 이 세대다. 퇴직 후 수입은 떨어졌는데, 세금은 갑자기 작년보다 40~50%씩 더 내라고 하니 반발이 커질 수밖에 없다. 집값이 올랐다고 하지만, 팔 생각이 없으니 당장 내 계좌 잔고가 달라지는 건 없다.

우리사회에서 고령화는 거스를 수 없는 흐름이다. 전영수 한양대학교 국제대학원 교수는 “고령인구가 서울이나 강남권으로 적극적으로 이동하는 건 아직 초기단계지만 앞으론 더 심화할 것”이라고 진단한다. 이들 지역의 의료 서비스가 다른 지역과 비교해 탁월하다는 점도 고령층이 도시로 이동하는 이유다. 더 이상 ‘고령화 도시’가 ‘집값 하락도시’가 아니라는 이야기다.

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