3기 신도시, 토지보상이 관건…'대토보상'이 대안될까

지지부진한 토지보상·보상금발 시장 과열 등 우려 '대토보상 활성화' 카드 꺼낸 정부…"필요성 공감, 실효성 불확실" [비즈니스워치] 채신화 기자 csh@bizwatch.co.kr

정부가 6번째 3기 신도시를 발표한 가운데 주택공급에 속도를 내려면 무엇보다 '토지보상'이 중요한 관문이 될 것이란 지적이 나오고 있다.

앞서 토지보상에 들어간 3기 신도시 지구들의 진행률이 더딘데다, 이번에 추가된 광명 시흥 지구도 개발 기대감은 높지만 충분한 보상에 대한 지역민의 우려가 큰 상황이다. 수십조원의 토지보상금이 풀릴 경우 집값 과열을 야기할 수 있다는 점도 문제다.

정부는 이를 해결하기 위한 방법 중 하나로 '대토보상 활성화' 카드를 꺼냈지만 실제 효과가 있을진 미지수로 보인다.

3기 신도시로 지정된 하남 교산지구./사진=이명근 기자 qwe123@

◇ 토지보상, 산 넘어 산

정부는 지난 24일 광명 시흥(1271만㎡), 부산 대저(243만㎡), 광주 산정(168만㎡)를 3기 신도시로 추가 지정하고 이들 지역에 총 10만1000가구를 공급하겠다고 밝혔다.

이중 광명 시흥은 앞서 지정된 3기 신도시 남양주 왕숙(1134만㎡), 고양 창릉(813만㎡), 하남 교산(649만㎡), 부천 대장(343만㎡), 인천 계양(335만㎡)를 포함해서도 최대 규모로 여의도 면적의 4.3배에 달한다. 이로써 3기 신도시에서만 27만 가구가 공급될 전망이다.

하지만 아직 갈 길이 멀다. 가장 큰 난관으로는 토지 보상이 꼽힌다. 감정평가 결과를 토대로 산정된 토지보상금이 토지 가치에 비해 적다며 반발하는 소유자들이 적지 않기 때문이다.

이미 지난해 하반기부터 토지보상을 시작한 하남 교산, 인천 계양만 봐도 난항을 겪고 있다. 일부 토지주가 보상금액 등을 두고 크게 반발하고 있어 진척이 더디다. 25일 기준 하남 교산의 토지보상 진행률은 46%, 인천계양은 36%에 그친다.

더군다나 하남 교산의 경우 지장물이 많아 보상 과정이 길어질 가능성이 높다. 주민들의 거부로 지장물 조사를 시작도 못한 상태인데 법적으로 강제할 방법이 없다. ☞관련기사 [사전청약 긴급처방]본청약 앞당긴다지만, 토지보상은요?

그나마 긍정적인 전망이 나오는 곳은 광명 시흥 정도다. 광명 시흥은 2015년 보금자리주택 예정지구로 지정됐다가 해제된 지구인 만큼 주민들의 개발 협조가 순조로울 것으로 예상되고 있다. 하지만 대부분이 사유지인 데다 일대 집값이 많이 오른 상태라 보상 가격에 내홍이 있을 거라는 우려도 나온다.

토지보상이 진행된 이후도 문제다. 수십조원의 토지보상금이 풀리면 자금이 주택시장으로 흘러들어가 집값 과열을 야기할 수 있어서다.

부동산 업계에선 이미 기존 3기 신도시 5개 지역과 관련한 택지 개발 보상금이 20조원을 넘어설 것으로 예상하고 있다. 광명 시흥의 경우 지난 2010년 첫 지구 지정 당시 정부가 발표한 토지보상 추정액이 8조8000억원에 달했는데 땅값,집값 상승분을 감안하면 10조원이 넘어설 것으로 추산된다.

◇ 대토보상이 대안될까

정부는 이런 문제를 해결하기 위해 '대토보상' 카드를 꺼내들었다.

대토보상은 현금 대신 해당 택지개발지구 내 땅으로 보상받는 방식이다. 받은 땅에 단독주택을 짓거나 대토리츠에 가입해 수익률을 받을 수도 있다. 대토리츠는 대토 보상자들이 보상금으로 받을 토지(대토보상권)를 리츠(부동산투자회사)에 출자하면 리츠 사업자가 공동주택 등을 개발한 뒤 수익률로 돌려주는 식이다.

이를 활용하면 원주민의 재정착 지원을 통해 토지보상 속도를 높일 수 있고, 보상금이 주택시장에 흘러들어가 집값 과열을 일으키는 부작용도 막을 수 있다. 정부 입장에선 조속한 주택공급과 집값 안정 '두 마리 토끼'를 한 번에 잡게되는 셈이다.

정부는 이런 이유 등으로 지난해 7월 3기 신도시의 대토보상율을 50%까지 높이겠다고 공식화했다. 이를 위해 대토보상 제공 부지에 상업용지와 단독주택용지외 공동주택 용지를 추가하고 양도소득세 감면율을 높이는(15%→40%) 등 혜택을 더했다.

이에 3기 신도시 중에서도 입지가 좋은 일부 지구에선 대토보상률이 높을 것이란 관측도 나온다. 앞서 토지보상 계약을 완료한 공공주택지구중 수서역세권, 성남 복정1의 경우 대토보상계약 비중이 각각 66%, 44%에 달한 바 있다.

그러나 임야·농지가 많은 지구에선 현금보상 수요가 높고 대토보상리츠의 경우 국내에선 초기 단계라 수익을 낸 사례가 극히 적다는 점에서 활성화되긴 힘들 것이란 전망이 우세하다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "보상금이 풀렸을 때 시장에 미치는 충격 등을 고려하면 대토보상, 대토리츠 등의 대안이 꼭 필요하다"면서도 "하지만 아직까지 국내에선 현금보상 수요가 훨씬 높고 대토리츠의 경우 수익률 보장이 안 되기 때문에 실효성이 있을진 미지수"라고 내다봤다.

신태수 지존 대표도 "대체로 자금에 여력이 있는 분들이 대토보상을 받는다"며 "수서역세권 등은 옛날부터 개발 기대감이 높아 자산가들이 땅을 사들이기도 했고, 대토보상권 불법 전매에 대한 처벌 규정이 생기기 전에 업자들이 전매하면서 보상률이 높아진 것 뿐"이라고 말했다. 이어 "3기 신도시는 영농 종사자가 많은데 그중에선 토지보상금을 받아야만 생업을 이어갈 수 있는 분들도 다수 있기 때문에 대토보상이 활성화되긴 힘들 것"이라고 덧붙였다.

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