공급 폭탄에 서울 프라임 오피스 공실률 급등… “상승세 지속”

신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 여파와 공급 증가로 올해 3분기 서울 프라임 오피스(연면적 3만㎡ 이상) 공실률이 급등했다. 4분기에도 대규모 공급이 예정돼 모든 권역에서 공실률이 상승한다는 전망이 나온다. 다만 공실률 상승에도 불구하고 국내 오피스 투자시장 총 거래 규모는 역대 최고치를 기록할 것으로 전망된다.

서울 프라임 오피스 공실률 추이. /세빌스 제공

세빌스코리아는 9일 발행한 ‘2020년 3분기 오피스 시장 보고서’를 통해 이같이 밝혔다. 올해 3분기 서울 프라임 오피스 공실률은 전분기(7%) 대비 5.4%포인트 급등한 12.4%를 기록했다. 권역별로 △도심(CBD) 10.9% △강남(GBD) 2.9% △여의도(YBD) 27.2% 등으로 조사됐다.

3분기에 대규모 오피스 공급이 잇따르며 공실률이 상승했다. 파크원(Parc1)과 KB금융타운(YBD) 입주 영향으로 여의도 공실률이 2분기 7.6%에서 3분기 27.2%로 치솟았다. SG타워(CBD) 등 3분기에 공급된 프라임 오피스의 총 연면적은 53만3000㎡로, 서울 전체 프라임 오피스 면적의 8%에 해당한다. 코로나 여파로 수요 감소도 나타났다. 세빌스코리아는 "감평(減坪)을 단행하거나 프라임에서 세컨더리로 이전하는 기업들이 확인돼 코로나 영향이 가시화되는 것으로 보인다"면서 "해외사업 관련 태스크포스팀(TFT)의 업무 종료와 콜센터의 감평, 소형자산운용사의 세컨더리 이전이 확인됐다"고 했다.

4분기에도 공실률이 상승할 것으로 세빌스코리아는 내다봤다. 4분기에도 여의도포스트타워(YBD)와 HJ타워(GBD) 등 연면적 9만3900㎡가 공급될 예정이어서다. 세빌스코리아는 "지속되는 공급 증가로 임대시장 공실률 상승은 지속될 것"이라고 했다.

국내 오피스 시장 거래 규모 추이. /세빌스 제공

3분기 오피스 투자시장 총 거래 규모는 4조6000억원을 기록했다. 이는 올해 상반기 6개월 동안의 투자액(4조2000억원)보다 많다. 올해 1~3분기 누적 거래 규모는 8조8000억원을 기록, 역대 최대치를 기록했던 2019년 연간 투자액(11조9000억원)의 75%에 해당한다. 한국토지신탁이 현대해상화재보험 강남사옥을 3605억원(3.3㎡당 3407만원)에 리츠로 매입해 서울 및 강남 권역 최고 평당가를 기록했고, 신한리츠운용이 신한L타워를 2798억원(3.3㎡당 3000만원)에 매입해 도심 권역 평당가를 경신했다.

세빌스코리아는 "국내 투자자들의 해외투자가 제한적으로 이뤄지며 해외투자 목적자금까지 국내투자로 회귀했다"면서 "더 풍부해진 유동성과 낮은 이자율, 기관투자자의 안전자산 선호 심리 강화로 오피스 평당가격이 상승세를 이어 갔다"고 했다.

4분기 예정된 대형 거래들이 완료될 경우 올해 투자 규모는 역대 최고치를 기록한 지난해를 넘어선다는 전망이 나온다. 홍지은 세빌스코리아 상무는 "이미 매매계약이 체결된 파크원 타워2를 비롯해 디타워 서울포레스트(성수), 유수홀딩스빌딩(YBD), 더피나클강남(GBD) 등 대형 거래들이 예정대로 종결될 경우, 올해 투자 규모는 역대 최고치를 기록했던 작년 수준을 상회하며 권역별 평당가 기록도 다시 경신될 것"이라고 했다. 더피나클강남의 매매가는 현대해상화재보험 강남사옥과 유사한 3.3㎡당 3362만원으로 알려졌다.

고성민 기자(kurtgo@chosunbiz.com)

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