미분양 속출, 위기의 2기 신도시...처방전 있나?

3기신도시 사전청약에 위태...“교통 대책 ·자족 기능 강화 서둘러야”

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 2기 신도시가 위태롭다. 최근 2기 신도시 일대에서 진행된 청약이 족족 미달을 기록하고 있다. 사전청약으로 청약 수요도 3기 신도시 등에 몰리면서 2기 신도시가 외면 받고 있는 것이다. 전문가들은 2기 신도시에 대한 미흡한 교통망 대책과 도시의 자족 기능을 강화할 필요가 있다고 강조하고 있다.

3기 신도시ㆍ조정지역 확대, 하반기 2기 신도시 분양 ‘흔들’올해 하반기 9000가구에 가까운 분양을 앞둔 2기 신도시지만, 시장의 분위기는 침체된 상황이다. 최근 진행된 2기 신도시의 청약 흥행이 신통치 않은 상황이기 때문이다.

지난 달 청약 접수를 시작한 경기 양주 옥정신도시의 ‘양주 옥정신도시 3차 노블랜드 에듀포레’가 대표적이다. 12일 기준 한국감정원 청약홈을 보면 해당 단지는 0.34대 1의 낮은 경쟁률을 보이며 1, 2순위에서 모두 미달을 기록했다. 총 1042가구 모집에 354건의 신청만 접수됐이다. 소위 ‘줍줍’으로 알려진 무순위 청약 신청도 저조해, 결국 134가구는 미분양인 채로 남아 있는 상태다. 양주 회천의 ‘대광로제비앙’ 역시 1순위에서 14가구가 청약 미달됐다.

3기 신도시, 사전청약 발표와 조정지역 확대 등의 각종 정책적 악재가 겹쳤다는 평이다. 거기에 미비한 교통 수립 요소가 복합적으로 작용하고 있다는 것이 전문가들의 지적이다. 특히 2기 신도시의 경우, 서울 접근성이나 교통 대책에서 3기 신도시보다 밀리기 때문에 3기 신도시의 추진이 2기 신도시에 가장 큰 악재가 되었다는 의견이 많다.

실제 2기 신도시의 청약 미달 사례는 이번이 처음이 아니다. 3기 신도시 발표에도 비슷한 위기를 맞은 전례가 있다. 지난해 인천 검단 신도시의 역시 3기 신도시 발표와 맞물려 ‘센트럴푸르지오’, ‘한신더휴’ 등에서 미분양을 기록한 바 있다.

여기에 지난달 ‘부동산시장 점검 관계 장관 회의’에서 발표된 ‘수도권 공공택지 사전청약 조기공급 방안’도 결정타로 작용했다. 내년 7월부터 3기 신도시 전체 약 12만 가구 중 2만여 가구 규모의 사전 청약 물량이 순차적으로 풀릴 예정이기 때문이다. 3기 신도시를 포함해 내년 하반기부터 2022년까지 풀리는 수도권 사전 청약 가구는 6만여 가구에 달한다.

양주 옥정신도시 내 한 현지 중개업자는 “청약 결과를 보다시피 이 곳은 교통망 확충이 잘 되어가는 편인데도 외면을 받고 있다. 조정지역 지정에 실 청약 수요자들이 사전 청약 등의 이유로 빠져나가면서 당분간 외곽 도시의 청약 시장은 더욱 어려워질 것 같다”고 말했다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여자대학교 교수)는 “2기 신도시의 경우, 3기 신도시보다 입지가 미흡한 경우가 많다. 따라서 청약 수요와 소비자들의 관심도에서 멀어지는 상황으로 볼 수 있다”고 지적했다.

“부진한 광역교통망ㆍ도시 자족 기능 강화해야”2기 신도시의 광역 교통망 개선 역시 지지부진한 상황이다. 유의동 국민의힘 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료를 보면, 지난 7일 기준 2기 신도시 11곳 중 절반에 가까운 5곳은 광역교통개선대책 사업비 집행률이 50% 미만을 기록하고 있다. 이로 인해 특별대책지구를 통한 교통 대책의 조속 수립 목소리가 국회에서도 제기되는 실정이다.

실제 위례 신도시와 평택 고덕신도시의 사업비 집행률은 각각 31% 집행에 그친 상황이다. 파주운정3의 경우 집행률에서 최저를 기록해, 광역교통개선대책 사업비로 책정된 1조335억원 중 852억만 집행된 상태다. 이는 전체 사업비의 8%에 불과한 수치다. 검단 신도시 역시 1조1550억원 중 10%인 1143억원의 사업비만 집행됐다.

사업비가 5조2236억원에 달하는 화성동탄2 신도시는 총 2조3756억원이 사업비가 집행됐지만 총 사업비의 45%에 그친 상황이다. 유 의원은 “집행률이 저조한 2기 신도시를 ‘특별대책지구’로 지정, 지체된 광역교통대책을 조속히 집행할 수 있도록 조치해야 한다”고 주장하기도 했다.

서진형 교수는 2기 신도시의 사업 노선을 베드타운에서 자족 도시에 더욱 가깝게 선회할 필요가 있다고 보고 있다. 서 교수는 “2기 신도시의 경우 수도권의 자족 기능을 더욱 강화할 필요가 있다. IT 등 각종 상ㆍ공업 용지 확보를 통해 일자리 등 수요 유인 요소를 갖춰야 한다”면서 “자족 기능이 강화된 도시 수립으로 방향성을 전환해야 신도시로서의 기능을 유지할 수 있을 것”이라고 강조했다. 실제 국토부 등에 따르면 지난해 7월 기준 2기 신도시 전체의 ‘일자리 자족기능 공공시설용지’는 전체 택지 면적의 3% 남짓 수준에 불과한 것으로 알려졌다.

그는 “분당 등의 경우, 판교 등 인접 지역에서 테크노벨리 등 IT 산업이 입주하면서 신도시 정착과 활성화에 성공했다”면서 “2기 신도시 역시 입지 특성에 맞는 자족 기능 도시로 개발하는 전략을 고민해야 신도시의 성공적 안착이 가능하다. 기본적으로 주거지역에서 추가적인 자족 기능을 위한 면적을 추가 확보해야 할 필요가 있다”고 말했다.

우주성 기자

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