자영업-임대인-은행'부실 도미노' 차단…부동산 들쑤실수도 [코로나19 LTV 완화로 대출 숨통]

정부 직접지원예산 12조뿐인데
소상공인 대출 하루 수천건 접수
연1억 묶인 생활안정자금 주담대
현행 LTV 수준으로만 풀어줘도
최대 4억8000만원까지 대출 가능

청와대가 성역과도 같은 주택담보인정비율(LTV) 완화 카드를 검토하는 건 직접지원보다 재정부담이 덜하면서도 그에 준하는 유동성을 공급할 수 있는 수단이기 때문이다. 경기침체를 막기 위해 '수요'를 만들어야 하는 정부 입장에선 주택정책에 영향을 미치지 않는 조건하에 주택을 담보로 한 '연간 1억원'에 묶여 있는 생활안정자금 한도를 늘려주는 것이 합리적 대안이 될 수 있다는 판단이다.

그러나 LTV 완화가 부동산 시장에 미칠 영향에 대해서는 극도로 경계하는 모습이다. 자칫 'LTV 완화=부동산 기조 변화'라는 오해가 이제야 잠잠해진 부동산 시장을 들쑤실 수 있다는 우려에서다.

■자영업→임대인→은행…부실화 우려

코로나19 확산 초기부터 현실화되기 시작한 자영업자 위기는 사태가 장기화되면서 매출 급감으로 이어지고 있다. 이 같은 유동성 경색은 자영업자(임차인)→임대사업자→은행권으로 전이되고 있다. 연쇄 부실을 막기 위해서 자영업자의 숨통을 터주기 위한 수단으로 거론되는 게 생활자금 목적의 LTV 완화다.

논리의 핵심은 자영업자 부실로 인한 임대사업자의 위기다. 이미 임대료를 감당하지 못하는 임차인들이 임대료를 연체하는 사례가 늘면서 상가를 담보로 대출받은 임대인들 역시 연이어 파산할 우려가 커지고 있어서다.

또 주로 금융권에 임대소득을 투자하는 우리나라 임대사업자들은 직접적인 임대사업 매출 감소 외에도 코로나19로 금융자산 가격이 내리면서 현금 흐름에 악영향을 받는다. 이들이 결국 돈을 마련하기 위해서는 집을 내던져야 하는 상황이 되지만 부동산 경기 침체로 거래도 어렵다. 정부가 주택을 담보로 하는 대출 한도를 풀어주는 경우 이 가치사슬이 다시 돌아갈 수 있다.

이런 돈들이 흘러간 상업용 부동산이 금융위기의 뇌관이 될 수 있다는 점도 문제다. 대부분 만기가 짧고 일시상환 비중이 높은 대출 구조를 갖기 때문이다. 위기시 상업용 부동산이 제일 먼저 취약해지는 이유다. 한국은행에 따르면 상업용 부동산 담보대출 잔액은 지난해 6월 말 기준 120조6000억원이다. 최근 5년간 연평균 14.8% 증가했다.

또 위기시에는 상가에 물린 채권 가치도 낮아진다. 결국 상가가 부실화돼 경매로 넘어가는 경우에는 낙찰가율과 낙찰률이 급격히 떨어진다. 법원경매통계에 따르면 작년 3월 기준 서울 아파트 낙찰가율은 6개월 전 대비 23%, 서울 상가는 17.5% 각각 빠졌다.

낙찰가율이 급락한다는 것은 은행의 담보가치가 하락한다는 것을 뜻한다. 이는 은행이 대출 상환을 요구하게 되고 경매로 넘어가는 상가가 많아지는 악순환이 계속된다는것이다.

■정부 예산 12조원으로도 역부족

정부가 LTV 완화 카드를 고심하고 있는 데에는 재원 부족도 한몫했다.

코로나19로 자영업자가 직격탄을 맞으면서 정부는 소상공인 경영안정자금을 총 12조원으로 늘려 지원 중이지만 직접대출 한도는 1000만원으로 급한 불을 끄기에도 턱없이 부족하다.

개인 신용등급 4~10등급 소상공인을 대상으로 하는 소진공 직접대출은 하루에만 수천건이 접수되고 있고 하루 대출금액만 400억원 가까이 된다.

전국 630여만명 소상공인 중 직접대출 대상인 신용등급 4~10등급 비율은 약 30%인 189만명 정도로 추산된다. 오는 6월이면 재원인 2조7000억원이 소진될 수 있다.

정부가 지원하기로 한 2조7000억원이 1000만원 직접대출에만 쓰이는 것도 아니다. 소진공이 기존에 운영하던 보증부 대출(최대 3000만원)에도 투입되기 때문에 직접대출 몫은 줄어들 수밖에 없다.

기존 주택구입용 주택담보대출 규정은 그대로 놓아두고 연간 1억원으로 묶여 있는 생활안정자금만 원포인트로 완화해도 자영업자들의 '숨통'이 트일 것으로 예상된다. 현행 LTV 수준까지만 풀어줘도 9억원 이하는 최대 3억6000만원, 15억원 이하는 최대 4억8000만원까지 대출을 받을 수 있다.

부동산 종합자산관리그룹 오비스트 이춘란 본부장은 "코로나19 확산으로 부동산 시장이 급격히 위축되고 있기 때문에 대출을 완화해준다고 해도 집값에 미치는 영향은 현저히 작을 것"이라면서 "집을 담보로 대출을 받을 수 있어야 자영업자들이 급한 불을 끌 수 있다"고 진단했다.

psy@fnnews.com 박소연 김민기 기자

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