3기 신도시 토지보상 1년 앞당긴다…원주민들 리츠 투자도 가능

남양주 왕숙 등 이르면 연내 보상절차 개시…창릉·대장은 내년 상반기

'협의 보상'에 단독주택용지·대토 보상 우선권 혜택…비율 70% 넘을 듯

(세종=연합뉴스) 신호경 기자 = 정부가 '수도권 30만 가구 주택 공급'을 목표로 추진하는 3기 신도시 사업의 주택·토지 보상 절차가 이르면 올해 안에 시작된다. 이는 당초 일정보다 약 1년 정도 앞당겨진 것으로, 빠른 보상을 원하는 일부 주민들의 요청에 적극적으로 응하겠다는 취지다.

아울러 신도시 입지 원주민에게 충분한 보상이 이뤄질 수 있도록 사실상 사상 처음으로 한국토지주택공사(LH)를 통한 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자 기회도 제공될 예정이다.

2일 국토교통부와 LH 등에 따르면 3기 신도시 가운데 지난해 하반기 발표된 3기 신도시 입지(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천 등)의 경우 연말께 해당 지역 주택·토지 보상 절차가 시작될 예정이다.

이 지역의 공공주택 지구 지정이 올해 하반기 이뤄질 예정인 만큼, 사실상 지구 지정 후 곧바로 보상가격 산정 등을 위한 사업지구 내 토지·물건 기본 조사에 들어간다는 얘기다.

과거 신도시 등 수도권 공공택지 사업의 경우, 대부분 공공주택 지구 지정 이후 약 1년 뒤 지구 계획이 확정되고 나서야 보상 절차가 시작됐다.

이런 전례와 비교하면 이번 3기 신도시의 보상 절차는 거의 1년 이상 앞당겨지는 셈이다.

올해 4월 추가 발표된 고양 창릉, 부천 대장의 경우 공공주택 지구 지정이 내년 상반기로 예정된만큼, 이런 '조기 보상' 기조라면 역시 내년 상반기 중 곧바로 보상 절차가 시작될 전망이다.

국토부 관계자는 "일부 지역 주민들은 빠른 보상을 원하기 때문에, 주민 편의를 고려한 것"이라며 "나머지 지역에서는 주민들과 충분한 협의 과정을 거치겠다"고 밝혔다.

보상 과정에서 LH는 땅을 제공하는 주민들에 대한 충분한 보상 차원에서 대토(代土) 제도에 '리츠 투자'라는 새로운 방식도 적극적으로 활용할 계획이다.

대토 보상제도는 한마디로 신도시를 위해 땅을 내놓는 소유자에 대한 보상으로서 현금이 아니라 해당 지역의 다른 땅을 주는 것을 말한다.

예를 들어 A 공공주택 지구에서 보상을 받는 A 씨의 보상금 총액이 대략 14억원이라면, A 씨는 12억원을 근린생활시설용지로 '대토 보상' 신청하고 나머지 2억원을 현금으로 받아 생활비 등에 충당할 수 있다. A 씨는 역시 대토 보상 계약을 체결한 지인들과 함께 2~3년 후에 사업시행자로부터 근린생활시설용지를 받아 상가 건물을 지을 수도 있다.

2007년 제도 도입 이래 대토 보상제도 계약률이 미미했지만, 최근 수도권 사업지구를 중심으로 대토 보상 비율이 높아지는 추세다. 입지가 좋으면 토지로 받는 게 미래 가치가 높다는 판단 때문이다.

실제로 2018년에 보상을 시행한 수도권 공공주택 지구인 고양 장항과 수서역세권의 경우, 대토 보상 계약 비율이 전체 보상 예정액의 35%, 51%를 차지했다.

[그래픽] 수도권 주요 신도시 현황

여기에 덧붙여 이번 3기 신도시의 경우 대토 보상 계약자들에게 리츠를 통해 배당을 받거나 투자 이익을 낼 기회도 주어진다.

택지 조성 공사가 진행된 뒤 LH는 대토 보상 계약자들에게 토지 소유권을 주는데, 계약자 다수가 잘게 쪼개진 이 땅들을 큰 덩어리로 모아주면 LH가 운용하는 리츠는 이 땅에 공동주택 등의 사업을 시행한다. 사업 이익은 배당 등의 형태로 대토 보상 계약자들에게 돌아간다. 보상으로 받은 땅을 활용해 부동산 간접투자로 수익을 얻는 방식이다.

지금까지 신도시 조성 과정에서 보상받은 대토를 활용한 리츠 사업이 실제로 운영된 적은 거의 없지만, 이번 3기 신도시는 상대적으로 입지가 좋은 데다 LH도 리츠 사업에 의지를 내비치고 있어 첫 실행 가능성이 매우 크다는 게 정부와 부동산 업계의 관측이다.

아울러 보상비에 대한 이견으로 중앙토지수용위원회 등의 조정 절차까지 가지 않고, 보상 절차 초기에 원만히 '협의 보상'에 응한 토지소유자들에게는 다양한 인센티브(혜택)도 주어진다.

일정 면적 이상의 토지를 협의 보상하기로 계약하면, 소유자는 지구 내 조성된 단독주택용지를 먼저 받을 수 있는 권리를 얻는다. 이뿐 아니라 대토 보상 계약에서도 우선순위를 인정받아 좋은 땅을 고를 수 있다.

국토부 등에 따르면 이런 인센티브의 효과로 2018년 보상이 이뤄진 고양 장항 지구와 수서 역세권 사업지구의 경우 '협의 보상' 비율이 70%를 웃돌았다.

국토부 관계자는 "3기 신도시의 입지가 고양 장항 등보다 서울까지 거리 등의 측면에서 상대적으로 더 좋기 때문에, 협의 보상 비율이 70%보다 더 높을 것으로 예상된다"고 말했다.

이 관계자는 "토지 소유 주민들은 협의 보상 계약으로 단독택지, 대토 보상 등의 우선권을 받는 게 유리한지, 협의를 거부하고 보상액 재평가, 수용 재결을 받는 게 유리한지 꼼꼼히 비교해 선택할 필요가 있다"고 조언했다.

LH가 자산관리회사로 참여한 대토 보상 활용 리츠 운용 개념도

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