[Tax & Law] 공동명의 건물 대출이자, 경비처리하려면…

A씨 부부는 공동명의로 부동산 임대를 하기 위해 경기도에 3층짜리 꼬마건물을 20억원에 구입할 계획이다. 부부간 6억원까지는 증여세가 없기 때문에 남편은 배우자에게 6억원을 증여해 부부가 각각 6억원의 자기자금 총 12억원을 투자하고, 임대보증금 1억원을 제외한 7억원은 남편 A씨가 은행대출로 충당하려고 계획을 세웠다. 건물 수익률이 연 5% 정도 예상되고 대출 활용 시 자기자금 대비 투자수익률을 약 8%까지 올릴 수 있어 대출을 적극적으로 고려 중이다. 또한 상가대출은 임대소득에서 경비처리가 가능하다고 알고 있어 대출을 더 활용해볼까도 생각 중이다.

그런데 A씨는 부동산 임대를 위해 공동명의로 부동산 취득 시 은행에서 빌린 대출에 대한 이자는 임대소득금액 계산 시 필요경비로 인정되지 않는다는 세무사의 상담을 받고 크게 당황했다. 부부 공동명의로 건물 매입 시 임대소득도 개인별로 분산되어 소득세 부담뿐만 아니라 향후 건물 매도 시 양도소득세도 절세가 돼 고려했기 때문이다. 또한 재산이 자신에게만 집중되어 차후 상속세 부담이 커질 수 있다는 점도 공동명의로 취득을 결심한 이유 중 하나였다.

일반적으로 대출에 대한 이자는 월세 등 임대수입금액에서 차감되는 비용에 해당한다. 세법에서는 부동산임대소득을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자를 필요경비로 보고 있기 때문에 임대용 부동산의 취득자금으로 사용된 차입금의 대출이자는 필요경비로 보는 것이 타당하다. 단독으로 부동산을 구입하는 경우 차입금의 대출이자에 대해서는 앞서 설명한 바와 같이 과세관청에서도 별 문제 없이 비용처리를 인정해주고 있다. 그러나 임대업을 위해 공동명의로 부동산을 취득하는 경우 상황이 달라진다. 공동사업자의 경우 대출금이 실제로는 부동산 취득자금의 용도로 사용되더라도 법률상으로는 대출금은 공동사업자가 공동임대사업을 위하여 각자의 지분비율에 따라 공동사업장에 출자하여야 할 출자금이 부족하여 대출받은 것으로 본다. 즉 공동사업자 출자를 위한 대출이지 부동산의 공동임대사업 자체와는 무관한 부채라고 보고 있다. 결국 임대업 자체를 위한 대출이 아닌 출자금에 대한 대출로 보아 대출이자를 임대업의 필요경비로 인정하지 않고 있다.

그렇다면 대출이자가 필요경비로 처리되는지에 따라 세부담이 얼마나 차이가 나는 것일까? 남편 A씨가 금리 4%로 은행에서 빌렸다고 가정해보자. A씨는 근로소득과 추가적인 임대소득이 발생하여 종합소득세율이 이미 최고세율 41.8%(주민세 포함)에 해당한다. 금리 4%의 대출이자가 임대소득에서 경비처리가 된다면 연 4%의 종합소득세율 41.8%만큼 소득세부담이 줄어들게 된다. 즉 은행에서 4% 금리로 대출을 받았지만 소득세 절세효과가 1.672%(=연4%X종합소득세율 41.8%)만큼 있으므로 실제 연 2.328%(=4%-1.672%)로 빌린 것과 마찬가지다.

임대사업자의 가장 큰 비용처리는 감가상각비와 대출이자에 대한 비용처리이므로 공동사업자의 대출이자에 대한 경비 인정 여부에 따라 임대업의 수익성에 큰 영향을 미친다. 이 가운데 감가상각비는 임대하는 동안 소득세에서는 비용처리가 되지만 향후 부동산 처분 시 취득가액에서 차감되어 양도세가 커지므로 절세효과가 상대적으로 크지 않을 수 있다. 그러나 대출이자는 부동산 매각 시 양도소득세 계산에서도 반영되지 않고 매년 종합소득세 계산 시 비용처리되므로 절세효과가 더 크다.

그렇다면 공동명의 부동산 매입 시 대출이자 비용처리는 전혀 불가능한 것일까? 조금만 준비한다면 비용처리가 불가능한 것은 아니다. 결국 공동명의 부동산 취득 시 대출금이 출자금이 아닌 임대업을 위한 차입이라는 것을 밝힐 수 있느냐가 가장 중요한 점이다. 출자금과의 구분을 위해서는 부동산 매매계약 이전에 동업계약서를 작성해야 한다.

동업계약서에 공동경영, 지분율, 각자의 출자금을 명시하고 계약금 또는 계약금과 중도금은 각자의 출자금으로 충당하며 나머지 취득자금은 임대보증금과 대출금으로 지급하는 내용을 기재한다. 또한 대출금 지급이자는 공동명의 건물의 임대 수입에서 지급하기로 약정한다. 그리고 동업계약서를 작성한 후에 부동산 매매계약을 하는 것이 바람직하다.

결국 동업계약서라는 요식 행위를 통해 대출금이 동업계약에 따른 출자의무를 이행하기 위해 차용한 자금이 아니라 부동산임대사업을 하는 데 필요한 토지 및 건물을 구입하기 위해 차용한 자금이라는 것을 보다 명확히 할 수 있는 수단이라고 볼 수 있다.

이처럼 사전 준비만 잘하면 부동산임대업을 하려는 공동사업자가 동업계약의 내용에 따라 임대부동산을 공동으로 취득하기 위하여 차입한 대출이자는 임대소득의 필요경비로 처리할 수 있다.

[황재규 신한은행 미래설계센터 차장·세무사]

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