"지방 건설사 고사위기"…LH, 미분양 매입시기 당긴다

'준공 예정' 주택도 매입 추진
미분양 6.8만호…85%가 비수도권
지방 건설사 연쇄 도산 우려 커져
정부, 응급처치로 유동성 공급 총력
전문가 "준공 예정 기준·매입가 관건"

[이데일리 김은경 기자] 지방 미분양 해소를 위해 한국토지주택공사(LH)가 추진 중인 매입 사업이 기대만큼 속도를 내지 못하자 국토교통부가 매입 대상을 기존 ‘준공 후’에서 ‘준공 예정’ 주택까지 확대하는 방안을 추진하고 있다. 준공 이후까지 기다려서는 지방 건설사들의 유동성 위기를 막기 어렵다는 판단에서다.

26일 업계에 따르면 김윤덕 국토부 장관은 최근 열린 산하기관 업무보고에서 “지방 미분양 문제는 죽고 사는 문제”라며 “준공이 끝난 주택뿐 아니라 준공 예정 물량까지 포함하는 응급조치가 필요하다”고 밝혔다. 김 장관은 “지방 건설사들이 죽게 생겼다”며 기존 매입 방식의 한계를 지적했다.

‘1억 이상 파격할인’ 현수막이 걸린 지방의 한 미분양 아파트.(사진=뉴스1)

매입 가격 높여도 갈 길 먼 8000호 목표 달성

정부는 지난해부터 지방 미분양 해소를 위해 LH를 통한 준공 후 미분양 주택 매입 사업을 추진해 왔다. 당초 3000호를 감정평가액의 83% 수준으로 매입하겠다는 계획이었지만 매입가가 낮다는 이유로 건설사들의 참여가 저조했다. 실제 계약으로 이어진 물량은 100호가 채 되지 않았다.

이후 정부는 매입 가격을 감정가의 90%로 높이고 매입 목표도 8000호로 확대했다. 지난해 9월 공고된 2차 매입 사업에는 6000호 넘는 물량이 접수됐고 이 가운데 2260가구가 매입 대상으로 선정됐다. 하지만 이 역시 목표 물량과 비교하면 아직 갈 길이 멀다는 평가다.

국토부가 매입 범위 확대를 검토하는 배경에는 지방 미분양 적체가 심화하고 있다는 현실 인식이 깔렸다. 국토부 주택 통계에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만 8794호로 전월보다 소폭 줄었지만, 준공 후 미분양은 2만 9166호로 오히려 늘었다. 이 가운데 85.1%가 비수도권에 집중돼 있다.

지방 미분양은 건설사의 자금 흐름과 직결된다. 분양이 지연되면 공사비 회수와 금융비용 상환이 막히고 이는 곧 공정 지연이나 협력업체 대금 미지급으로 이어질 수 있다. 특히 중견·중소 건설사 비중이 높은 지방에서는 미분양이 누적될수록 사업 지속 자체가 어려워진다.

문제는 현행 매입 제도가 이런 위기에 사후적으로 대응하고 있다는 점이다. 준공 후 미분양은 이미 공사가 끝난 상태로 건설사가 상당한 비용을 부담한 뒤에야 매입 대상이 된다. 이에 국토부는 매입 대상을 준공 예정 단계까지 넓히는 방안을 추진 중이다. 준공을 앞둔 미분양 물량을 매입 대상에 포함하면 건설사 입장에서는 자금 회수 가능성이 생겨 유동성 부담을 일부 덜 수 있다.

(그래픽=이데일리 문승용 기자)

매입 대상 확대에도 ‘매입가 적정성’ 걸림돌

다만 매입 대상을 넓히는 과정에서 풀어야 할 과제도 적지 않다. 특히 ‘준공 예정’을 어디까지로 볼지에 대한 기준 설정이 관건이다. 준공까지 남은 기간이나 공정률, 분양 진행 상황 등을 어떤 기준으로 판단하느냐에 따라 매입 대상과 규모가 크게 달라질 수 있어서다.

전문가들은 매입 대상을 어디까지로 정하느냐가 관건이라고 본다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “핵심은 준공 예정의 범위를 어디까지로 설정하느냐”라며 “미계약 물량까지 볼지, 준공까지 6개월가량 남은 물량으로 한정할지에 따라 매입 대상이 달라질 수 있다”고 말했다.

업계에서는 매입 대상 범위보다는 여전히 매입가 수준이 참여를 가르는 핵심 변수로 작용할 것이라는 지적도 나온다. 지방의 경우 이미 분양가 인하나 할인 분양이 이뤄진 단지가 적지 않아 현재 매입 가격으로는 금융비용과 공사비를 감당하기 어렵다는 목소리가 많다. 특히 공사비 급등기에 착공된 사업장의 경우 감정가 자체가 실제 투입 원가를 충분히 반영하지 못한다는 불만도 제기된다. 이 때문에 준공 후 미분양 매입 신청이 저조했던 만큼, 매입 대상을 준공 예정 단계로 확대하더라도 매입가의 적정성에 대한 논의가 병행되지 않으면 실질적인 참여 확대에는 한계가 있을 수 있다는 분석이다. 함영진 랩장은 “준공 예정 분양의 범위뿐 아니라 매입가 적정성도 함께 봐야 할 부분”이라고 강조했다.

국토부는 오는 2월 말 예산 확정 이후 3월 중 3차 공고를 내는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. LH 관계자는 “아직 준공 예정 주택에 대한 세부 기준이 없어 국토부와 협의 중이고 세부 지침을 조율하고 있다”며 “준공 예정으로 매입 대상이 확대되면 목표 물량 달성에 도움이 될 것”이라고 설명했다.