요즘 마·용·성에 기이한 현상이…'평당 1억'의 속사정

거래 절벽 속 ‘평당 1억’ 시대… 10·15 규제가 부른 마·용·성의 역설
대출 규제 여파, 마용성 거래량 뚝…알짜 가치는 상승
용산, 25억 초과 거래 66%↓ 평당가는 1.1억 돌파
마포는 고가 아파트 거래량 ‘나홀로’ 3배 껑충

[이데일리 박지애 기자] 정부의 강도 높은 10·15 대출 규제가 서울 핵심지 부동산 시장의 판도를 바꾸고 있다. 이른바 마·용·성(마포·용산·성동구) 지역에서 대출 규제의 영향으로 고가 아파트 거래량은 급감하거나 정체됐지만, 전용면적 기준 평당(3.3㎡) 가격은 오히려 상승하는 기현상이 나타나고 있다. 이는 대출 한도 축소로 매수 심리는 위축됐으나, 핵심 입지의 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도는 더욱 견고해지고 있단 분석이다.

서울 용산구의 한 공인중개사에 붙어있는 아파트 매물 시세표(사진=이데일리 방인권 기자)

22일 프롭테크 기업 집품이 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 2025년 1분기와 4분기 마·용·성 아파트 시장을 분석한 결과, 주택담보대출 한도 제한 이후 시장의 양극화가 뚜렷해진 것으로 나타났다.

용산구는 이번 규제의 충격을 단적으로 보여주는 지역이다. 25억원 초과 초고가 아파트 거래량은 1분기 167건에서 4분기 57건으로 65.9%나 급감했다. 대출 규제로 인한 유동성 축소가 직격탄이 된 모양새다.

흥미로운 점은 가격의 질적 변화다. 같은 기간 평균 매매 총액은 약 40억원에서 36억원대로 8.6% 하락했지만, 실질적 가치를 나타내는 평당 평균가격은 9679만 원에서 1억 1368만 원으로 17.4% 치솟았다. 이는 덩치 큰 대형 평형 거래는 줄었지만, 선호도 높은 단지의 중형 평형대 등 알짜 매물의 몸값은 오히려 높아졌다는 의미로 풀이된다.

전반적인 거래 위축 속에서 마포구의 행보는 이례적이다. 15억 미만과 15억~25억 구간의 거래량이 각각 45%, 56%대 급감을 기록한 것과 대조적으로, 25억원 초과 구간 거래량은 1분기 11건에서 4분기 34건으로 3배(209.1%) 가까이 늘었다.

평균 매매가는 27억 6000만 원 선에서 보합세를 유지했으나, 평당 가격은 6720만 원에서 8930만 원으로 32.9% 급등했다. 마포구가 강북의 실거주 중심지에서 하이엔드 시장으로 확실히 자리매김하며, 대기 수요가 규제를 뚫고 유입된 것으로 분석된다.

성동구 역시 15억 미만 중저가 거래가 60% 가까이 증발하며 규제 여파를 피하지 못했다. 25억 초과 시장의 경우 거래량(42건→44건)은 큰 변화가 없었으나, 평균 매매가는 40억 원대에서 32억 원대로 21.3% 하락했다.

하지만 이를 집값 하락으로 보기는 어렵다. 평당 가격은 1억 899만 원에서 1억 2483만 원으로 14.5% 상승했기 때문이다. 이는 투자자들이 총액이 높은 대형 면적 대신, 평당 단가가 높더라도 환금성이 좋고 입지가 뛰어난 중소형 면적으로 매수세를 집중시킨 결과로 해석된다.

집품 관계자는 “거래량 감소에도 불구하고 평당 가격이 일관되게 우상향 한 것은 시사하는 바가 크다”며 “대출 규제라는 악재 속에서도 마·용·성 등 핵심지 고가 주택의 내재 가치는 훼손되지 않고 오히려 상승 압력을 받고 있다는 방증”이라고 설명했다.