"세입자 못 구했어요" 갭투자했다가 발 동동...중도금대출 연체율 급등

그래픽=김현정

지난해 시중은행의 중도금대출 연체율이 크게 오른 것은 지방 부동산 시장의 붕괴와 밀접한 연관이 있는 것으로 분석된다.

22일 금융권에 따르면, 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 합산 지난해 7월 중도금대출 연체율은 0.352%를 기록했다. 바로 직전 6월 0.19%였던 연체율이 한 달 만에 두 배 가까이 뛰었다. 전년(0.094%) 대비로는 연체율이 3.7배 폭등했다. 2023년까지 0.1%에도 미치지 못하던 중도금대출 연체율은 작년 하반기 내내 0.2%대를 상회했다.

은행권에선 2021~2022년 부동산 활황기에 지방을 중심으로 아파트 분양이 급증했는데, 이 시기에 갭투자 목적으로 분양받은 계약자들이 세입자를 구하지 못하는 등의 이유로 잔금을 치르지 못해 연체율이 증가한 경우가 많았다고 본다.

중도금대출은 수분양자 명의로 실행되지만 공사 기간 동안에는 시행사와 시공사가 보증을 서고 이자를 대납하는 구조다. 이 때문에 공사 중에는 연체가 거의 발생하지 않는다. 문제는 입주 시점부터다. 이 때 중도금대출은 개인 차주의 잔금대출, 즉 일반 주택담보대출로 전환된다.

(서울=뉴스1) 안은나 기자 = 사진은 6일 서울 강남구 트레이드타워에서 바라본 도심 아파트 단지. 2026.1.6/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 안은나 기자

중도금대출 연체는 서울보다 지방에서 두드러진 것으로 나타났다. 시중은행 관계자는 "코로나를 겪으면서 부동산 가격이 많이 올라 대구, 대전 등에 신축아파트가 유행하며 너도나도 신축 분양을 했던 시점이 있었다"며 "준공 시점에 지방에서 세입자 수요도 안 따라주고 다주택자인 경우 대출이 막히다 보니 잔금을 치르지 못하는 가구들이 많아져 중도금 연체율이 갑작스럽게 치솟았다"고 설명했다.

규제 강화도 영향을 미쳤다. 6·27 대책으로 LTV(주택담보인정비율)가 축소됐다. 중도금대출 자체는 주담대 LTV 한도에 포함되지 않고 규제대상에서 제외됐다. 다만 중도금 대출을 잔금 대출로 전환 시엔 LTV 기반 규제가 적용된다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됐고 전세대출 보증 비율이 축소되는 등 규제가 강화되며 전세 세입자를 구하기 어려워진 것도 원인으로 분석됐다.

여기에 시행사와 수분양자간 소송도 다수 발생하며 연체율을 끌어올린 것으로 파악됐다. 한 은행권 관계자는 "2022년쯤 분양한 물량의 입주가 지난해 시작돼 중도금 갚고 잔금대출로 전환해야 하는데 시행사가 내건 조건 중에 몇 가지가 지켜지지 않았거나, 대출이 얼마까지 가능하다고 홍보했는데 규제가 바뀌면서 지켜지지 않아 분양자들이 무효 소송을 제기한 경우도 많았다"며 "이같은 이유도 연체율 상승에 영향을 미쳤다"고 했다.

은행권 관계자는 "중도금대출은 보증이 결합된 집단대출 구조로 연체율 자체는 안정적인 수준을 유지하고 있다"면서도 "금융당국의 가계부채 관리 강화와 DSR 규제 확대 등으로 잔금대출 전환 과정의 불확실성이 커지면서 사업장별 리스크 관리 중요성이 이전보다 높아지고 있다"고 밝혔다. 또 "집단대출 특성상 연체가 발생할 경우 단건이 아닌 사업장 단위로 동시 발생할 수 있는 구조인 만큼 건전성에 악영향을 미치지 않도록 보다 면밀한 사전 관리가 필요하다"고 말했다.

박소연 기자 soyunp@mt.co.kr

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