공공 인프라형 미국 투자이민(EB-5) 주목받는 이유

“수익률 경쟁에서 구조 경쟁의 시대로”

[한국금융신문 장종회 기자] 미국 투자이민(EB-5) 시장의 중심축이 빠르게 이동하고 있다. 한때는 도심 개발 사업의 분양 성과와 예상 수익률이 투자 판단의 기준이었지만 최근에는 프로젝트의 구조·관리 주체·자금 흐름이 핵심 잣대로 떠올랐다. 2026년 막이 오른 지금 시장에서는 ‘안전한 투자이민’에 대한 요구가 그만큼 높아졌다는 의미다.

글로벌 금리 환경 변화와 부동산 시장 변동성 확대는 민간 개발형 EB-5 프로젝트의 리스크를 부각시켰다. 분양지연이나 사업 구조 변경이 발생할 경우, 투자이민의 핵심 요건인 고용 창출과 사업 지속성에 차질이 생길 수 있다는 점이 투자자들의 불안을 키웠다. 실제로 최근 몇 년간 일부 프로젝트에서는 일정 지연과 구조변경으로 투자자들이 장기간 불확실성에 노출되는 사례도 나타났다.

이 같은 환경 변화 속에서 공공 인프라형 EB-5 프로젝트는 새로운 대안으로 부상하고 있다. 공공기관이 주도하거나 관리하는 사업은 정책 목적에 따라 장기 계획으로 추진되며, 토지 소유권과 운영 주체가 명확하다. 경기 변동에 따른 사업 중단 가능성이 상대적으로 낮고, 프로젝트의연속성이 유지된다는 점에서 투자이민 요건 충족 측면도 강점이다.

보스톤 벙커힐 공공프로젝트 조감도

“이제는 얼마나 벌까 보다 얼마나 안정적인가”

국내 최대 투자이민 전문기업 국민이주를 이끄는 김지영 대표는 최근 EB-5 시장의 변화를 두고 “투자자들의 질문이 완전히 바뀌었다”며 투자이민의 주안점이 달라졌다고 진단한다.

김 대표는 “과거에는 예상 수익률이나 개발 규모를 묻는 경우가 많았지만, 요즘은 누가 관리하는 프로젝트인지, 자금이 어떻게 구성돼 있는지, 고용 창출이 어떻게 계산되는지를 먼저 확인한다”면서 “EB-5가 ‘이민 상품’이 아니라 ‘구조가 검증된 투자영역’으로 인식되기 시작했다”고 전했다.

공공 인프라형 프로젝트의 가장 큰 장점은 관리 주체의 명확성이다. 공공기관이 직접 개발하거나 운영을 맡는 경우, 사업 전반이 공공 시스템 내에서 관리된다. 이는 투자자 입장에서 프로젝트 구조를 이해하기 쉽고, 리스크 요인을 사전에 점검할 수 있다는 의미다.

특히 공공주택, 교통, 사회기반시설(SOC) 관련 사업은 장기간에 걸쳐 단계적으로 진행되고 건설과 운영 과정에서 지속적인 고용이 발생한다. 이는 투자자 1인당 요구되는 EB-5 고용 창출 요건을 안정적으로 충족하는 데 한층 유리한 구조라는 평가다.

보스톤 벙커힐 공공프로젝트 사업지 구획도

고용·자금·출구 구조까지…‘예측 가능성’이 경쟁력

공공 인프라형 EB-5 프로젝트가 주목받는 또다른 이유는 자금 구조다. 공공 프로젝트는 전체 사업비 중 상당 부분을 정부 재원이나 개발 주체의 자기자본으로 충당하는 경우가 많다. EB-5 자금은 전체 자금의 일부로 편입되는 구조로 프로젝트 자체의 재무 안정성을 높이는 요소다.

김지영 대표는 “투자이민 자금이 없으면 사업이 성립되지 않는 구조와, 투자이민 자금이 보완적으로 들어가는 구조는 본질적으로 다르다”며 “공공 인프라 프로젝트는 후자에 해당하는 경우가 많아 투자자 입장에서안정성을 판단하는 데 도움이 된다”고 말했다.

출구 전략 측면에서도 공공 인프라형 프로젝트는 비교적 예측 가능하다. 민간 개발 사업은 분양 성과나 매각 시점에 따라 상환 구조가 크게 달라질 수 있지만, 공공 임대주택이나 인프라 사업은 장기 운영 수익이나 공공 재정을 기반으로 상환 구조가 설계되는 경우가 많다. 이는 투자자들이 구조를 이해하고 판단하는 데 중요한 기준이 될 수 있다.

김 대표는 “2026년 EB-5 시장에서는 화려한 개발 계획보다 누가 책임지고 관리하는지가 더 중요해질 것”이라며 “공공 인프라형 프로젝트는 이런 변화된 시장의 기준을 가장 잘 보여주는 사례”라고 강조했다.

투자이민 전문가들은 공공 인프라형 EB-5의 부상이 투자이민 시장이 성숙 단계로 접어들고 있음을 보여준다고 분석한다. 단기 수익을 좇는 경쟁에서 벗어나 제도적 요건과 구조적 안정성을 중시하는 흐름이 단단하게 정착되는 분위기다.

투자이민이 ‘이민 수단’에서 사업구조를 읽는 '투자 판단 영역’으로 진화하고 있다는 점에서 공공 인프라형 EB-5는 앞으로도 이 시장에서 기준점으로 작용할 가능성이 높다.

이런 상황 변화를 반영해 미국 투자이민 전문기업인 국민이주는 24일 서울 강남구 역삼동 본사에서 미국 투자이민 설명회를 연다. 설명회에서는 국민이주가 최근 미국 보스톤 현지 실사를 통해 점검한 벙커힐(Bunker Hill) 공공 인프라 프로젝트 2기(Phase 2) 사업에 대한 자세한 분석 내용이 소개될 예정이다.

장종회 한국금융신문 기자 jhchang@fntimes.com


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