이재명 "부동산 세제 신중히"…장특공제 손질로 '똘똘한 한 채' 흔드나[부동산AtoZ]

'똘한채' 겨냥한 고가주택 중심 핀셋 규제
장특공제 기준·비율 조정 가능성 커
다주택자 양도세 중과 유예 종료 가능성도

이재명 대통령이 부동산 세금 규제 카드는 최대한 미루겠다는 입장을 밝혔지만 '똘똘한 한 채' 선호의 근간이 되는 제도 손질에 나설 수 있다는 분석이다. 장기보유특별공제 비율을 조정하고 오는 5월 만료되는 다주택자 양도세 중과 유예를 연장하지 않는 방안 등이 거론되고 있다.

이재명 대통령은 21일 신년 기자회견에서 "지금으로선 세제를 통해 부동산 정책을 하는 것은 깊이 고려하고 있지 않다"면서도 "선을 벗어나 사회적 문제가 되는 상황이면 당연히 세제 수단을 동원해야 한다"고 말했다.

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전문가들은 이 대통령의 발언이 급격한 보유세 인상은 하지 않겠다는 가이드라인을 제시한 것으로 분석했다. '똘똘한 한 채'가 아파트값 상승의 원인이라는 인식을 가진 이재명 정부가 고가주택 보유자들을 겨냥한 세제 개편을 본격화하려는 신호로 풀이된다. 장기보유특별공제 기준을 손질해 고가주택 양도 차익 세금 감면을 줄이고, 다주택자 양도세 중과 유예를 연장하지 않는 방향으로 다주택자들의 매물이 시장에 나오도록 유도할 가능성이 높다는 관측이다.

'똘똘한 한 채' 근간 장기보유특별공제 손질 가능성
장기보유특별공제는 강남 등 고가주택 보유자들에게 절세혜택으로 여겨왔던 만큼, 시장에서도 개편 방향을 예의주시하고 있다. 최근 김용범 청와대 정책실장은 '똘똘한 한 채' 양도세 과세 표준 구간을 세분화해야 한다는 입장을 밝힌 바 있다. 양도세 장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유하면 기간에 따라 양도소득세 일정액을 공제해주는 제도다. 보유 기간과 실제 거주 기간 요건을 모두 충족해야 하는데, 1가구 1주택자의 거주 기간이 10년 이상이면 공제율은 80%다.

문재인 정부 더불어민주당은 지난 2021년 세제 개편안을 마련할 때 양도세 장특공제를 금액대별로 조정하는 방안을 검토한 것으로 알려졌다. 금액대별 공제 비율은 양도차익 20억원 초과는 10%, 10억원 초과~20억원 이하는 20%, 5억원 초과~10억원 미만 30%, 5억원 이하 40%로 조정하는 방안이지만 양도세 중과라는 비판을 받아 국회를 통과하지 못했다.

전문가들은 장특공제가 '똘똘한 한 채' 선호를 강화하는 장치로 작동해왔던 만큼 개편 가능성이 높다고 본다. 다만 세제 개편이 매물을 감소시키는 효과를 가져올 수 있다는 의견도 있다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "장특공제는 보유기간을 통해 양도세를 관리할 수 있게 해주는 사실상 유일한 수단이며, 특히 고가·다주택자의 장특 체감 효과는 매우 크다"며 "보유·거주 요건을 충족해도 세제 혜택이 줄면, 강남·한강변 등 고가주택 지역에서는 매도 물건이 감소할 수 있다"고 설명했다.

정택수 경제정의실천시민연합 부동산국책사업팀 부장은 "1주택자를 '보호해야 할 실수요자'로만 보는 인식이 고착화되어 있으나, 결과적으로 장특공제가 강남 1주택에 대한 선호도를 부추기고 투기를 조장하는 부작용을 낳고 있다"며 "불로소득에 대한 공평 과세 차원에서 사회적 논의와 제도 개선이 필요하다"고 지적했다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "장특공제는 이명박 정부 당시 30%에서 80%로 늘렸고 리먼사태 같은 위기 상황이 아닌 지금도 유지되는 것은 비정상적"이라며 "장특공 축소가 똘똘한 한 채 현상을 완화할 근본 해법 중 하나이며, 대통령의 발언을 계기로 제도 개선이 이루어질 것"이라고 설명했다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료 가능성

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오는 5월 9일 만료되는 다주택자 양도세 중과 유예는 추가 연장이 이뤄지지 않는 방향에 무게가 실린다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "다주택자 양도세 중과 배제는 연장하지 않으면 되기에 큰 어려움 없이 실행이 가능하다"며 "다주택자들의 매물이 시장에 나올 것을 고려했을 것이고 다주택자들에게는 아무래도 부담이 되겠지만, 자칫하면 매물이 더 줄어드는 형태가 될 수도 있다"고 설명했다.

채상욱 대표는 "정부가 발표할 세제 개편안을 지켜봐야 하는데, 재경부가 2026 경제성장전략에서 인구감소(관심)지역을 양도소득세 중과에서 배제하겠다고 발표한 점에서 볼 때 수도권 조정대상지역의 중과 유예는 이번에 끝날 것으로 본다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "장특공제 혜택이 80%에서 50%로 줄어들면 은퇴한 고령자 등에게는 부담이 될 수 있고, 2주택자 중 일부는 자녀에 증여를 하는 선택도 하게 될 수 있다"며 "다주택자들이 매물을 내놓도록 시그널을 주려는 의도지만 가격이 더 오른다고 생각해서 팔지 않으려는 사람들도 생겨날 수 있다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
오유교 기자 5625@asiae.co.kr
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