다주택자 양도세 중과 재개 관측, 집값 잡을 수 있을까?

[충청일보]

[내일을 열며] 곽상현 선경세무법인 대표·세무사

2026년 다주택자 양도세 중과 배제 유예가 더 이상 없을 전망이다. 정부는 최근 발표할 '2026 경제성장전략'에서 유예 연장을 배제한 채 중과 재개를 예고하며, 조정대상지역 내 2주택자 20%p, 3주택 이상 30%p 가산세를 부활시킬 태세다. 2021년부터 한시적 배제(현재 2026년 5월 9일까지)로 매물 잠김을 피했으나, 이제는 사실상 종료를 선언하며 다주택자 주택 처분을 압박한다. 정부의 목표는 명확하다. 서울 아파트값의 상승세를 꺾고 공급 부족을 해소하기 위해 매물을 시장에 풀겠다는 계산이다. 하지만 과연 결실을 볼 수 있을까?

과거를 돌아보면 회의적이다. 노무현·문재인 정부 시절 양도세 중과 강화에도 다주택자들은 매도 대신 증여나 '버티기'를 선택해 매물이 오히려 줄었다. 예를 들어 5억 원 양도차익(5년 보유) 시 현재 기본세율로 1.6억 원이지만, 중과 재개 시 3주택자는 3.3억 원으로 2배 급증한다. 지방세 포함 최대 82.5% 실효세율은 처분 의욕을 꺾을 수준이다. 한국부동산원 자료처럼 집값 상승 기대가 큰 서울에서 다주택 비율이 31개월 만에 최저치로 떨어진 지금, 중과 부활은 매물 증가 대신 관망과 '매물 잠김'을 심화시킬 가능성이 크다. 10·15 대책으로 조정지역 확대(서울 전역·경기 12개 시)에도 거래 위축이 지속된 점이 이를 뒷받침한다.

더 큰 문제는 반복되는 세법 개정으로 인한 정책 신뢰도 추락이다. 윤석열 정부 출범 후 양도세 유예를 여러 차례 연장했다가 이제 재개를 선언하니, 국민들은 '냉탕 온탕' 정책에 지쳤다. 기획재정부조차 세법개정안에서 발표와 확정 간 괴리가 커 신뢰가 흔들리고 있다. 다주택자들은 5월 9일 전 매도 러시를 벌일 수 있지만, 장기보유특별공제(최대 80%)를 노린 관망세가 우세할 전망이다. 정부의 집값 안정 노력은 이해하나, 예측 불가능한 세제 변화는 부동산 시장의 불확실성을 키울 뿐이다.​

결국 중과 재개는 단기 매물 유도에 그칠 수 있다. 진짜 집값 잡기는 공급 확대와 장기 로드맵 제시가 우선이다. 세법의 잦은 개편은 정책 신뢰를 갉아먹으며 국민 부담만 높인다. 다주택자라면 지금 세무 전략(분할 매도·증여)을 세우되, 정부는 일관된 틀을 마련해야 할 것이다. 집값 안정이 세금 강화만으로 이뤄지지 않는다는 사실을 직시할 때다.

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