"부동산대출 LTV 담합"…공정위, 4대 은행에 2720억원 과징금

KB 신한 하나 우리은행 실무자들 수시로 LTV 교환
"LTV 낮춰 대출 회수 리스크 줄이거나 높여 대응"
"대출 시장 점유율 60%수준…차주 부담 직결"

부동산 담보인정비율(LTV) 정보를 교환한 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행이 공정거래위원회로부터 2720억원 과징금 제재를 받았다.

LTV가 부동산 담보대출 규모를 결정하는 핵심 정보인데다 이들 은행이 시장의 약 60%를 점유하고 있다는 점에서 차주에 미치는 영향이 커 이같은 조치를 내렸다는 설명이다.

공정거래위원회는 21일 KB국민·신한·하나·우리 등 4개 시중은행에 총 2720억1400만원의 과징금을 부과하기로 결정했다. 위반행위 금지 명령도 함께 내려졌다.

부동산 담보인정비율(LTV) 정보를 장기간 상호 교환하고 영업 전략에 활용해 시장 경쟁을 제한한 행위를 적발한 것에 따른 제재다. 지난 2021년 12월30일 시행된 개정 공정거래법상 경쟁제한적 정보교환 담합행위 금지 규정이 적용된 최초 사례기도 하다.

과징금 규모는 가계대출의 경우 은행이 자체적으로 결정한 LTV가 적용돼 발생한 이자 수익만을 관련 매출액으로 산정해 결정됐다. 정부 규제 LTV가 적용되는 거래는 제외했다.

공정위에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행 실무자들은 2022년 3월경부터 전국 모든 부동산에 적용되는 최대 7500개의 상세 LTV 정보 일체를 수시로 교환했다.

은행들은 전국 부동산을 소재지와 종류별로 최소 736개에서 최대 7500개까지 세분화해 관리하고 있다. 각 분류에 따른 LTV를 법원 경매낙찰가율, 경제 상황, 소비자 심리지수, 그리고 자사의 영업 목표 및 전략을 종합적으로 고려해 결정한다.

LTV란 부동산 담보 가치 대비 대출 가능 금액이 차지하는 비율이다. 차주가 대출을 통해 주택을 구매하려 할 때 해당 주택 가격의 몇 퍼센트까지 담보대출을 받을 수 있는지 나타낸다.

은행은 이 비율을 통해 대출 가능 금액인 유효담보가액을 산출한다. 유효담보가액은 부동산 담보 대출 시 담보물의 실제 가치에서 선순위 채무, 임차보증금 등 변제해야 할 금액을 제외하고 실질적으로 대출을 지원할 수 있는 담보 가치를 나타내므로 거래 전반에 직간접적인 영향을 미치는 핵심 요소다.

특히 신용등급이 상대적으로 낮은 중소기업이나 소상공인의 경우 대기업에 비해 신용대출 이용에 한계가 있어 담보대출 의존도가 매우 높다. 2023년 기준 중소기업 대출 중 담보대출 비중은 72.4%에 달한다는 점에서 LTV 결정 수준은 자금 조달 가능성은 물론 사업의 전망에도 영향이 간다.

은행 입장에서 LTV를 높일 경우 대출 가능 금액이 늘어나 고객 유치 등 영업 경쟁력을 확보할 수 있다. 하지만 동시에 대출금 회수 리스크와 비용이 증가할 우려도 존재한다. 반대로 LTV를 낮추면 리스크는 줄지만 우량 고객이 이탈할 위험이 크다.

은행 실무자들은 LTV 정보 교환 과정에서 법 위반 가능성을 의식한 실무자들은 정보교환의 흔적을 남기지 않기 위해 치밀하게 움직였다. 실무자 간 카카오톡 대화 내용 등을 보면 이들은 파일 형태의 전송을 지양하고 직접 만나 문서(인쇄물) 형태로 정보를 공유했다.

그렇게 전달받은 수천개의 수치를 일일이 엑셀에 수기로 입력하고 원본 문서는 즉시 파기했다. 또한 담당자가 교체돼도 정보교환이 중단되지 않도록 연락처와 교환 방법 등을 인수인계 목록에 포함해 관리해 왔다.

수집된 타행 정보를 자사의 LTV 조정 시 기준점으로 삼아 체계적으로 활용한 정황도 발견됐다. 각 은행은 자사의 비율이 타행 평균보다 일정 수준 이상 차이가 나지 않도록 조정폭을 제한하거나 타행보다 낮은 지역은 인하 대상에서 제외하는 등 세부 기준을 운영했다.

구체적으로 자사의 특정 LTV가 타행보다 높을 경우 대출금 회수 리스크를 줄이기 위해 이를 낮춰 대응했다. 반면 타행보다 낮은 경우에는 유사한 수준으로 높였다.

그 결과 담합에 참여한 은행들의 LTV는 참여하지 않은 기업·농협·부산은행 등에 비해 현저히 낮은 수준에서 형성됐다. 2023년 기준 4개 은행의 평균 LTV는 비담합 은행보다 7.5%포인트 낮았으며 중소기업 대출과 밀접한 공장, 토지 등 비주택 부동산의 격차는 8.8%포인트까지 벌어졌다.

이같은 행위가 차주들의 금융 거래 조건 악화로 이어질 수 있다는 지적이다. 4대 시중은행은 2023년 12월 말 기준 부동산 담보대출 시장의 약 60%를 점유하고 있었다.

이들 은행의 LTV가 낮게 유지될 경우 중소기업과 소상공인 등은 필요한 자금을 충분히 조달하지 못하거나 부족한 자금을 메우기 위해 금리가 더 높은 신용대출을 추가로 이용해야 하는 경제적 부담을 떠안게 된다.

공정위는 향후 제1금융권의 가계 및 기업 부동산 담보대출 시장 전반에 대한 모니터링을 강화해 유사한 형태의 담합이 재발하지 않도록 사후 관리에 만전을 기할 계획이다.

한 은행권 관계자는 "대출 한도를 줄였다 하더라도 은행 매출을 줄인 것인데 매출을 줄이는 정보 교환이 은행에 어떤 이익이 있는지 모르겠다"고 말했다.

이어 "부동산 가치를 측정할 때 지방에 위치한 특수한 건물들은 백 데이터가 많지 않다"며 "이럴 경우 특이값 확인을 위해 (실무자끼리) 정보 교환을 하기도 한다"고 부연했다.

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