전세도 월세도 버겁네...서울 임대차 시장 '준월세'로 재편

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서울 아파트 임대차 시장에서 순수 전세가 빠르게 줄어들고, 보증금과 월세를 함께 내는 '준월세'가 주된 계약 형태로 자리 잡고 있는 것으로 나타났다. 전세 가격 상승과 공급 부족, 금융 규제가 맞물리며 임차인의 주거비 부담 구조 자체가 바뀌고 있는 것으로 분석된다.

20일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 서울 아파트 임대차 계약 중 준월세 비중은 △2022년 51% △2023년 54% △2024년 54% △2025년 55%로 꾸준히 증가했다. 반면 전세 보증금이 월세의 240배 이상 높아 전세 성격이 강한 '준전세' 비중은 △2023년 42% △2024년 41% △2025년 40%로 점차 감소했다.

준월세 확산의 배경에는 전셋값 상승과 공급 부족이 있다. 서울 아파트 가구당 평균 전세가격은 2023년 6억1315만원에서 2024년 6억5855만원, 2025년 6억6937만원으로 상승세를 이어갔다. 전셋값이 계속해서 오르면서 선택지가 줄어든 세입자들이 보증금과 월세를 함께 부담하는 계약으로 이동하는 상황이다.

실제 준월세의 부담은 매년 커지고 있다. 2022년 서울 아파트 준월세 평균 보증금은 9943만원, 월세는 128만원이었으나 2025년에는 보증금이 1억1307만원으로 1억원을 넘어섰고 월세도 149만원까지 올랐다. 초기 자금과 매달 지출을 동시에 감당해야 하는 구조가 고착화되고 있다는 의미다.

사진=부동산R114

10.15 대책으로 인한 전세대출 규제 강화도 준월세 확산을 부추기고 있는 것으로 분석된다. 전세금 전액을 대출로 충당하기 어려워지면서 전세 선택이 제한됐고 순수 월세로 이동하기에도 월세 부담이 커 중간 형태의 계약이 늘고 있다는 것이다. 특히 청년층과 신혼부부 등 실수요자들이 임대 보증금에 큰 부담을 느끼고 있다는 지적이 나온다.
임대인 역시 준월세를 선호하는 분위기가 강하다. 시중 예금금리가 2~3%대에 머무는 상황에서 전월세전환율 4.7%는 여전히 매력적인 수익 구조기 때문이다. 여기에 보유세 부담 확대 가능성까지 더해지며 순수 전세보다 월세 수입을 일부 확보할 수 있는 준월세가 합리적 대안으로 선택되고 있는 것으로 보인다.

전문가들은 서울 아파트 입주 물량 감소가 예고된 만큼 준월세 확대 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다고 보고 있다.

김지연 부동산R114 리서치랩 책임연구원은 "수요자의 자금 부담과 임대인의 수익 추구가 맞물리며 준월세는 서울 전월세 시장의 핵심 계약 유형으로 자리 잡는 모습"이라며 "향후 서울 아파트 입주물량 감소가 예고된 만큼 준월세 확대 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다"고 말했다.
아주경제=김윤섭 기자 angks678@ajunews.com

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