[챗집피티]'국평 57억' 트리마제 넘을까…성수에 65층 '프리미엄 끝판왕' 뜬다

[성수전략정비구역 성수4지구편]

[편집자주] 도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.

한때 공장과 창고가 밀집했던 성수동 일대. 성수전략정비구역 4개 지구 가운데 가장 빠른 속도로 사업이 진행 중인 성수4지구는 단순한 재개발을 넘어 성수 전체의 위상을 결정할 핵심 사업지로 평가받는다. 한강과 맞닿은 입지, 초고층 개발 가능성, 1439가구 규모의 대단지, 공사비 약 1조3600억원 등 성수4지구가 지닌 메가 프로젝트의 면모는 시장의 시선을 집중시키기에 충분하다. 서울숲 바로 옆 카페거리와 편집숍 등 트렌디함으로 무장한 '서울의 브루클린' 성수4지구가 품은 스토리와 현재·미래 가치를 짚어본다.

━
성수4지구의 어제와 오늘…생존과 변화의 이야기
━

성수4지구의 출발점은 주거보다는 산업에 초점이 맞춰져 있다. 1970~80년대 성수동은 수제화 공장과 인쇄소, 봉제공장, 소규모 물류창고가 밀집한 서울 동북권 제조업의 중심지였다. 이 때문에 한강과 가까운 입지에도 불구하고 주거 환경으로는 주목받지 못했다. 낮에는 기계 소음이 울리다 밤이면 불이 꺼지는 전형적인 공장지대였다.

변화의 바람은 2000년대 후반부터 불기 시작됐다. 도심 산업 구조가 재편되면서 공장들이 하나둘 외곽으로 이전하거나 문을 닫았다. 과거의 터줏대감들이 떠난 성수동에는 저렴한 임대료의 넓은 단층 공간이 속속 생겨났다. 이 공간을 먼저 찾아든 건 소규모 창작자와 독립 브랜드였다. 높은 층고와 노출 콘크리트 구조를 살린 카페와 갤러리, 편집숍이 하나둘 들어서며 성수동은 계획된 개발이 아닌 자연스러운 변화 속에서 '힙한 동네'로 재인식되기 시작했다.

이 시기 성수동의 상권은 계획된 개발보다는 생존을 위한 자연발생적 개발의 성격이 짙다. 기존 공장 외관을 유지한 채 내부만 개조한 카페들이 늘어났고 이는 성수동을 다른 상업지와 구분짓는 독특한 풍경이 됐다. 성수동이 '서울의 브루클린'으로 불리기 시작한 것도 이 무렵이다.

서울숲 조성 이후 성수동의 변화는 한 단계 더 가속됐다. 도심 속 녹지와 맞닿은 입지에 문화 상권이 형성되면서 최근에는 글로벌 브랜드와 대기업의 팝업스토어, 플래그십 매장까지 유입되고 있다. 성수는 어느덧 카페거리를 넘어 브랜드 경험형 상권으로 진화했고 상권의 성장은 이제 대규모 정비가 남아 있는 성수4구역 재개발과 맞물리며 주거 환경 재편의 마지막 단계로 향하고 있다.

━
한강·서울숲·성수 상권…입지가 프리미엄
━

성수4지구의 가장 큰 경쟁력은 입지다. 한강과의 거리와 조망 가능성을 함께 고려하면 성수4지구는 이른바 '한강변 초근접'에 해당한다. 여기에 서울숲을 중심으로 형성된 문화·상업 인프라는 이미 성수 일대를 서울 동북권을 대표하는 고급 생활권으로 끌어올렸다.

성수4지구는 성동구 성수동2가 일대 약 8만9828㎡ 부지에 지하 6층~지상 65층, 1439가구 규모의 공동주택과 부대·복리시설을 조성하는 사업이다. 현재 한강과 맞닿은 입지, 초고층 개발 가능성, 1439가구 규모의 대단지로 변신을 준비하고 있다. 예정 공사비는 1조3628억원으로 3.3㎡당 공사비는 1140만원 수준이다.

지하철 2호선 성수역과 7호선 뚝섬유원지역이 도보 20분 이내에 위치해 있고 교육시설로는 경수초, 경동초, 경수중, 성원중, 경일중, 성수공업고, 경일고 등의 학군이 형성돼 있다. 주변에 뚝섬유원지, 성수동 카페거리 등이 있어 쾌적한 주거환경과 함께 이색적인 카페문화를 즐길 수 있다. 부동산 업계에서는 성수4지구 입지를 두고 "강남 한강변과는 결이 다른 도심형 한강 프리미엄의 완성판"이라는 평가도 나온다.

한강변 초고층 전략정비구역 중 첫 사업지로 선정된 성수지구 위치도

━
재개발 어디까지 왔나…메이저 건설사들의 수주 각축전
━
정비업계는 성수4지구가 성수 재개발의 '선도 지구' 역할을 할 것으로 내다보고 있다. 그만큼 대형 건설사들의 관심도도 높다. 성수4지구 재개발 조합은 오는 2월 9일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감할 계획이다. 공사비만 약 1조3600억 원에 달하는 데다 향후 성수 전체 재개발의 방향성을 좌우할 상징적 사업지라는 점에서 대형 건설사들의 물밑 수주 경쟁이 치열하다.

성수4지구 시공사 선정전은 일찌감치 대우건설과 롯데건설의 양강 구도로 압축됐다. 대우건설과 롯데건설은 자사 하이엔드 주거 브랜드 적용을 검토하며 성수4지구 재개발 수주 의지를 강하게 드러내고 있다. 대우건설은 서울시 용산구 '한남더힐' 시공 경험과 지난해 새로 단장한 브랜드 '써밋'을 앞세울 예정이다. 미국의 '마이어 아키텍츠'와 설계분야에서 협업 계획도 발표했다. 롯데건설 역시 성수4지구에 하이엔드 주거 브랜드 르엘을 적용할 방침이다. 아울러 차별화된 공간 설계를 앞세워 수주전에 나선다는 전략이다.

━
'성수의 기준' 트리마제 국평 57억…뛰어넘을 수 있을까
━
성수 부동산 시장에서 가격의 기준점은 분명하다. 성수동을 대표하는 한강변 고급 아파트인 '트리마제'다. 트리마제는 단순한 고가 아파트가 아니다. 성수 한강변 프리미엄을 상징하는 가격이자 성수 일대 주거 가치의 상한선 역할을 해왔다. 최근 실거래가를 살펴보면 트리마제 가격은 지난해 10월 전용 84㎡ 기준 57억원에 거래됐다. 지난해 6월 대형 평형대인 전용 136㎡ 는 74억원에 신고가를 찍었다.

시장에서 성수4지구 완공 이후 시세를 두고 다양한 전망이 나온다. 보수적인 시각에서는 트리마제 수준을 추종하는 가격 형성을 예상한다. 반면 한강 조망, 초고층 설계, 대단지 랜드마크 효과가 결합될 경우 트리마제를 넘어설 수 있다는 분석도 적지 않다. 특히 성수4지구는 최신 설계와 평면, 대규모 커뮤니티 시설을 갖춘 신축 단지라는 점에서 준공 10년 차에 접어든 트리마제와는 출발선 자체가 다르다는 평가가 나온다. 한 자산운용사 관계자는 "트리마제가 선발 프리미엄이었다면 성수4지구는 완성형 프리미엄이 될 가능성이 있다"고 말했다.

━
"결국 시간이 돈"…남은 변수는
━
물론 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 정비사업 특성상 사업 기간이 길어질 수 있다. 분양가 규제나 부동산 정책 변화, 금리 환경 역시 변수로 작용한다.

시공사 선정 과정에서의 잡음이나 조합 내 갈등이 장기화될 경우 일정 지연 가능성도 배제할 수 없다. 부동산 전문가들은 "성수4지구는 사업성 자체가 뚜렷한 만큼 속도보다 안정성이 더 중요한 사업"이라고 강조했다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr

Copyright ⓒ 머니투데이 & mt.co.kr. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지.